Koupě nemovitosti a skryté vady. Jak postupovat a na co máte nárok?

Dvakrát měř, jednou řež. Pořekadlo, které se při koupi nemovitosti vyplatí mít na paměti. Před tím než podepíšete kupní smlouvu, měli byste být seznámeni s celkovým stavem nemovitosti včetně případných závad. Ne vždy je však realita taková. Často se stává, že si noví majitelé některých vad nevšimnou ani rok po zakoupení nového domu či bytu. Jejich oprava pak může stát desítky či stovky tisíc. Od roku 2014 máte možnost reklamovat skryté vady do 5 let od uzavření kupní smlouvy. Jak v takovém případě postupovat a co je považováno za skrytou vadu?

Koupě nemovitosti a skryté vady. Jak postupovat a na co máte nárok?

Co je skrytá vada

Faktické vady (nikoliv právní vady) lze rozdělit na vady zjevné a skryté. Zjevné vady jsou takové, které lze objevit při běžné prohlídce nemovitosti či bezprostředně po jejím převzetí. Skrytými vadami se rozumí vady, které v době předání nemovitosti již existovaly, ale zjistitelné se stanou, respektive v plné míře se projeví, až později.

Jak dlouho od koupi mohu reklamovat?

Přijetím nového občanského zákoníku (1. ledna 2014) došlo k výraznému posílení práv kupujících ve vztahu k případným skrytým vadám na kupované nemovitosti. Zatímco dříve bylo možné vady na nemovitosti reklamovat pouze do 6 měsíců od jejího zakoupení, nově může kupující reklamaci uplatnit až do 5 let od nákupu. Odpovědnost za vady ve vlastnostech převáděné nemovitosti nese prodávající, bez ohledu na to, zda o jejich existenci v okamžiku prodeje věděl či nevěděl.

Záruka vs. odpovědnost za vady

Často se stává, že si lidé zaměňují pětiletou odpovědnost za vady se zárukou. Záruka je dvouletá a obvykle ji poskytují developeři na nové domy a byty. Prodávající tak kupujícímu ručí za to, že si nemovitost po určitou dobu uchová vlastnosti, které měla při prodeji. Vztahuje se na mnohem širší okruh vad včetně těch, které během záruční doby teprve vzniknou. Záruka však dle občanského zákoníku není samozřejmostí a kupující si ji musí s prodávajícím smluvně dohodnout.

Našel jsem skrytou vadu. Jak postupovat?

Pokud nový majitel v pětileté lhůtě objeví na své nemovitosti vady, měl by je bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu. Ideální je, pokud svůj nárok může opřít o odborný posudek. Pokud je reklamace oprávněná, může kupující žádat, aby předchozí majitel nedostatky opravil na své náklady nebo může požadovat slevu z kupní ceny. V případě, že je vada tak závažná, že kvůli ní nelze v nemovitosti bydlet, může nový majitel odstoupit od kupní smlouvy a žádat vrácení peněz.

Nejčastější skryté vady:

  • chybně instalovaný kontaktní zateplovací systém,

  • zatékání do nemovitosti,

  • statické problémy konstrukcí střech či nosných částí domů,

  • špatně zateplené šikminy střech, tepelné mosty a srážení vody v minerální vatě,

  • špatná hydroizolace.

Co nelze reklamovat?

Reklamovat nelze věci, které byly již při samotné koupi na hranici své životnosti.

Technický posudek

Předejít komplikacím můžete, pokud necháte nemovitost ještě před jeho koupí prověřit odborným pracovníkem a necháte si vystavit technický posudek. Odpovědnosti za vady se prodávající nemůže zbavit ani v případě, že je ve smlouvě uvedená formulace typu „kupující byl seznámen s technickým stavem nemovitosti“. Podobné formulace jsou v kupní smlouvě zbytečné, protože prodávajícího nezbavují odpovědnosti za vady.

Kupujete nemovitost?

Koupě vlastní nemovitosti je zásadní rozhodnutí. Proto se od začátku vyplatí jednat s odborníky. Neváhejte nás kontaktovat a probrat možnosti financování hypotékou. Sjednejte si schůzku zdarma s naším hypotečním specialistou a dozvíte se více.

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

Hypotéka pro mladé: Jak vybrat a financovat své první bydlení?

Pořízení vlastního bydlení je velkým životním milníkem a pro mnohé zároveň jednou z největších životních investic vůbec. Bez ohledu na to, zda financujete koupi nemovitosti z vlastních úspor, či hypotékou, je nutné rozklíčovat spoustu otázek. Možná se...

Na kolik vás vyjde hypotéka v roce 2023?

Budete si pořizovat vlastní bydlení a zvažujete, na kolik vás vlastně splácení hypotečního úvěru aktuálně vyjde? Pojďme se podívat na to, kolik je nutné mít našetřeno, pokud si chcete vzít hypotéku, jak vysoké jsou nyní úrokové sazby, jak si...

Mimořádné splacení hypotéky se prodraží

„Kdo se nepoučí z historie, je odsouzen ji opakovat.“ Dost možná se česká vláda inspirovala právě tímto citátem, když rozhodla, že je nejvyšší čas umožnit bankám, aby si za předčasné splacení hypotéky před termínem fixace účtovaly vyšší poplatek....