Hrozí trhu realitní bublina?

Česká národní banka zvedá varovně prst a ukazuje na stále rostoucí riziko z možného přehřátí ekonomiky. Tím největším je roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Jaká opatření se snažila prosadit v novele zákona o ČNB? Podaří se jí to letos? 

Ceny českých rezidenčních nemovitostí loni rostly dvoucifernými tempy a vykazovaly nejrychlejší růst ze zemí EU. Podle odhadu ČNB byly v polovině loňského roku nadhodnocené o 10 %. Především v Praze, Středočeském kraji a některých dalších velkých městech dramaticky stoupají ceny bytů a domů. Centrální banka se obává, že pokud dojde ke zvýšení sazeb, mohly by se některé domácnosti s hypotékou a nižším příjmem dostat do potíží se splácením. Hrozbu by pro domácnost bez vytvořených rezerv mohl představovat také pokles příjmů např. při ztrátě zaměstnání.

Hrozí trhu realitní bublina?

Aktuální situace na trhu nemovitostního financování

Poptávka po nemovitostech je v Česku v posledních letech obrovská a žene jejich ceny nahoru. Nic na tom zatím nezměnily ani citelné restrikce na hypotečním trhu. Často se tak objevují senzační zprávy o tom, že není otázkou zda, nýbrž kdy praskne bublina na trhu. Primární příčinou drahých nemovitostí však nejsou levné hypotéky a nelze ani hovořit o spekulativních nákupech. Ceny tlačí nahoru nedostatek kvalitních bytů i dobrá ekonomická situace lidí. Praha navíc cenami teprve dotahuje evropské metropole.

Během posledního roku došlo k citelnému omezení na trhu hypoték. Maximální poměr výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV) je 90 % a podíl hypoték s LTV mezi 80 a 90 % je také omezen. Nový zákon o spotřebitelském úvěru zcela zrušil takzvané bezpříjmové hypotéky. Postupně vzrostla repo sazba z původní takřečené technické nuly (0,05 % p.a.) na současnou výši 0,75 % p.a., což se přímo úměrně promítlo do výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Hypotéky se tak staly hůře dosažitelné než dříve.

Omezení LTV je primárně krokem regulujícím riziko bank, aby nezapomněly na zadní vrátka a nezačaly půjčovat až příliš ochotně a příliš vysoko. Všechny tyto dílčí zásahy hypoteční trh zcela přirozeně vstřebal, aniž by došlo k nějakým nepříjemným otřesům. Lidé, kteří chtějí financovat vlastní nemovitost a mají přiměřené příjmy a rozumné úspory, se k hypotéce velmi pravděpodobně bez potíží dostanou a budou ji mít za stále ještě velmi přijatelných cenových podmínek.

Cílem těchto kroků ale není primárně regulace nějaké realitní cenové bubliny. ČNB zvedá sazby, protože ekonomice se daří, práce je hodně, nezaměstnanost nízká, mzdy poměrně rychle rostou a jako jedna ze složek ekonomiky rostou i ceny nemovitostí. Není důvod takovou ekonomiku dále podporovat prakticky nulovou repo sazbou.

Novela zákona o ČNB

Přijetí novely zákona o ČNB by umožnilo centrálním bankéřům určovat maximální úvěrové hodnoty ukazatelů DTI a DSTI.

Ukazatel DTI vyjadřuje poměr celkové výše zadlužení a ročního příjmu. Ten by podle ČNB neměl přesahovat osminásobek ročního příjmu klienta. Spotřebitel s čistým příjmem 25 tisíc korun by si tak celkem mohl půjčit maximálně 2,4 milionu korun.

Ukazatel DSTI vyjadřuje poměr ročních výdajů na splátky úvěrů a ročního čistého příjmu. Za rizikový podíl se považuje hodnota přesahující 40 % příjmů. Spotřebitel s čistým příjmem 25 tisíc korun by tak mohl čerpat úvěry s měsíčními splátkami ve výši maximálně 10 000 korun.

ČNB je připravena dál vyjednávat

Novela zákona v dané podobě neprošla. Centrální banka je připravena znovu diskutovat, zda a případně v jakém rozsahu či podobě by měl být návrh zavedení úvěrových ukazatelů znovu předložen k projednání vládou. A ideálně se budou snažit mít zákonnou pravomoc, která jim umožní stanovovat pravidla poskytování úvěrů na bydlení. V nejlepším případě právo stanovovat všechny tři ukazatele (LTV, DSTI, DTI).

Výhled do budoucna

Postupný růst úrokových sazeb se zatím v poptávce neprojevil a neexistují ani žádné ukazatele, které by indikovaly zásadní propad cen. K nějaké korekci samozřejmě může dojít, ale úvahy o prasknutí bubliny, o bolavé korekci, o následné kocovině a podobná senzační prohlášení nelze brát vážně. V Praze, Brně a dalších velkých městech budou byty za 10 či 15 let rozhodně dražší než dnes. A to bez ohledu na to, jestli v mezičase třeba i k nějakým dílčím korekcím dojde.

Také uvažujete o hypotečním úvěru?

Neváhejte se obrátit na naše specialisty, hypoteční makléře, kteří vám s výběrem financování pomohou.

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

Financujete nemovitost hypotékou? Budete potřebovat odhad nemovitosti

Kupujete nemovitost a financování řešíte prostřednictvím hypotéky? V tom případě se bude banka ptát, jakou hodnotu daná nemovitost má. Určovat ji bude smluvní odhadce banky a při stanovování hodnoty se bude řídit danými postupy. Jak takové ocenění...

Úvěry na bydlení splácíme dobře. Nejlépe jsou na tom v Praze.

Platební morálka obyvatel ČR se u hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření stále zlepšuje. Nejvíce se hypotékám daří v Praze, kde si lidé na bydlení půjčují největší částky a své úvěry také nejlépe splácejí. Objem dluhu ohroženého...

Nové podmínky pro získání hypotéky. Kolik žadatelů by v loňském roce neprošlo?

V říjnu letošního roku začnou platit nová doporučení České národní banky (ČNB) týkající se příjmu žadatele o hypoteční úvěr. Výše dluhu by nově neměla překročit devítinásobek ročního čistého příjmu žadatele (ukazatel DTI) a na splátku dluhu by mělo...