Jan Kruntorád: Uzavřít hypotéku s variabilní sazbou při minimálních úrokových sazbách je risk

Rekordně nízké hodnoty variabilních sazeb mohou lákat zájemce o hypotéku k výběru tohoto typu úvěru. Při volbě mezi fixní a variabilní sazbou by však nikomu neměly uniknout některé důležité momenty. Jedním z nich je aktuální poloha úrokových sazeb vůči historickým průměrům, druhým pak například klauzule ve smlouvě opravňující banku k automatickému převodu na fixní sazbu.

Jan Kruntorád: Uzavřít hypotéku s variabilní sazbou při minimálních úrokových sazbách je risk

Variabilní sazba je u většiny hypoték tvořena měsíční pražskou mezibankovní úrokovou sazbou používanou pod zkratkou 1M PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate) a marží banky. Hodnota 1M PRIBORU je aktuálně na svých minimech v důsledku dlouhotrvající ekonomické recese. V současnosti činí 1M PRIBOR 0,33 %. Podle statistik České národní banky však činil průměr za leden 2002 až prosinec 2012 2,18 %. Těsně po vypuknutí finanční krize dosahovala tato mezibankovní sazba dokonce hodnot kolem 4 %.

Variabilní sazby jsou v případě historických minim značně nejisté

Podstatou variabilní sazby je, že se měsíční splátka hypotéky mění právě podle pohybu mezibankovní sazby PRIBOR. V extrémním případě se měsíční splátka hypotéky s variabilní sazbou může lišit každý měsíc. Vzhledem k tomu, že nyní máme historicky minimální úrovně 1M PRIBORU, další snižování této sazby je nepravděpodobné. Ve hře je stagnace, ale i zvýšení, které by Česká národní banka mohla realizovat v případě inflačních tlaků. Například na podzim roku 2008, době, kdy ekonomiky zažívaly svůj vrchol, brzdila ČNB konjunkturu hodnotou 1M PRIBORU 4,0 %. Finanční krize se však brzy přelila do ekonomické recese, charakteristické snižováním úrokových sazeb. Ty se tak postupně ocitly až na dnešních minimech.

K sazbě PRIBOR si banka připočítává marži, která zůstává v čase stejná. Výše marže závisí na rizikovosti úvěru. Pokud vám banka nabídne například variabilní sazbu hypotéky 2,5 %, bere si na takovém úvěru při současné výši 1M PRIBORU marži 2,17 %. Typická je konstrukce variabilní sazby
z měsíčního PRIBORU a marže. Existují ale i výjimky. Konkrétně hypotéky od skupiny ČSOB mají variabilní sazbu tvořenou tříměsíčním PRIBOREM. Ten má logicky vyšší hodnotu než měsíční sazba z důvodu delší fixace, a to aktuálně 0,51 %.

Růst PRIBORU může znamenat automatický převod variabilní sazby na fixní

Banky propagují jako jednu z výhod variabilní sazby možnost jejího převodu na fixní sazbu. Pokud byste tedy viděli, že sazby v ekonomice rychle rostou, můžete sami převést hypotéku na jistou fixaci.
Banky už ale veřejně nemluví o klauzulích, které mají některé z nich ve smlouvách. Taková klauzule pak opravňuje banku překlopit variabilní sazbu na fixní bez souhlasu dlužníka.

Klauzule může být postavena tak, že pokud 1M PRIBOR vzroste o dvojnásobek, banka má právo převést automaticky sazbu na fixní. To by v praxi znamenalo, že pokud by stoupl 1M PRIBOR na 0,66 %, banka by vám v tu chvíli převedla variabilní sazbu na fix. Je zřejmé, že výše fixu by po takovém pohybu úroků v ekonomice byla znatelně vyšší, než fixní sazba nabízená bankou na začátku rozhodovacího procesu. Budete tedy platit více, než kdybyste se pro fixní sazbu rozhodli hned.

Rozhodnutí o variabilní sazbě by nemělo být postavené pouze na nejbližší měsíční splátce

Rozhodnutí o volbě mezi fixní a variabilní sazbou by nemělo být pouze volbou mezi aktuální výší měsíčních splátek. Každý zájemce o hypotéku by měl brát v potaz i takové faktory, jakými jsou možné pohyby sazeb v budoucnu. Variabilní sazby by měl uzavírat člověk znalý alespoň do určité míry zákonitostí na finančních trzích. Variabilní sazba totiž nekončí nastavením trvalého příkazu na 5 let, tak jako splátka hypotéky s fixní sazbou. U splácení hypotéky s variabilní sazbou se nevyhnete upravování částky u platebního příkazu a sledování vývoje sazeb vám může přinést nejednu bezesnou noc.

Autor komentáře:

Jan Kruntorád
předseda představenstva a generální ředitel Gepard Finance
předseda představenstva Asociace hypotečních makléřů


O společnosti Gepard Finance

GEPARD FINANCE jsou specializovanou brokerskou firmou, jejímž hlavním oborem činnosti je poradenství v oblasti hypotečních úvěrů a kompletní zpracovávání úvěrových a pojišťovacích produktů. Profesionální makléři svým klientům zdarma zajišťují hypotéky, úvěry ze stavebního spoření a pojištění. V současné době disponuje franšízová síť GEPARD FINANCE 110 funkčními obchodními místy, čímž je zajištěna snadná dostupnost a obsluha klientů po celé České republice i Slovensku. GEPARD FINANCE se v roce 2011 staly největší hypotečně-makléřskou firmou v ČR a jsou zakládajícím členem Asociace hypotečních makléřů.

Gepard - kontaktKontakty

Jan Kruntorád

předseda představenstva společnosti Gepard Finance
e-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.
tel.: +420 724 215 626
Pernerova 659/31a 186 00 Praha 8 – Karlín

www.gepardfinance.cz

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

Gepard Finance zahajují spolupráci s RENOMIA, předním pojišťovacím makléřem ve střední a východní Evropě

Společnost Gepard Finance, největší hypoteční specialista na českém trhu, vstupuje do nového roku s podporou nového silného partnera. V oblasti pojištění, investic a penzí Gepard Finance nově spolupracují se společností RENOMIA, a. s., předním...

Hypotéky jsou opět velmi levné. Jak se zorientovat v nabídkách bank?

Úrokové sazby hypoték sice zatím nedorovnaly historická minima z let 2016 a 2017, i tak jsou však velmi příznivé a není vyloučen ani jejich další mírný pokles. Pro každého klienta ale nemusí být nabídka bank dobře čitelná. Různé banky totiž...

Gepard Finance získaly třetím rokem po sobě cenu Czech Superbrands pro nejúspěšnější značky na trhu

Společnost Gepard Finance, největší hypoteční specialista v Česku, získala ocenění Czech Superbrands 2019. Zařadila se tak mezi nejlepší tuzemské obchodní a spotřebitelské značky. Ocenění Superbrands se udílí ve více než 90 zemích světa a Gepard...