Máme nyní za sebou již téměř rok, kdy se úrokové sazby "obrátily naruby". Většinou platí, že delší fixace znamená vyšší úrokovou sazbu. Důvody zde nebudeme vysvětlovat. Ale poslední měsíce jsme v situaci, kdy delší fixace znamená nižší úrokovou sazbu.
Za normálního stavu je úvaha tato:
Kratší fixace znamená větší flexibilitu. Úroková sazba je výhodnější, ale bohužel se na ni nemohu spolehnout příliš dlouho. Záhy, typicky za tři či pět let přijde okamžik, kdy budu muset řešit novou fixaci a kdo ví, jaké v tu dobu sazby budou.
Delší fixace znamená menší flexibilitu. Sazby jsou o něco vyšší. Je otázka o kolik. Ale byť vyšší, tak mohou dávat smysl a nesou sebou jistotu, že se po dlouhou dobu - 7, 8 či 10 let - nezmění. Přijímám tedy trochu horší podmínky, ale pokládám je stále za natolik výhodné, že doba, po kterou jsou podmínky garantovány, mi za to stojí.
Teď nejsme v úplně normálním stavu a úvahy v posledních měsících mohly znít spíše takto:
Sazby jsou vysoké. Asi se sníží. Ale kdy? Možná už za rok. Pak bych si měl vzít krátkou, jednoletou fixaci. Ale problém je, že jednoletá fixace je dnes zdaleka nejdražší. Takže budu platit mnohem větší úroky a jistotu, že si za rok polepším, tu stejně nemám.
Pětileté fixace jsou výhodnější. A desetileté jsou ještě výhodnější (v den psaní tohoto článku už se srovnaly s pětiletými, ale během roku 2022 byly často o několik desetin procentního bodu výhodnější).
Za situace, kdy hypotéku lze doslova za pár korun refinancovat prakticky kdykoliv, zní jako skvělý nápad vzít si co nejlepší sazbu bez ohledu na to, na jak dlouho je fixovaná. A v nedávné době to lidé z branže svým klientům doporučovali. Říkali "Vezměte si dlouhou fixaci s nejvýhodnější sazbou. Až sazby klesnou, můžeme jednoduše refinancovat. Nebo banku 'donutíme' sazbu snížit.".
Jenže ono "hopla".
Do poslanecké sněmovny míří návrh Ministerstva financí na změnu zákona. Celé je to dost složité a nebudu zde zabíhat do detailů. Pokud by vás zajímaly, přečtěte si tento článek. Zde se omezím na to, že změna opravdu dává smysl a doufám, že ji parlament schválí.
Mnozí kolegové z oboru i s vědomím možné změny zákona doporučovali dlouhé fixace s výhodnějšími sazbami s argumentem, že změna zákona možná ani neprojde a pokud projde, nebude platit zpětně.
A opět "hopla".
Pokud návrh projde, měl by platit od 1. 1. 2024 a vztahoval by se i na úvěry, kterým fixace běží.
Některým poradcům se nyní možná trochu "stáhnul zadek" jestli klientům nedoporučili nevhodné řešení. Kolegové z branže, kteří tímto způsobem neuvažovali a doporučovali kratší fixace jako jistější řešení, byť trochu dražší, jsou dnes zase leckdy trochu "na koni" a říkají, že to teda byla opravdu pěkná blblost fixovat na tak dlouho a dobře vám tak, my jsme vám to říkali...
Je zde však jedna ZCELA ZÁSADNÍ věc, na kterou se dost zapomíná. A jejím důsledkem je to, že ten problém zdaleka není tak velký, jak by se na první pohled mohlo zdát.
Návrh zákona pracuje s jakýmsi výpočtem, opět netřeba zabíhat do detailů. Co je podstatné je fakt, že součástí návrhu je strop ve výši 2 % z výše předčasné splátky. To je velice významný omezující parametr. Pokud má dojít k předčasnému splacení během doby trvání fixace úrokové sazby, tak banka bude moci uplatnit mnohem vyšší náklady, než dnes, kdy nemůže uplatnit téměř nic. Ale "strop" 2 % je poměrně nízký, dokonce bych řekl až překvapivě nízký, a výše náhrady požadované bankou na něj narazí velmi brzy. A po dosažení tohoto stropu už je dále úplně jedno, jestli do konce fixace zbývají dva roky, pět let nebo třeba sto let (což je samozřejmě v praxi nereálná doba použil jsem ji jen jako nadsázku).
Trochu hůře se to vysvětluje a musí se to počítat pro konkrétní případ, ale základní logika je tato:
Představme si tři klienty - Gustava, Petra a Filipa. Berou si hypotéku 3.000.000 Kč na 30 let. Samozřejmě si ji berou prostřednictvím GEPARD FINANCE a fakt, že první písmena jejich jmen tvoří "naši" zkratku "GPF" - to je samozřejmě shoda čistě náhodná :-)
Gustav má obavy, jak se to vyvine s možností předčasných splátek a proto se přiklání ke kratší fixaci - bere si fixaci na 3 roky se sazbou 6,82 % p.a. Sazba je vyšší, ale je jistota, že nejpozději za tři roky bude možno refinancovat zcela bezplatně.
Petr se přiklání k fixaci, kterou si konec konců bere největší část klientů - bere si fixaci na 5 let se sazbou 6,36 % p.a.
