Hypotéka, nebo podnájem? Co je výhodnější?

O volbě mezi hypotékou a nájmem bohužel často rozhodují zcela subjektivní faktory, zejména pak ochota se vázat k jedné konkrétní nemovitosti se všemi plusy a mínusy, které z toho plynou. K rozhodování však lze přistoupit i racionálně, a to i přesto, že faktorů, které zde hrají roli, je celá řada.

Hypotéka, nebo podnájem? Co je výhodnější?

Obvyklý jednoduchý argument odpůrců hypoték o nutnosti zavázat se k pravidelnému splácení na celou řadu let v žádném případě neobstojí, neboť nájemné je rovněž nutné platit pravidelně. V případě neschopnosti splácet hypotéku navíc majiteli zůstává rozdíl mezi prodejní cenou nemovitosti a výší nesplaceného dluhu. Zásadní je samozřejmě cena nemovitosti v porovnání s výší nájemného, nutné je však zohlednit i schopnost dané nemovitosti udržet si hodnotu, či ji do budoucna ještě dále zvyšovat. V obou níže uváděných modelech každopádně půjde pouze o predikci založenou na určitých předpokladech.

Počítejte a porovnávejte

Jako první a v praxi nejběžnější případ uvažujme srovnání pronájmu a koupě jednoho a téhož bytu. Nájemné bude pravděpodobně vždy nižší než splátka hypotéky na celou hodnotu nemovitosti, ušetřenou finanční sumu můžeme tedy investovat. Pro ilustrativnost můžeme zvolit parametry, které a priori zvýhodňují variantu nájemního bydlení, přičemž reálné hodnoty by tuto variantu naopak s nejvyšší pravděpodobností znevýhodnily: ušetřená částka je investována s výnosem rovným úroku z hypotečního úvěru, tržní hodnota nemovitosti roste stejným tempem jako inflace, nájemné neroste a během dvacetileté splatnosti hypotéky klesne hodnota nemovitosti jejím opotřebením a zastaráváním přibližně o čtvrtinu. Reálná hodnota investice je v případě hypotéky po dvaceti letech o cca 40 – 60 % vyšší než investice formou nájemného, resp. formou investování rozdílu mezi splátkou úvěru a nájemným. Jako ekonomicky racionálnější varianta tak jednoznačně vychází  investice formou koupě nemovitosti na hypotéku.

Kupujte a pronajímejte

Jako druhý případ srovnejme koupi bytu na hypotéku s pronájmem stejného bytu a současnou koupí několika malých bytů na hypoteční úvěr za účelem jejich pronájmu. Jde o „akčnější“ variantu, která kromě vyšší míry rizika, jež spočívá zejména v možnosti, že koupené byty nebude možné trvale pronajmout, vyžaduje výrazně vyšší míru aktivity. V případě malých bytů je nejmenší rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a nájemným, proto je jejich pronájem pro majitele výhodnější. Díky výnosům z nájmů se v případě bydlení v pronajatém bytě a pronajímání vlastních nemovitostí financovaných hypotékou podstatně sníží měsíční náklady, a za určitých předpokladů se tak i v dlouhodobém horizontu tato varianta stává výhodnější.

Závěrem tedy vlastně docházíme k určitému přeformulování základní otázky „hypotéka nebo nájem?“, neboť v obou modelových případech totiž výhodnější varianta hypotéku zahrnuje. Hypoteční úvěr je tedy v každém případě racionální volbou, a to ať už jím financujeme vlastní bydlení, či ho pojmeme jako investici do nemovitosti za účelem jejího dalšího pronájmu. Nebojte se poradit s našimi makléři! GEPARD FINANCE je vám k dispozici po celé České republice.

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

Rok 2023: Co nás čeká na trhu hypoték?

Zájem o nové hypotéky v roce 2022 prudce klesl. Důvodem byly hlavně vysoké úroky a rostoucí ceny nemovitostí. Se sny o vlastním bydlení se tak v loňském roce musela na čas rozloučit velká část lidí. Jak to bude v roce 2023? Budou úrokové sazby z hypoték...

Hypotéka a ztráta zaměstnání. Co dělat a na co se připravit?

Ztráta zaměstnání je sama o sobě velmi nepříjemnou životní situací, která může postihnout kohokoli z nás. Komplikace může výpadek v příjmech přinést v době, kdy splácíte hypotéku, protože v takovém případě ručíte svým majetkem a nikdo nechce přijít o...

Jak vybrat hypotéku v době vysokých úrokových sazeb?

Úrokové sazby z hypoték za poslední měsíce vyšplhaly k hodnotám daleko vyšším, než na které jsme byli poslední roky zvyklí. I proto si mnozí kladou otázku, zdali je v době vysokých úrokových sazeb rozumné uzavírat novou smlouvu o hypotečním úvěru....