Úvod

Hypoteční poradna

Co ještě nevíte o hypotékách?

Váš dotaz nám můžete zaslat vyplněním formuláře, který najdete na této stránce dole.

Nejprve si můžete projít často kladené otázky v samostatné sekci

nebo se podívat, zda jsme již na podobné téma nereagovali níže...

TÉMA I.

Jak si připravit financování před koupí nemovitosti

Uvažujete-li o koupi nemovitosti a víte, že budete chtít část nebo celou kupní cenu zafinancovat hypotečním úvěrem či úvěrem ze stavebního spoření, je dobré se na tuto skutečnost předem připravit a zjistit si potřebné informace. Jakmile totiž složíte realitní kanceláři rezervační zálohu na nemovitost a dodatečně byste zjistili, že úvěr z nějakého důvodu nezískáte, ve většině případů o tuto zálohu přijdete.

Co je tedy dobré si před složením rezervační zálohy zjistit? Především to, zda na požadovanou výši úvěru se svými příjmy a výdaji dosáhnete. Tuto informaci Vám sdělí Váš hypoteční makléř během chviličky. Prověří Vám také, zda je reálné úvěr získat. Banky totiž nepřihlíží pouze k příjmům a výdajům žadatele, ale také např. k typu pracovní smlouvy a způsobu vyplácení mzdy. Pokud máte se zaměstnavatelem uzavřenou smlouvu na dobu neurčitou a mzda je Vám vyplácena na účet, není se čeho obávat. Pokud však máte pracovní smlouvu na dobu určitou, můžou Vás v některých bankách odmítnout. Obecně platí, že u smluv na dobu určitou banky snáze akceptují pracovní smlouvu uzavřenou na dobu 1 roku a delší a ideálně minimálně jednou prodlouženou. Dle zákoníku práce může být pracovní poměr mezi stejnými účastníky uzavřen v celkovém součtu na dobu dvou let. Poté se z něj stáva pracovní poměr na dobu neurčitou. Výjimkou jsou pracovní poměry sjednané za zaměstnance dlouhodobě nepřítomné, tzn. ženy na rodičovské dovolené či dlouhodobě nemocné pracovníky. Vyplácí-li Vám Váš zaměstnavatel mzdu v hotovosti, opět Vás může tato skutečnost velmi omezit při výběru bank. Proto tedy, pokud máte možnost, domluvte si se svým zaměstnavatelem zasílání mzdy na bankovní účet.

Dalším důležitým kritériem při posuzování žadatele o úvěr je záznam žadatele v bankovním a nebankovním registru. Žádost o jeho prověření lze zadat buď přímo v konkrétní bance na základě vyplněné a podepsané žádosti o úvěr, včetně kopie občanského průkazu nebo prostřednictvím CBCB - Czech Banking Credit Bureau, a.s., společnosti, která bankovní registr spravuje.

Poté, co si necháte prověřit výše zmíněné skutečnosti a hypoteční makléř Vám potvrdí, že získání úvěru je reálné, je čas pomyslet také na to, kde vzít prostředky na složení rezervační zálohy realitní kanceláři. Pokud nemáte dostatečnou hotovost, lze tuto situaci řešit buď spotřebitelským úvěrem nebo např. dočasnou půjčkou od příbuzných. U spotřebitelského úvěru je třeba mít na paměti, že splátku tohoto úvěru již musíte uvést do žádosti o úvěr na koupi nemovitosti a navíc ne u všech bank lze tento typ produktu předčasně splatit bez jakékoliv sankce, čímž může dojít k navýšení nákladů. Zvolíte-li druhou možnost a to půjčku od příbuzných, lze si výši této půjčky nechat zpětně proplatit bankou v rámci poskytnutého úvěru, avšak za podmínky dostatečné výše zástavní hodnoty nemovitosti.

Proto tedy váháte-li a rádi byste si prověřili možnosti získání úvěru, kontaktujte svého hypotečního poradce.

TÉMA II.

Hypoteční úvěr versus úvěr ze stavebního spoření

Potřebujete-li zafinancovat nemovitost a váháte-li, zda zvolit hypoteční úvěr či úvěr ze stavebního spoření, je třeba si uvědomit, že nelze jednoznačně určit, který z těchto produktů je výhodnější či snad levnější, neboť každý z nich má svá specifika a výhody i nevýhody, které je nutné zvážit dle konkrétní situace (účel, druh financované nemovitosti, požadovaná délka splatnosti, požadavky klienta, případná existence smlouvy o stavebním spoření, její podmínky apod.)

