Fixace je smluvně stanovené období, během kterého je pevně stanovena úroková sazba hypotečního úvěru a během kterého obvykle není možné umořovat dluh jinak než pravidelnou měsíční splátkou v předem určené výši. Volba fixace by vždy měla vycházet z konkrétní situace daného klienta a jeho preferencí.
Univerzální doporučení pro volbu fixace sice neexistuje, nicméně jsou určitá kritéria, která je vždy potřeba vzít v úvahu.
Zřejmě nejdůležitější je zvážit, zda klient plánuje zaplatit nějakou mimořádnou splátku, resp. určit míru pravděpodobnosti zaplacení takové splátky. V době konce fixace je možné mimořádnou splátku splatit bez sankce, v průběhu fixačního období je bankou požadována obvykle sankce ve výší úroků splatných do konce aktuální fixace, či v jiné výši stanovené ve smluvních podmínkách. I toto však neplatí absolutně.
Flexibilní hypotéka
Pokud klient např. předpokládá, že bude chtít postupně v různých zatím blíže neurčených obdobích hypotéku umořovat i mimořádnými splátkami, je možné zvolit tzv. flexibilní hypotéku, přičemž jednotlivé konkrétní produkty se liší mírou svobody volby kolik a kdy splácet. Cenou za flexibilní hypotéku je obvykle vyšší úrok.
Rozhodnutí ovlivňuje více faktorů
Dalším kritériem je předpokládaný pohyb úrokových sazeb, který je však vždy pouze více či méně kvalifikovaným odhadem. Roli hraje samozřejmě také přístup k riziku a preference stabilních splátek v určitém časovém období.
Která fixace je nejlevnější?
Banky přibližně do r. 2010 nabízely nejvýhodnější úrokovou sazbu pro nejkratší, tj. roční fixaci, přičemž počáteční zvýhodnění sazby pak po roce zaniklo. De facto šlo tedy pouze o nalákání nových klientů. V poslední době si banky začaly uvědomovat riziko odchodu klienta refinancováním úvěru u jiné banky po skončení fixace a momentálně jsou nejvýhodnější sazby pro pětileté fixace, o málo vyšší jsou pak pro tříleté – politika bank se tedy posunula směrem k udržení klientů po delší dobu. Svou roli hraje také fakt, že v České republice, na rozdíl od některých jiných evropských zemí, kde např. ani fixace na celou dobu splatnosti hypotéky nebývá výjimkou, byly vždy nejčastěji voleny střednědobá fixační období.
S ohledem na to, že úrokové sazby nyní dosahují svých historických minim a s ohledem na zmíněné výše úrokových sazeb je nyní nejvýhodnější volbou pětiletá fixace a v případě předpokladu mimořádné splátky pak zřejmě tříletá. Samostatnou kapitolou je pak hypotéka s variabilním úrokem.