Hypotéka v potížích

Vysoké sazby hypotečních úvěrů, rostoucí ceny energií, potravin a vlastně rostoucí ceny prakticky všeho ... to vše jsou témata, s nimiž se klienti aktuálně potýkají. Růst úrokových sazeb hypotéky a dalších nákladů nejsou nepříjemné jen proto, že znamenají vyšší náklady. Mnohem horším důsledkem je situace, kdy klient již není schopen navýšenou splátku hradit. Co to znamená? A jak se v takové situaci chovat?

Hypotéka v potížích

Potíže se splácením hypotéky?

Hypoteční úvěr je produkt u kterého dochází k potížím se splácením jen v malém množství případů. Důvodů je několik.

Především se jedná o úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. A to často k nemovitosti, která slouží jako vlastní bydlení. V případě nesplácení by vše mohlo skončit až nuceným prodejem nemovitosti v exekuci a to je závěr, kterému se každý klient chce vyhnout za každou cenu.

Hypoteční úvěry jsou typicky na vysoké částky a jsou určeny k investici do nemovitosti, mnohdy pro vlastní bydlení. Jedná se tedy o závazky, které jsou pečlivě zvažovány. Většina klientů si uvědomuje velikost závazku a snaží se vše dobře rozmyslet a naplánovat. Rozhodně se nejedná o ukvapená, impulzivní rozhodnutí.

A v neposlední řadě je záměr schvalován ze strany banky, která se logicky snaží poskytnout úvěr jen těm klientům, kde je vysoká pravděpodobnost, že budou splácet řádně.

Proč dochází k potížím se splácením?

K potížím se splácením dochází většinou z důvodů, které nebylo možno předem předvídat. Především je to z důvodu snížení nebo ztráty příjmů. Taková situace může nastat třeba následkem dlouhodobé nemoci nebo ztráty zaměstnání. Tato rizika lze do jisté míry pokrýt sjednáním vhodného pojištění. Problematiku pojistných produktů přenechám odborníkům, ale uvedu alespoň tolik, že jako nejjednodušší základní řešení lze k hypotéce prostřednictvím banky sjednat tzv. rizikové pojištění, které většinou pokrývá rizika plynoucí z úmrtí či trvalé invalidity klienta, případně z důvodu dlouhodobé nemoci či ztráty zaměstnání.

Potíže se splácením však mohou vzniknout i tehdy, kdy se příjmy sice nesníží, ale zato vzrostou náklady. A to je situace, které aktuálně čelíme všichni. Velmi výrazně vzrostly úrokové sazby. Tak výrazné zdražení hypoték jsme ještě nezažili. Klienti, kterým letos končí fixace mají úrokové sazby někde kolem 2 % a pokud jim končí fixace, musí se vypořádat se sazbami okolo 6 %. To v případě průměrné hypotéky 2.200.000 Kč Kč znamená zvýšení splátky o cca 5 tis. Kč měsíčně. U vyšších úvěrů bude navýšení splátky samozřejmě úměrně vyšší.

Vzhledem k tomu, že zároveň naše ekonomika prochází obdobím vysoké inflace a v důsledku situace na Ukrajině a v Rusku došlo ke skokovému výraznému růstu cen plynu a potažmo energií a dalších komodit, jsou některé domácnosti pod ekonomickým tlakem, který nemusí být schopny zvládnout.

Co v takové situaci dělat?

Existuje velmi jednoduchá a zároveň velmi nelítostná poučka:

Pokud jsou výdaje vyšší, než příjmy, máme problém, který se musí bezodkladně řešit.

Je nutno snížit náklady nebo zvýšit příjmy. Jiné řešení neexistuje.

Lze se pokusit dohodnout se zaměstnavatelem na zvýšení mzdy nebo se poohlédnout po lépe placené práci. Lze také hledat další možnosti výdělku. Každý musí zvážit své možnosti a zda nedisponuje znalostmi či dovednostmi, které by mohly být zdrojem dodatečného příjmu.

Také otázka nákladů je velmi individuální. Domácnosti, které mají hypotéku nejsou zřejmě domácnosti, které žily na pokraji hmotné nouze. Většinou jsou to domácnosti, které si byly schopny zajišťovat jistý životní standard. Je tedy slušná šance, že existuje prostor k úsporám.