Hypoteční úvěr je úvěr založený na principu anuitních splátek, což znamená, že měsíční splátka je složena ze dvou částí, a to z jistiny a úroku. Poměr části jistiny a úroku se v čase mění. Na začátku splácení tvoří větší část splátky úroky, poté dochází k vyrovnání a obratu ve prospěch jistiny. Výše anuitní splátky se u pevné úrokové sazby nemění po celou dobu tzv. fixace, nejčastěji 1 rok, 3 nebo 5let. Před uplynutím této doby fixace zasílá banka klientovi novou nabídku na další období fixace. Klient si může zvolit, zda u stávající banky zůstane či refinancuje úvěr k jinému peněžnímu ústavu. Ke dni fixace lze úvěr částečně umořit či zcela doplatit a to bez jakékoliv sankce. Pokud klient k tomuto dni vloží mimořádnou splátku a sníží si tak výši jistiny, může si poté buď snížit délku splatnosti současně se zachováním stejné výše měsíční splátky či naopak zachovat původní délku splatnosti a splátku si snížit.

Možnost mimořádných splátek mimo fixaci je u bank často hodně omezeným parametrem úvěru, neboť tuto mimořádnou splátku lze ve většině bank učinit až po 12 uhrazených anuitních splátkách a ve výši max. 10 - 20% z aktuálního zůstatku jistiny. Výhodou oproti stavebním spořitelnám je to, že lze sjednat až 30letou splatnost v závislosti na věku klienta (banky poskytují úvěry s délkou splatnosti do 65 - 70let věku klienta) a snížit si tak měsíční zatížení.

Úvěr ze stavebního spoření je z hlediska principu splácení postavený poněkud odlišným způsobem. Ze smluv o stavebním spoření lze sjednat 2 typy úvěrů - řádný úvěr a překlenovací úvěr neboli meziúvěr. Splní-li klient 3 základní podmínky, vzniká mu nárok na tzv. řádný úvěr ze stavebního spoření. Podmínkami se rozumí naspoření 30-50% cílové částky (dle konkrétní stavební spořitelny), dosažení tzv. hodnotícího čísla a spoření min. po dobu 2 let. U tohoto typu úvěru je pro celou dobu splácení stanovena pevná úroková sazba, jejíž výše je stanovena již v momentě uzavírání smlouvy o stavebním spoření (pokud klient ve fázi spoření nepožádá o změnu podmínek smlouvy). Pokud klient 3 výše uvedené podmínky nesplňuje, lze požádat o tzv. překlenovací úvěr (meziúvěr). Jeho maximální výše je dána výší cílové částky a úroková sazba je stanovena na základě aktuální nabídky stavební spořitelny v době sjednání překlenovacího úvěru. Překlenovací úvěr je kombinací spoření a úvěru. Účet klienta se rozdělí na dvě současně probíhající části - klient vkládá smluvené částky na svůj spořicí účet, postupně tak zvyšuje svoje hodnotící číslo a výši vkladu, aby měl časem nárok na poskytnutí řádného úvěru za stavebního spoření a zároveň platí úroky z vyčerpaného úvěru. Do doby přidělení řádného úvěru tak platí klient úroky z celkového objemu meziúvěru a nedochází k jeho splácení (k úmoru). V rámci splátek meziúvěru nesplácí tedy klient žádnou jistinu. To znamená, že na rozdíl od splátek hypotečního úvěru se úroky v čase nezmenšují, stejně jako se nesnižuje dlužná částka (jistina). Překlenovací úvěr je částečně splacen až přidělením řádného úvěru ze stavebního spoření. Poté teprve dochází ke splácení jistiny a úroky se v čase snižují. Splácení řádného úvěru má již zcela stejnou konstrukci jako hypoteční úvěr a je založeno na systému anuitních splátek.

Ve fázi překlenovacího úvěru nelze úvěr refinancovat účelovým hypotečním úvěrem, avšak výhodou je možnost mimořádných vkladů kdykoliv v průběhu splácení zcela bez sankce. Na druhou stranu u úvěrů ze stavebního spoření nelze sjednat delší dobu splatnosti, čímž dochází k většímu měsíčnímu zatížení.

Výhodnost jednoho či druhého produktu je tak dobré prokonzultovat přímo s hypotečním poradcem.

TÉMA III.

Variabilní (proměnlivá) versus fixní (pevná) úroková sazba

Vzhledem ke stále častější marketingové podpoře hypotečních úvěrů s variabilní, tedy proměnlivou úrokovou sazbou, kdy banky klienty lákají na úrokové sazby pohybující se okolo 2,5%, se dnes na tento produkt více zaměříme.

