Hypoteční makléř nebo přímo banka
K bankám chovám respekt.
Byl jsem v bankovnictví 15 let. Banky se většinou chovají slušně. Myslím, že častěji, než je nějaký pomyslný průměr.
Obslouží Vás proškolený pracovník. Když budete mít štěstí, bude nejen proškolený, ale bude mít i skutečné znalosti a zkušenosti. A třeba ho to bude i bavit! Ale i tento ideál bude zastupovat svého zaměstnavatele. Dá Vám dobré podmínky a dá Vám výborné podmínky – individuální slevy a tohle a támhleto. Ale bude to v rámci jedné banky. Podmínky budou skvělé... skvělé? Ale v porovnání s čím? Obávám se, že v bance prostě srovnání chybí. Každá Vám řekne, že je nejlepší. Ale všechny být nejlepší nemohou, to prostě nejde.
A co pokud to nejde? Banka hypotéku nedá. Pracovník banky Vám nenabídne jiné řešení. Nepošle Vás přes ulici, kde by konkurenční banka pro Vás řešení měla. Za to není placen. A nemůžeme mu to mít za zlé, není to jeho úloha.
Hypoteční makléř má obrovskou výhodu.
Pokud je zkušený, zná možnosti banky. Minulý týden v bance něco nějak šlo a makléř to ví. Bude to požadovat i pro Vás, budete-li to potřebovat.
Hypoteční makléř zná prakticky celý trh. Ne že by to všechno nosil v hlavě – ale má přístup k informacím, které nejsou veřejné, má k dispozici různé nástroje, srovnání a pomůcky. Zná hypotéky a ví, na co dát pozor a co se jak dělá.
Pokud něco v jedné bance nejde, má dalších nejméně deset bank, kde se dá řešení hledat. V některých případech se banky hodně liší. Pokud řešení existuje, zřejmě ho najde. Tohle všechno myslím na konci oceníte.
A pokud je úvěr takový, že si lze mezi bankami vybírat, hypoteční makléř dovede vybrat tu, kde hypotéka bude za nejlepší možnou cenu.
Delší doba splácení
Kratší doba splácení znamená nižší celkové náklady, ale vyšší měsíční splátku.
Delší doba splácení znamená splátku nižší, ale zase víc přeplatíte.
Co si vybrat?
Pokud nemáte jasně definovaný důvod pro krátkou splatnost (např. omezení věkem), pak volte splatnost co možná nejdelší. Může se stát, že se člověk dostane do nějakých potíží – onemocní, přijde o práci. V takové situaci může být nižší splátka nesmírně vítána.
Oproti tomu krátká splatnost vykoupená vysokou splátkou může v krajním případě vést k velkým problémům. Nikde není psáno, že v případě nemoci či ztráty zaměstnání banka vyjde vstříc a splátky sníží či odloží.
Dlouhá splatnost jsou sice vyšší celkové náklady. Ale pokud nějaké peníze zbývají, dají se přece šetřit. Ponesou nějaký malý úrok. A jednou ročně mohu splatit až 25 % úvěru a banka mi nesmí nic za to naúčtovat. V tu chvíli je argument zvýšených nákladů vypořádán. Rozdíl je v takovou chvíli zanedbatelný.
Pointa je v tom, že tuto splátku udělat mohu (ale nemusím). Udělám ji, pokud mohu a chci.
Špatně zacílená snaha ušetřit se může vymstít.
Daňový odpočet úroků
Základ daně z příjmů fyzických osob lze snížit o úroky zaplacené v daném roce za financování bytové potřeby. Maximálně lze základ daně snížit o 300.000 Kč. To v optimálním případě znamená úsporu na dani 45.000 Kč.
Při současných sazbách kolem 3 % p.a. znamenají roční úroky asi 300 tis. Kč výši úvěru asi 10 mil. To se většiny z nás netýká. Průměrná hypotéka je kolem 2.200.000 Kč. Takový úvěr znamená na začátku splácení asi 65.000 Kč na úrocích ročně. A to znamená úsporu na daních asi 10 tis. Kč. Nic závratného to není, ale lepší, než nic.
Poplatky spojené s hypotékou
Úroky nejsou jediné náklady spojené s hypotékou.
I když jsou jednoznačně nejvýznamnější částí nákladů.
Ale kromě úroků jsou s hypotékou spojeny i další platby – zpracování hypotéky, odhad, kolek na katastr, vedení účtu.
A jak je to se slevou při současném sjednání pojištění?
Téměř všechny banky nabízejí slevy na sazbě při sjednání rizikového pojištění. Sleva je jistě vítána, ale pojištění jsou náklady, které by se měly vzít v potaz.
Jinými slovy, nízká úroková sazba je fajn. Ale pozor na poplatky! Sleva někdy není zadarmo.
Refinancování
Hypoteční úvěr má většinou úrokovou sazbu stanovenu na pevně dohodnuté období – tak zvanou „fixaci“.
Na konci fixace je čas pro jednání o podmínkách pro další fixaci.
V takovém okamžiku opět hraje roli to, co jsem zmínil na začátku – srovnání. Srovnejte si nabídku Vaší banky s podmínkami, které Vám nabídne konkurence. A pokud jsem na začátku psal něco o rozdílu mezi motivací a logikou práce hypotečního makléře a pracovníka banky, tak u refinancování to platí také. Beze zbytku.
A první krok můžete udělat třeba v našem jednoduchém kalkulátoru nebo přímo kontaktovat někoho z našich specialistů.
Autor článku:
David Eim
produktový manager
GEPARD FINANCE a.s.
