Regulace - omezení LTV, DTI a DSTI
Dne 25. 11. 2021 rozhodla bankovní rada ČNB o nastavení limitů úvěrových ukazatelů při poskytování hypotečních úvěrů. Poprvé tak využila své nové zákonné pravomoci regulovat trh hypotečními úvěry prostřednictvím ukazatelů LTV, DTI a DSTI.
Tyto poměrové ukazatele byly více než rok nastaveny poměrně benevolentně. Ukazatel LTV byl limitován na výši 90 % a ukazatele DTI a DSTI nebyly regulovány vůbec.
ČNB však dospěla k závěru, že úvěrové standardy byly až příliš uvolněny a trh by mohl hrozit přehřátím. Proto se rozhoda podmínky přitvrdit.
Aby situace byla ještě o něco méně přehledná, stanoví zákon odlišné podmínky pro žadatele o hypotéku kteří jsou mladší, než 36 let a pro ty, kteří tuto pomínku nesplňují (pozn.: podmínky jsou trochu složitější; viz zákon o České národní bance v platném znění).
Nově stanovené limity jsou tyto (hodnota v závorce platí pro žadatele mladší 36 let):
LTV max. 80 % (90 %)
DTI max. 8,5 (9,5)
DSTI max. 45 % (50 %)
Podle zákona o České národní bance mohou tyto limity vstoupit v účinnost až 4 měsíce po jejich vyhlášení. To znamená, že tyto limity se stanou závaznými až od 1. 4. 2022.
To vyvolává otázky, zda oznámení těchto omezení nebude krátkodobě mít opačný efekt, než regulátor zamýšlí. Nedomnívám se, že by tato změna vedla k rozhodnutí vzít si hypotéku u klientů, kteří to neplánovali. Dovedu si ale reálně představit, že změna podmínek bude impulsem pro uspíšení některých rozhodnutí, která by padla tak jako tak později, případně pro zvýšení aktivity u již připravovaných obchodů.
Příklad pro iluistraci limitů poměrových ukazatelů:
Dvoučlenná domácnost příjmem 60.000 Kč. Záměr financovat koupi bytu v hodnotě 6.800.000 Kč.
Další výpočty předpokládají splatnost hypotečního úvěru 30 let a úrokovou sazbu 3,8 % p. a. Žadatelé nemají další úvěrové závazky. V závorce jsou vždy uvedeny hodnoty pro žadatele mladší třiceti šesti let.
Limit LTV:
Požadované vlastní zdroje: 1.360.000 Kč (680.000 Kč)
Maximální možná výše hypotečního úvěru: 5.440.000 Kč (6.120.000 Kč)
Limit DSTI:
Maximální možná splátka: 27.000 Kč (30.000 Kč)
Maximální dostupná výše úvěru: 5.790.000 Kč (6.430.000 Kč)
Limit DTI:
Maximální možná výše úvěru: 6.120.000 Kč (6.840.000 Kč)
Jako limitující se ukáže v tomto ilustrativním případě být omezení stanovené parametrem LTV. Osobně se domnívám, že požadavek na vlastní zdroje bude pro zájemce o hypotéku více limitujícímn faktorem, než ukazatele DTI / DSTI.
Úrokové sazby
Během listopadu pokračovaly banky v nastoupeném trendu zvyšování úrokových sazeb. Zvyšování sazeb bylo poměrně výrazné. Pětileté úrokové sazby se zvýšily o více, než 0,5 procentního bodu.
Takové zvýšení sazby u úvěru ve výši 3 mil. Kč se splatností 30 let sebou nese navýšení měsíční splátky o téměř 1.000 Kč. V časovém horizontu 5 let, což je doba nejběžnější fixace úrokové sazby, to znamená zvýšení nákladů na hypotéku o asi 84 tis. Kč.
Domnívám se, že takto výrazný růst sazeb prozatím končí. Co banky chtěly do sazeb promítnou, to již do sazeb promítnuly. Předpokládám tedy, že si vybereme krátký oddechový čas, který na konci roku dost možná opět naruší zasedání bankovní rady České národní banky, které proběhne dne 22. 12. 2021.
Zdá se, že by ještě mohlo dojít k dalšímu zvýšení úrokových sazeb, přestože ne tak výraznému, jako tomu bylo na začátku listopadu. Pokud se tento předpoklad splní, dostanou se v lednu úrokové sazby na úroveň kolem 4,5 % p. a.
Zvyšování sazeb bude mít částečný dopad do poptávky po hypotečních úvěrech. Část klientů s ohledem na zvýšená náklady od svých záměrů upustí. Část klientů díky vyšší splátkám nebude schopna dosáhnout bonitně na zamýšlenou (resp. potřebnou) výši úvěru.
Výrazné zvýšení sazeb může představovat problém pro klienty, kterým aktuálně bude končit pětileté fixace z přelomu let 2016 / 2017. Tito klienti mohli mít zcela reálně fixovány úrokové sazby na úrovni znatelně pod 2 % p. a., třeba i na úrovni 1,8 % p. a.
Tito klienti aktuálně obdrží nabídky sazeb kolem 3,5 % p. a. a vyšší. To znamená de facto zdvojnásobení nákladů na úroky.
Příklad:
Hypoteční úvěr 2.600.000 Kč z ledna 2017; úroková sazba 1,89 % p. a. na pětiletou fixaci bude končit v lednu 2022. Původní splatnost úvěru byla nastavena na 30 let.
Měsíční splátka aktuálně činí: 9.468 Kč. Za pět let klient na úrocích uhradil asi 230.000 Kč.
Po zvýšení úrokové sazby na 3,6 % p. a. dojde ke zvýšení splátky o 1.979 Kč na 11.447 Kč.
Náklady hypotečního úvěru v porovnání s právě uplynulými pěti lety se také zvýší a to navzdory faktu, že jistina je již částečně umořena. Náklady hypotečního úvěru za období následujících pěti let budou díky zvýšení úrokové sazby činit asi 381.000 Kč.
Z toho je zjevné, že hypoteční úvěry se díky vyšším sazbám řádně prodraží a dá se očekávat, že se objeví na trhu klienti, kteří díky zvýšené splátce nebudou schopni náklady hypotéky dále nést.
Podklady ke stažení
Kompletní údaje za období listopad 2021 lze stáhnout zde: Hypoteční úvěry - listopad 2021
Informace a názory zveřejněné v tomto článku jsou určeny primárně pro zástupce médií, případně pro odbornou veřejnost resp. laickou veřejnost se zájmem o oblast trhu hypotečními úvěry.
Informace uvedené v článku resp. ve připojeném souboru pdf lze volně využít.
Pokud data či citaci využijete, prosím o uvedení zdroje "GEPARD FINANCE" resp. "David Eim, místopředseda představenstva GEPARD FINANCE"
V případě potřeby upřesnění nějakých informací, poskytnutí podkladových dat pro využití v médiích apod. se lze obrátit na autora článku.
Autor článku:
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.