Lze nějak snížit náklady hypotéky?

Náklady hypotéky se můžeme pokusit snížit. Ale nelze čekat nemožné. Zázraky se nedějí.

Získání co nejlepších cenových podmínek

Pokud Vám končí fixace úrokové sazby a chystáte se na výrazné zvýšení splátky, v první řadě si prověřte nabídky konkurence. Hypotéku za 2 % p. a. Vám dnes nikdo nenabídne, ale i pouhé dvě, tři desetiny procentního bodu se počítají. Je dost možné, že se Vám podaří se stávající bankou vyjednat lepší nabídku. Případně můžete zvážit odchod k jiné bance. Myslete však na to, že refinancování není úplně bez nákladů. Musíte počítat přinejmenším 2.000 Kč za výmaz zástavního práva a další 2.000 Kč za zápis zástavního práva pro novou banku.

Předem by se také mělo prověřit, zda nová banka nebude chtít znalecký odhad zástavní hodnoty nemovitosti. To by mohlo znamenat další asi 4.000 Kč.

 

Pro ilustraci uvádím následující příklad:
Hypoteční úvěr 2.500.000 Kč z roku 2017 se sazbou 2,09 % p. a. fixovanou na 5 let se splatností 30 let.
Splátka činí  9.353 Kč.
V roce 2022 končí fixace. Zůstatek na konci fixace činí 2.184.000 Kč.
Banka nabízí novou sazbu 6,29 % p. a.
Nová splátka bude činit 14.462 Kč. To znamená zvýšení splátky o 5.109 Kč.
Pokud by se povedlo dohodnout s bankou na snížení úrokové sazby o 0,3 p. b., tedy na 5,99 % p. a., splátka by byla 14.059 Kč.
Úspěšné vyjednávání s bankou ušetřilo 400 Kč měsíčně oproti první nabídce.

 

Prodloužení splatnosti

Většina bank nabízí v podobné situaci možnost prodloužit splatnost hypotéky. Delší splatnost znamená menší splátku. Čím více se splatnost prodlouží, tím více splátka klesne. S delší splatností efekt vyprchává a stává se méně a méně významným. Každý další rok splatnosti sice sníží splátku, ale sníží ji méně, než o kolik ji snížil předchozí rok splatnosti.

Také je nutno si uvědomit, že banky nedovolí jakoukoliv splatnost. Nejdelší možná splatnost je 30 let a hypotéka musí být typicky splacena do 70 let věku klienta. Pokud si někdo vezme ve 40 letech hypotéku na 30 let, splatí ji v době, kdy mu bude 70 let. Pokud by po 10 letech splácení požádal o rozvolnění splácení prodloužením splatnosti, banka mu pravděpodobně nevyjde vstříc. Takové prodloužení by odsouvalo splacení hypotéky do příliš vysokého věku.

 

Zkusme použít předchozí příklad a rozšířit ho o prodloužení splatnosti:
Hypoteční úvěr 2.500.000 Kč z roku 2017 se sazbou 2,09 % p. a. fixovanou na 5 let se splatností 30 let.
Splátka činí  9.353 Kč.
V roce 2022 končí fixace. Zůstatek na konci fixace činí 2.184.000 Kč.
Po vyjednávání byla získána sazba 5,99 % p. a., což znamená splátku 14.059 Kč.
Banka umožní prodloužení splatnosti. Zůstatek na konci fixace ve výši 2.184.000 Kč se sazbou 5,99 % p. a. se bude splácet ne zbývajících 25 let, ale splácení se rozvolní na 30 let.
Tím se splátka sníží o cca 1.000 Kč na 13.080 Kč.

 

Jak je vidět, prodloužení splatnosti může hrát jistou roli, ale na druhou stranu efekt není tak velký, jak by si člověk na první pohled mohl myslet. Pokud se domácnost dostala do opravdových potíží se splácením, 1.000 Kč ušetřených prodloužením splatnosti ji pravděpodobně „nevytrhne“.

 

Odklad splátek

Některé banky nabízí také tzv. odklad splátek. Jsou situace, kdy se to může hodit. Především v případě ztráty zaměstnání. V takovou chvíli může pozastavení splácení opravdu pomoci. Ale pozastavený úvěr se stále úročí a tyto úroky banka bude chtít.

