Poslední roky byly až výjimečně dobré
Poslední roky patřily z pohledu příjmové situace domácností k velice dobrému období. Ekonomice se dařilo, nezaměstnanost byla nízká. Dokonce až tak nízká, že do jisté míry omezovala možnosti dalšího růstu. Docházelo k výraznějšímu zvyšování mezd. Úrokové sazby byly výjimečně příznivé. Hypoteční úvěry byly dobře dostupné a to za ceny i pod 2 % ročně.
Administrativní překážky, kladené výjimečně pomalým procesem udělování stavebních povolení, během let vytvořily znatelný deficit nabídky vhodného bydlení. Po dobu několika let byl v trendu krátkodobý pronájem nemovitostí v systémech typu Airbnb. Tento způsob pronájmu byl natolik výnosný, že z bytů v centrech měst udělal velmi výnosný investiční instrument.
Důsledkem všech těchto vlivů byl znatelný růst cen nemovitostí napříč trhem ruku v ruce s rostoucím využíváním hypotečních úvěrů.
Regulace poměrových ukazatelů
V určitou chvíli dospěla ČNB k závěru, že na trhu se objevují signály přehřívání trhu a rozvolněné úvěrové politiky. Na tuto situaci začala reagovat formou doporučení, kterými omezovala výši základních poměrových ukazatelů spojených s hypotečními úvěry - tzv. LTV, DTI a DSTI.
- LTV - loan to value - poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy
- DTI - debt to income - poměr mezi výší celkového zadlužení a ročním příjmem klienta
- DSTI - debt service to income - poměr mezi úvěrovými splátkami a příjmem klienta
Postupně se regulace dostala do fáze, kdy LTV bylo omezeno na 80 % a ČNB tolerovala překročení tohoto limitu u pouhých 15 % objemu uzavřených hypoték. Ukazatel DTI byl nastaven na maximum ve výši 9 (t.j. maximální výše úvěrových závazků klienta mohla tvořit devítinásobek jeho ročního příjmu). A ukazatel DSTI byl nastaven na 45 % (t.j. splátky úvěru nesmějí tvořit více, než 45 % příjmu klienta).
Na začátku pandemie covid-19 přistoupila ČNB k rozvolnění těchto parametrů a od poloviny roku 2020 bylo poskytování hypoték omezeno pouze maximálním LTV ve výši 90 %.
V roce 2021 došlo k nevídané explozi poptávky po nemovitostech a po hypotečních úvěrech. Celoroční objem poskytnutých hypoték směřuje k dvojnásobku hodnot, na které jsme byli zvyklí v předchozích letech.
V polovině roku 2021 byla schválena novela zákona o České národní bance, která bance přiznala zákonnou pravomoc regulovat ukazatele LTV, DTI a DSTI. V zájmu průchodnosti novely parlamentem se do novely dostalo výslovně stanovené zmírnění omezení vyhlašovaných ČNB pro věkovou kategorii do 36 let.
Na zasedání bankovní rady České národní banky 25. 11. 2021 své zákonné pravomoci poprvé prakticky využila, když se opět vrátila k citelnému omezení poměrových ukazatelů. Tentokrát však nikoliv s do jisté míry limitovanou silou doporučení, ale silou nařízení dle zákonné pravomoci.
Nově stanovené hodnoty budou pro banky závazné od 1. 4. 2022 a budou činit:
- LTV maximálně ve výši 80 % (90 % pro klienty do 36 let)
- DTI maximálně do hodnoty 8,5 (9,5 pro klienty do 36 let)
- DSTI maximálně do výše 45 % (55 % pro klienty do 36 let)
Hodnoty DTI a DSTI pokládám za přiměřené. Při aktuálních úrokových sazbách (použito 3,8 % p. a., předpokládám limity pro klienty do 36 let) by rodina s příjmem 50 tis. Kč mohla dle těchto limitů dosáhnout na hypoteční úvěr ve výši 5.700.000 Kč (měsíční splátka 26.560 Kč). Osobně si myslím, že ve vztahu k padesátitisícovému příjmu je zadlužení 5,7 mil. Kč dost vysoké a splátka 26.560 Kč je snad až příliš vysoká.
Požadavek na 10 % (resp. 20 %) vlastních zdrojů je mnohem více limitující. U menších pražských bytů to jsou větší statisíce korun. U bytu za 7 mil. Kč, což v pražských poměrech představuje ne příliš velký byt 2+kk, to znamená 700 tis. Kč vlastních zdrojů (resp. 1.400.000 Kč pro klienty starší 36 let). Pokud vezmeme v úvahu, že rodina potřebuje další nezanedbatelné prostředky na aůlespoň základní vybavení bytu a že by měla mít k dispozici rezervu alespoň na půl roku života, pak se pohybujeme v oblastech, které jsou pro naprostou většinu domácností mimo jejich možnosti.
Prvotním problémem samozřejmě není regulace ČNB. Prvotním problémem je vysoká cena nemovitostí ve větších městech. Obávám se, že s výraznější změnou nelze počítat. Je to stav, který nezbývá než akceptovat.
Podmínky použití:
Informace a názory zveřejněné v tomto článku jsou určeny primárně pro zástupce médií, případně pro odbornou veřejnost resp. laickou veřejnost se zájmem o oblast trhu hypotečními úvěry.
Informace uvedené v článku lze volně využít. V případě využití dat či citace prosím o uvedení zdroje "GEPARD FINANCE" resp. "David Eim, místopředseda představenstva GEPARD FINANCE"
V případě potřeby upřesnění nějakých informací či poskytnutí podkladových dat pro využití v médiích se lze obrátit na autora článku.
Autor článku:
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.
