Úrokové sazby v dubnu 2022
Česká národní banka si apríla letos užila. Trh hypotečními úvěry si ho užil o dost méně. Nejen že vstoupily v účinnost omezující limity LTV, DTI a DSTI, ale navíc ČNB přistoupila k dalšímu znatelnému zvýšení respo sazby o 50 bps.
Růst repo sazby se vždy promítne do úrokových sazeb. Ale většinou to nebývá jednu ku jedné. V dubnu tomu bylo jinak. Banky reagovaly poměrně rychle a poměrně razantně. S výjimkou dvou malých bank zvyšovaly všechny banky na trhu. Některé to během dubna stihly dokonce i dvakrát. A nebyly to nějaké kosmetické změny, ale pravé a nefalšované Cimrmanovy šrapnely. V průměru sazby vzrostly o 0,5 až 0,7 procentního bodu, ale zaznamenali jsme banky, které zvyšovaly o 0,9 a dokonce až o neuvěřitelných 1,5 procentního bodu.
Průměrné sazby na nejobvyklejších fixacích se tak pohybují kolem 5,5 %. A ani to zřejmě není konec. Z vyjádření zaznívajících z České národní banky se zdá, že zvyšování sazeb je stále ve hře.
Cena zdrojů pro financování hypotečních úvěrů se odvozuje od ceny tzv. úrokových swapů. Již nějakou dobu se nacházíme v situaci tzv. inverzní výnosové křivky. To znamená, že úrokové sazby na kratší fixace jsou vyšší, než úrokové sazby na delší fixace. Takový stav vyjadřuje přesvědčení trhu, že vysoké úrokové sazby jsou jen dočasnou záležitostí a záhy by se měly začít vracet na rozumnější úrovně.
Objemy poskytnutých hypotečních úvěrů
Podle oficiálních informací ze statistik České národní banky za měsíc březen banky poskytnuly hypoteční úvěry v objemu 25,6 mld. Kč. Takový výsledek není vůbec špatný. V meziročním srovnání se sice jedná o pokles přes 40 %, ale takové srovnání není úplně fér. Minulý rok byl z pohledu poskytnutých hypotečních úvěrů extrémně úspěšný a je vyloučeno taková čísla držet dlouhodobě. V porovnání s rokem 2020 jsou aktuální výsledky stále velice slušné a jsou o 30 % výše, než byl březen 2020.
Ani první kvartál jako celek nebyl tak zlý, jak by se z médií mohlo zdát. Objemu prvního kvartálu minulého roku se sice ani nepřiblížil, ale již jsme si vysvětlili, že to se nedalo čekat ani v těch nejdivočejších snech. A pokud ho srovnáme s prvními kvartály předchozích let, tak mezi nimi obstojí jako vítěz.
Na druhou stranu, z těchto výsledků bychom neměli odvozovat nějaký nemístný optimismus. Není k němu důvod. Proti hypotékám je aktuálně vše, co proti nim může být - vysoké úrokové sazby, trh předzásobený hypotékami z minulého roku, ceny nemovitostí, které pro spoustu zájemců jsou za stávajících podmínek nedosažitelné a to vše korunováno regulací České národní banky.
První kvartál bývá typicky nejhorším kvartálem roku. Podle statistik od roku 2014 byl pouze jediný první kvartál, který nebyl v rámci "svého" roku nejhorší. Osobně se domnívám, že letos bude toto pravidlo porušeno a druhý kvartál v podstatě dobrého výsledku kvartálu prvního nedosáhne.
No real estate for old men
Nejedná se o pokračování klasického fimu Tahle země není pro starý (No country for old men), ale o dopady regulace České národní banky. Limity LTV, DTI a DSTI jsou již notoricky známy i části laické veřejnosti a hojně skloňovány v médiích.
Úlohou ČNB je dohlížet na trh a řídit na makroúrovni jeho systémová rizika. Není její úlohou řešit bytovou politiku a dostupnost bydlení. V tomto ohledu nelze ČNB nic vyčítat. Ale důsledky jsou citelné a dopadají především na lehce starší ročníky - konkrétně klienty ve věku 36 let a více. A z těchto limitů za největší problém pokládám právě LTV, které u starších klientů stanovuje požadavek na alespoň 20 % vlastních zdrojů. Při cenách nemovitosti v Praze, Brně, ale i dalších velkých městech jsou v tomto ohledu "dvě mega žádnej peníz".
Zajímavým důsledkem je to, že některé banky omezení LTV pojaly jako příležitost více se prosadit v segmentu mladších klientů a snížily resp. zcela odstranily přirážku za vysoké LTV nad 80 %.
Podklady ke stažení
Kompletní údaje za duben 2022 lze stáhnout zde: Hypoteční úvěry - duben 2022
Informace uvedené v článku resp. ve připojeném souboru pdf lze volně využít.
Pokud data či citaci využijete, prosím o uvedení zdroje "GEPARD FINANCE" resp. "David Eim, místopředseda představenstva GEPARD FINANCE"
V případě potřeby upřesnění nějakých informací, poskytnutí podkladových dat pro využití v médiích apod. se lze obrátit na autora článku.
Autor článku:
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.