A Filip? Ten to naprosto neřeší. Chce nejlepší možnou sazbu. A pokud to bude v budoucnu potřeba řešit, bude si s tím lámat hlavu, až to přijde. Bere si tedy fixaci na 10 let se sazbou 6,28 % p.a.
Utečou dva roky. Zákon je schválen a vstoupil v účinnost. Sazby opravdu klesly a činí 4,5 % p.a. s možností fixace na pět let. V jaké situaci nyní naši klienti jsou?
Gustav: Splácí dva roky při sazbě 6,82 % p.a. a na úrocích zplatil 405 tis. Kč.
Fixace končí za rok. Má dvě možnosti. Refinancovat a zaplatit bance účelně vynaložené náklady nebo to vydržet ještě rok se stávající sazbou.
Pokud refinancuje, bude mít dalších 5 let jistou sazbu 4,5 % p.a. Ale zaplatí za to náklady předčasného splacení ve výši skoro 59 tis. Kč. Mimochodem, tato částka již je omezena oním výše zmíněným stropem 2 % z mimořádné splátky.
Pokud vydrží ještě rok, než bude konec fixace, nezaplatí sice žádnou úhradu bance, ale díky vysoké sazbě zaplatí na úrocích o asi 68 tis. Kč více, než kdyby refinancoval.
Takže refinancování i s úhradou bance je o něco málo výhodnější. Další 4 tis. Kč by stála změna na katastru a tak je otázka, zda by výsledných pár tisíc korun úspory vůbec stálo za agendu spojenou s refinancováním. Osobně si myslím, že ne.
Petr: Splácí dva roky při sazbě 6,36 % p.a. a na úrocích zplatil 377 tis. Kč. To je o 27 tis. Kč méně, než zaplatil Gustav!
Fixace končí za tři roky. Pokud by klient ještě další tři roky platil úroky odvozené ze sazby 6,36 % p.a., zaplatil by za zbylé tři roky 547 tis. Kč na úrocích.
Pokud refinancuje a bude mít sazbu 4,3 %, úroky za dobu dalších tří let budou činit "pouze" 385 tis. Kč, což je o 162 tis. Kč méně. Cenou za tuto úsporu bude úhrada nákladů bance ve výši 59 tis. Kč.
Filip: Splácí dva roky při sazbě 6,28 % p.a. a na úrocích zplatil 372 tis. Kč. To je o 5 tis. Kč méně, než zaplatil Petr a o plných 32 tis. Kč méně, než zaplatil Gustav.
Fixace končí za osm let.
Pokud by klient ještě dalších osm let platil úroky odvozené ze sazby 6,28 % p.a., zaplatil by za zbylých osm let na úrocích asi 1.380.000 Kč.
Pokud refinancuje a bude mít sazbu 4,3 %, úroky za dobu dalších osmi let budou činit "pouze" 970 tis. Kč, což je o 410 tis. Kč méně. Takže v tomto příp=adě už opravdu není o čem. Úhrada účelně vynaložených nákladů bance stále zůstává oněch asi 59 tis. Kč, protože jak jsme si řekli, stropu pro výši úhrady je dosaženo relativně brzy. Z pohledu úhrady účelně vynaložených nákladů na tom není o nic hůře, než Gustav a Petr.
Abychom si udělali správný závěr:
Rozhodně neříkám, že bylo nebo je lepší vzít si co nejdelší fixaci, pokud to znamená výhodnější sazbu. Každé řešení má své výhody a své nevýhody. Hlavní nevýhodou je, že nevíme, co se stane v budoucnu.
Kdo preferuje krátkou fixaci, třeba i jednoletou, aby bylo možno co nejdříve a bez nákladů refinancovat, tomu říkám: kde je jistota, že sazby budou za rok nižší? Kde je jistota, že nebudou ještě vyšší a třeba i mnohem vyšší. Je to pravděpodobné? Příliš ne. Je to vyloučené? Rozhodně ne! Stát se může leccos a my to nevíme.
A kdo preferuje dlouhou fixaci a sází na to, že novela zákona nebude přijata, nebo si říká, že i když bude novela přijata, tak zastropované náklady 2 % nejsou tak zlé, zase musím zdůraznit, že ani v tomto ohledu neexistuje nic takového, jako 100% jistota. Co když se ten strop zvýší na 5 %? Nebo na 10 %. Takže opět zopakuji: Je to pravděpodobné? Ne. Je to vyloučené? Rozhodně ne! Stát se může leccos a my to nevíme.
Co tedy bylo pointou tohoto článku?
Ukázat, že úhrada účelně vynaložených nákladů bance za refinancování během trvání doby fixace není žádná katastrofa. Jedná se v drtivé většině situací, kdy klient chce odejít předčasně za lepší nabídkou. Stále to bude dávat smysl. Ale nebude to dávat smysl při změnách sazeb o tři desetiny procentního bodu, jako je tomu dnes.
Informace uvedené v článku lze volně využít.
Pokud data či citaci využijete, prosím o uvedení zdroje "David Eim, GEPARD FINANCE"
V případě potřeby upřesnění nějakých informací, poskytnutí podkladových dat pro využití v médiích apod. se lze obrátit na autora článku.
Autor článku:
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.