Variabilní, tedy proměnlivá úroková sazba je vázaná na změny sazby PRIBORu (Prague Internbank Offered Rate), tzn. aktuální mezibankovní úrokové sazby, za kterou si banky mezi sebou půjčují peníze. Tato sazba je proměnlivá a od této skutečnosti se také poté odvíjí i výše měsíční splátky hypotečního úvěru. Klient tak jeden měsíc může zaplatit splátku až o několik set korun nižší oproti úvěrům s pevnou úrokovou sazbou, nicméně další měsíc se může situace obrátit.

Oproti tomu fixní (pevná) úroková sazba je vždy sjednávána na celé tzv. fixační období a v jeho průběhu se nemění a nemění se tedy ani výše měsíční splátky.

Potenciální zájemci o variabilní úrokovou sazbu by jistě měli mít na paměti fakt, že mezibankovní úroková sazba se pohybuje na historicky nejnižší úrovni, a proto můžeme očekávat spíše její nárůst než další pokles. Nicméně tento možný nepříznivý vývoj mezibankovní sazby banky kompenzují možností přejít na fixní úrokovou sazbu.

Hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou v současné době nabízí následující banky:

UniCreditBank - produkt „Převratná hypotéka" - úrokovou sazbu odvozuje od aktuální výše PRIBORu, ke kterému připočítává přirážku banky. Tato přirážka je po celou dobu splácení úvěru neměnná a je uvedena vúvěrové smlouvě. Výše úrokové sazby na každý další měsíc je stanovena dle PRIBORu k23. dni předcházejícího měsíce. Přechod zvariabilní na fixní úrokovou sazbu je možný za poplatek 2000Kč. Opětovná změna lze provést až po skončení fixace. Mimořádnou splátku lze uskutečnit 4x ročně, vždy za poplatek 1% zumořené částky.

GE Money Bank - úroková sazba je odvozena od měsíčního PRIBORu a přirážka banky je fixována na 1 rok, 3 nebo 5 let, příp. i na celou dobu splatnosti. Banka umožňuje provádět mimořádné splátky.

Hypoteční banka - stanovuje úrokovou sazbu dle ročního PRIBORu a přirážku banky fixuje na pět let. Změnu úrokové sazby zvariabilní na fixní lze provést až po uplynutí pěti let, kdy si klient může zvolit 5letou, 10letou či 15letou fixní úrokovou sazbu a také je mu umožněno provést mimořádnou splátku a splatit tak celý hypoteční úvěr či pouze jeho část bez jakékoliv sankce a poplatků.

mBank - úrokovou sazbu odvozuje od měsíčního PRIBORu. Marže banky je pevně stanovena po celou dobu splatnosti. Klientům umožňuje kdykoliv přejít na fixní úrokovou sazbu a to zcela zdarma a lze provést i opětovný přechod na variabilní úrokovou sazbu.

Oberbank - úroková sazba se odvozuje od PRIBORu vyhlášeného první den daného čtvrtletí (tato sazba se vprůběhu čtvrtletí nemění) a přirážky banky, která je stanovena individuálně dle hodnoty zajištění a bonity klienta. Ke změně přirážky banky dochází pouze vsituaci, kdy dojde kvýraznému zhoršení finanční situace klienta.

LBBW Bank - úrokovou sazbu odvozuje také od měsíčního PRIBORu. Klientům umožňuje kdykoliv přejít na fixní úrokovou sazbu a to zcela zdarma, avšak opětovný přechod zpět na variabilní úrokovou sazbu již možný není. Možnost předčasného splacení úvěru bez sankce má klient po uplynutí 3 let. Pokud by tak chtěl učinit dříve, zaplatí 5% zumořené částky.

U lákavých nabídek, kdy banky slibují úrokovou sazbu ve výši 2,5 - 3%, je však dobré se vždy ptát, za jakých podmínek je možné tuto sazbu získat. Banky totiž „na oplátku" takto nízkých úrokových sazeb vyžadují po klientovi často zřízení drahého bankovního účtu a pojištění schopnosti splácet. RPSN, tedy roční procentní sazba nákladů, jejíž výše je mnohem více vypovídající údaj než samotná úroková sazba, jelikož zohledňuje veškeré roční náklady spojené s úvěrem, se tak může vyšplhat mnohem výše než bankou uváděná úroková sazba.

TÉMA IV.

Účel úvěru aneb co lze financovat hypotečním úvěrem

Obecně lze říci, že účelovým hypotečním úvěrem je možné financovat veškeré investice spojené s bydlením žadatele či jeho blízkých příbuzných. Konkrétně tedy:

Koupě nemovitosti (včetně spoluvlastnického podílu) - koupě rodinného domu, bytové jednotky, stavebního pozemku či rekreačního objektu. Jedná-li se o koupi rozestavěné nemovitosti, je třeba bance doložit prostředky, ze kterých bude nemovitost dokončena (příp. o tyto prostředky navýšit hypoteční úvěr).

