Hypoteční úvěry - únor 2023

V lednu si hypotéky zřejmě opravdu sáhly na dno

Oficiální data ČNB ve srovnatelné struktuře máme k dispozici od ledna 2014 a právě leden 2014 byl jediným měsícem této více než devítileté časové řady, který byl ještě horší, než leden 2023.

Pokud by mi někdo přiložil k hlavě "devítku" a řekl "teď buď napíšeš něco optimistického nebo ...", tak bych asi napsal, že důvodem k optimismu je přinejmenším fakt, že horší už to prakticky jistě nebude a být nemůže. Věřím, že leden byl oním pověstným dnem rybníka. Skočili jsme do něj parádní šipku, odřeli jsme si břicho, ale vaz jsme si naštěstí nezlomili. Teď se odrazíme, dvě tři tempa a zase se nadechneme.

Osobně stále ještě nejsem přesvědčen, že by docházelo k nějakému znatelnějšímu poklesu cen nemovitostí. Sice se hodně mluví o poklesu nabídkových cen, mluví se o růstu počtu inzerátů (jinými slovy o růstu nabídky, které nenalézá svou poptávku), ale v realizovaných cenách to z dostupných zdrojů ještě neumím potrvdit. Samozřejmě fakt je, že než se transakční ceny propíší do statistik, je to otázka i několika měsíců.

Na únorová data z Hypomonitoru (soubor dat zveřejňovaný Českou bankovní asociací) si ještě dva týdny počkáme, ale z interních dat GEPARD FINANCE vidím již nyní v porovnání s lednem jasné oživení a růst produkce. Z podstaty věci není pravděpodobné, že by se GEPARD FINANCE nějak zásadně lišil od zbytku trhu, takže předpokládám, že únorová data budou lepší na celém trhu.

Úrokové sazby začaly zlehounka klesat, ale ne tak, aby to pro racionálně uvažujícího člověka mělo být jasným impulzem k nákupu na hypotéku. Pokles sazby o pár desítek bazických bodů nehraje roli. Spíše si myslím, že klienti již dostatečně vstřebali nový status quo a na vyšší úrokové sazby si již do značné míry zvyknuli.

Následující graf ilustruje vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v posledních třech letech (osa x = objem v mld. Kč):

Nevýkonné úvěry

Následující větu jsem měl připravenu již nejméně půl roku a je tedy vycizelována k dokonalosti: objem a podíl nevýkonných hypotečních úvěrů meziměsíčně vzrostl.

To se nestalo bezmála dva roky. Ale dojít k tomu muselo nevyhnutelně. A nyní, když je to tedy "konečně" tady, je namístě říci, že to, alespoň zatím, nemá žádný reálný dopad a ilustruje to velmi málo, jestli vůbec něco. Statisticky je to nevyhnutelné, že jednou už prostě nebude kam klesat. Ale jestli to je nějaká nepříjemná změna trendu a jestli nás čeká období postupného zhoršování platební morálky hypotečních klientů - na to z jednoho výkyvu zatím usuzovat nelze.

Následující graf ukazuje vývoj podílu nevýkonných hypotečních úvěrů v posledním roce:

Refinancování dražší než nové úvěry

Ten titulek je samozřejmě silně nadnesen. Ale není nepravdivý. Průměrná úroková sazba nových hypoték byla skutečně o kousíček níže, než u refinancování. Když vezmeme v úvahu, že refinancování by z podstaty věci mělo mít nižší LTV, než nové úvěry, pak bychom čekali, že ve statistice se to vždy projeví trochu lepší sazbou pro refinancování. Jak je vidět z lednových dat, ani na tuto "velkou pravdu" není 100% spolehnutí.

Tento graf ukazuje, o kolik je refinancování v průměru levnější (má nižší úrokovou sazbu) než nový úvěr:

Informace uvedené v článku resp. ve připojeném souboru pdf lze volně využít.

Pokud data či citaci využijete, prosím o uvedení zdroje "David Eim, GEPARD FINANCE"

V případě potřeby upřesnění nějakých informací, poskytnutí podkladových dat pro využití v médiích apod. se lze obrátit na autora článku.

 Autor článku: 
 David Eim
 místopředseda představenstva
 GEPARD FINANCE a.s.