Za odklad splátek klient zaplatí dodatečnými úroky. Po ukončení odkladu splátek se buď zvýší splátka nebo prodlouží splatnost.

Odklad splátek se nedělá na delší dobu, než 6 měsíců. Mimo jiné i proto, že jak jsme řekli, úvěr se stále úročí a výše dluhu tak roste. Proto tento režim musí být časově omezen. Jinak by dluh mohl narůst příliš a klient by ho již nedokázal splácet. Odložení splátek je pouhé odložení problému. Nic se nedá ušetřit. Naopak se zaplatí náklady navíc. Jde jen o dočasné ulevení od splátek.

Pro situaci, kdy díky poklesu příjmů a růstu nákladů domácnost není schopna hradit splátky, se naprosto nehodí. Po půl roce by situace byla ještě horší, než na začátku.

 

Prodej nemovitosti

Vrátím se znovu k té poučce: pokud jsou výdaje vyšší, než příjmy, máme problém, který se musí bezodkladně řešit.

V takové situaci si musíme položit následující otázky:

Dovedeme dostatečně navýšit své příjmy?

Dovedeme dostatečně snížit své výdaje?

Jinými slovy:

Dovedeme dosáhnout stavu, kdy naše příjmy budou opět vyšší, než naše výdaje?

Pokud ne, potom je nutné začít uvažovat o variantě prodeje nemovitosti a splacení hypotéky. To je pro každého velmi zlá zpráva. Podvědomě se každý takovému řešení brání a říká si, že tak to přece nemůže dopadnout.

Je ale nutné se na situaci podívat racionálně. Pokud není příjem vyšší, než výdaje, postupně se rozpustí úspory domácnosti, jsou-li vůbec jaké a potom už začínají pozdní splátky, nedostatečné splátky nebo úplný výpadek splácení. V tu chvíli začínají první pokuty za pozdní splátky, banka začíná účtovat tzv. sankční úroky a roztáčí se kolotoč problémů. Během několika měsíců může dojít k nucenému prodeji zastavené nemovitosti. Pokud se nemovitost prodává c exekuci proti vůli stávajících majitelů, výsledkem je horší cena za nemovitost. Nemovitost, ve které bydlí rodina, která nesplácí své závazky a nemovitost nebude chtít dobrovolně opustit, má znatelně nižší cenu, než nemovitost, kterou takový příběh neprovází. Právo se nakonec prosadí.  Nemovitost se prodá, majitelé budou třeba i nuceně vystěhováni.

Popíráním reality a neřešením situace se tak ale dostanou do mnohem horší situace, než bylo nutné.

Pokud si klient v určitou chvíli uvědomí, že situaci nezvládne, začne v klidu inzerovat nemovitost a snažit se získat co nejlepší nabídku, výsledek může být nakonec velice uspokojivý. Ceny nemovitostí v posledních letech velice výrazně rostly. Je pravděpodobné, že klient nemovitost prodá za více, než kolik za ni zaplatil. Pravděpodobně bude schopen splatit celou hypotéku a pravděpodobně mu zbydou ještě nějaké finanční prostředky. Takový závěr nemusí být vnímán jako žádná tragédie. Ale na začátku musí stát racionální zhodnocení situace.

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

S vlastním bydlením stát (už zase) nepomůže

Jak sdělil Státní fond podpory investic, program Vlastní bydlení (dříve Program pro mladé) v letošním roce již neobnoví příjem žádostí. Pozastavení příjmu žádostí v dubnu 2022 se tedy protahuje na neurčito, nejméně však po dobu zbytku roku 2022. Oč...

Vlastnické bydlení? Opravdu ho my Češi tak milujeme?

Všimnul jsem si již dávno, že při debatách na téma vlastnické versus nájemní bydlení panuje jakési přesvědčení, že Češi mají nějakou zvláštní posedlost bydlením ve vlastním. Osobně se domnívám, že je to naprostý nesmysl. Ovšem vyhradit se proti...

Česká národní banka zpřísňuje regulaci hypotečních úvěrů

Česká národní banka rozhodla na svém zasedání dne 25. 11. 2021 o zpřísnění poměrových ukazatelů LTV, DTI a DSTI, které se používají jako limit pro stanovení maximální dostupné výše hypotečního úvěru. Jaký to má význam? Co to znamená? Jaké to bude mít...