Převod členských práv a povinností - převedení užívacího práva k družstevnímu bytu resp.členského podílu v družstvu mezi současným družstevníkem (uživatelem bytu) a budoucím družstevníkem (nabyvatelem členského podílu v družstvu s užívacími právy k bytu).

Výstavba, dostavba, rekonstrukce - výstavba dodavatelsky, výstavba svépomocí, montované domy. U výstavby svépomocí lze vněkterých bankách čerpat úvěr bez dokládání faktur.

Majetkové vypořádání - vypořádání majetkových poměrů se musí vždy týkat jen vypořádání nemovitého majetku nebo družstevního podílu. Vypořádání SJM (společného jmění manželů) je možné pouze v souvislosti s rozvodem.

Refinancování - vyrovnání (refinancování) dříve poskytnutých bankovních úvěrů, nebo soukromých půjček poskytnutých na investice do nemovitosti nebo družstevního podílu. Kprokázání účelu je nutné vždy doložit smlouvu o úvěru/půjčce.

Konsolidace/zpětné proplacení - profinancování dříve zaplacených vlastní prostředků až do výše 100% úvěru. Zaplacené prostředky se musí vztahovat k vhodnému objektu úvěru. Proplatit je možné prostředky zaplacené maximálně 12 měsíců před podpisem žádosti o úvěr.

Hypoteční účelový úvěr lze použít i na financování nemovitého příslušenství nemovitostí, tj. např. bazénu, garáže, krbu, oplocení, příjezdové komunikace, sauny úvěru a i příslušenství, které je součástí věci, tj. objektu úvěru, např. namontovaná anténa, všechny vestavěné spotřebiče, u zabudované kuchyňské linky vestavěné i nevestavěné kuchyňské spotřebiče.

U výstavby lze profinancovat rovněž projekt, inženýrské činnosti i např. zařízení staveniště.

TÉMA V.

Účel úvěru - koupě nemovitosti

Jedním z nejčastějších účelů hypotečních úvěrů je koupě nemovitosti. Může se jednat o koupi bytové jednotky, rodinného domu, stavebního pozemku či rekreačního objektu s tím, že vždy platí pravidlo, že nemovitost by měla být určena pro vlastní bydlení žadatele či jeho nejbližších příbuzných.

U koupě nemovitostí je třeba si dávat pozor především na to, aby se na úvěrované nemovitosti nevyskytovaly právní vady, jako jsou zástavní práva, věcná břemena (především věcné břemeno užívání), exekuce a další. To, zda se na nemovitosti vyskytuje jakékoliv právní omezení, zjistíte na stránkách katastrálního úřadu po vyhledání konkrétní nemovitosti. Nicméně i tak se může stát, že se na nemovitosti objeví nějaká další omezení, proto je dobré se nechat informovat co možná z nejvíce dostupných zdrojů. Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo např. pro banku či stavební spořitelnu, případně další třetí osobu, je nutné hypoteční úvěr nastavit tak, aby tyto pohledávky byly doplaceny a došlo tak k zániku zástavního práva, případných dalších omezení s tím spojených.

Koupě bytové jednotky - při koupi bytové jednotky, která se nachází vbytovém domě, je nutné, aby již proběhlo tzv. vymezení či specifikace bytových jednotek. Vpraxi to znamená, že vbytovém domě byly jednotlivé bytové jednotky zaměřeny a byly stanoveny podíly na společných prostorech domu a na pozemcích. Tuto informaci lze opět ověřit na stránkách katastrálního úřadu, kdy po vyhledání konkrétního bytového domu naleznete i jednotlivé bytové jednotky spřidělenými čísly.

Koupě rodinného domu - u rodinných domů se vposlední době velice často objevuje skutečnost, že dům je buď rozestavěný či není zkolaudovaný, či je zkolaudovaný pouze částečně. Pokud máte vúmyslu kupovat rozestavěnou nemovitost, je nutné bance doložit, zjakých prostředků budete realizovat její dokončení, případně je nutné navýšit si úvěr i o tyto prostředky. Pokud není dům zkolaudovaný či je zkolaudovaný pouze částečně, vyžadují banky ve většině případů, aby ke kolaudaci došlo před čerpáním úvěru.

Koupě stavebního pozemku - stavebním pozemkem se rozumí pozemek, který je vkatastru nemovitostí uveden jako stavební, či se jedná o pozemek, který je územním plánem určený kvýstavbě rodinného domu. Podkladem ktéto skutečnosti je dokument vydaný příslušnou obcí. U stavebního pozemku je důležitým faktorem, ovlivňujícím jak hodnotu pozemku, tak i úvěrovatelnost to, zda jsou již na pozemku či vjeho blízkosti zavedeny inženýrské sítě a zda je kpozemku zajištěn bezproblémový přístup. Pokud je kpozemku přístup přes pozemek ve vlastnictví jiné osoby či obce, je nutné zřídit věcné břemeno přístupu.

Koupě rekreačního objektu - plánujete-li koupi rekreačního objektu, je dobré si nejprve zjistit na bance, případně u znalce to, zda je i vybraná nemovitost vhodná zástavy. Ne všechny nemovitosti je totiž banka ochotna vzít do zástavy, jako např. dřevěné chatky vzahrádkářských koloniích apod. Pokud byste chtěli tento typ rekreačního objektu zafinancovat, bude třeba dát bance do zástavy jinou nemovitost. Dalším častým problémem je také např. to, že rekreační objekt se nachází na pozemku ve vlastnictví jiné osoby či obce, případně není kobjektu zajištěna vhodná přístupová cesta.

TÉMA VI.

Proč je dobré využít služeb hypotečního poradce

Každému z nás se jistě někdy stalo, že beznadějně procházel webové stránky se spoustou informací a nevěděl, kde začít. Ti, kteří se kdy snažili zorientovat v nabídce hypotečních produktů, mi určitě potvrdí, že v této oblasti to platí dvakrát. Pokud se děsíte představy z obíhání bank, kde se Vás snaží přesvědčit, že právě jejich banka je ta nejlepší a nejlevnější, je na čase obrátit se na hypotečního makléře.

S čím Vám hypoteční makléř může pomoci? V první řadě především s úsporou času a peněz, jelikož za Vás banky „oběhne" a „zjistí" aktuální produktovou nabídku a případné marketingové akce. Pokud se obrátíte přímo na hypotečního makléře společnosti GEPARD FINANCE, získáte navíc i speciální úrokové sazby, které jsme pro Vás na bankách sjednali a které jako „klient z ulice" nezískáte.

Hypoteční makléř nemá otvírací a zavírací dobu jako v bance, takže i když jsou Vaše časové možnosti omezené, je schopný se Vám přizpůsobit a sjednat si s Vámi schůzku i mimo kancelář, např. u Vás doma či ve Vašem zaměstnání.

Na první schůzce proberete Vaše požadavky na financování a poskytnete makléři základní informace, na základě kterých Vám vyhotoví kalkulaci. Při druhé schůzce dochází k předání Vašich podkladů vztahujících se k příjmu a na třetí schůzce se již s makléřem potkáváte v bance, kde se uskuteční podpis úvěrových smluv.

Pokud jste teprve na začátku a začínáte s hledáním nemovitosti, prověří Vám hypoteční makléř samozřejmě i to, zda je výše Vašich příjmů dostatečná pro požadovanou výši úvěru, popř. na jakou maximální výši úvěru dosáhnete. Pro ty, kteří si nejsou jisti, zda mají čisté bankovní a nebankovní registry, je zde také možnost jejich prověření.

Jakmile se již dostanete do fáze, kdy máte vybranou Vaši vysněnou nemovitost, vyhotoví Vám makléř několik variant možného financování, vysvětlí Vám celý proces schvalování a čerpání úvěru, seznámí Vás s potřebnými podklady a samozřejmě řídí celou komunikaci nejen se zvolenou bankou, ale také s realitní kanceláří, popř. prodávajícími. V praxi to znamená, že vykomunikuje podklady týkající se nemovitosti, zadá odhadci ocenění a zkontroluje ve spolupráci s bankou návrhy smluv. Po schválení úvěru a podepsání úvěrových smluv, předává zástavní smlouvy realitní kanceláři / prodávajícímu a ve spolupráci s rk zajišťuje jejich podpis a vložení na katastr nemovitostí. Podílí se také na zajišťovaní další podkladů potřebných k čerpání úvěru.

Avšak schválením a vyčerpáním úvěru péče hypotečního makléře o Vás nekončí. Je Vám k dispozici po celou dobu splácení úvěru, tzn. i v případě jakýchkoliv problémů, Vašich požadavků na změny v úvěrové smlouvě či při případném refinancování úvěru apod.

A skvělá výhoda na závěr - veškeré poskytované poradenství je pro Vás ZDARMA.

Na Vaše dotazy odpovídá Mgr. Kateřina Toušová.