Hypotéka s dlouhou splatností
Splatnost hypotečních úvěrů není omezena žádným zákonem. Teoreticky by mohla být jakákoliv. Ale úvěr musí být jednou splacen. Na nějakou neúnosně dlouhou splatnost by banky nepřistoupily. Přesto ještě do doby před několika lety byly poměrně slušně dostupné hypotéky se splatností až 40 let.
Před několika lety však začala Česká národní banka vydávat tzv. "Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí". Těmito doporučeními začala regulovat především tzv. ukazatele LTV, DTI a DSTI. Dnes již tyto ukazatele ČNB reguluje pomocí zákona a domnívám se, že jejich existence je veřejnosti dostatečně známa.
Kromě těchto parametrů ČNB v doporučení omezuje také maximální dobu splatnosti. Doporučení není nařízení, ale banky se logicky snaží nepopudit regulátora trhu a jsou tedy s jeho doporučeními víceméně v souladu.
Konkrétní znění doporučení ČNB je následující:
Délka splatnosti spotřebitelského úvěru zajištěného obytnou nemovitostí by neměla přesahovat horizont ekonomické aktivity spotřebitele či životnosti nemovitosti. Zpravidla by neměla přesahovat 30 let.
Jak jsem psal, parametr splatnosti se pravidelně vrací do diskuzí ať už z iniciativy bank nebo politiků. Vždy se objeví návrhy na posunutí maximální splatnosti na 40 a případně až na 50 let, s cílem zvýšit dostupnost vlastnického bydlení.
Celé je to postaveno na úvaze, že delší splatnost znamená menší splátku. A menší splátka je dostupná pro více domácností. Takže díky delší splatnosti by více domácností mělo dosáhnout na odpovídající hypoteční úvěr.
Snaha politiků o zviditelnění sebe sama společně s mediální zkratkou dělají z tématu něco, čím není. Je pravda, že s prodlužující se splatností splátka klesá. Je pravda, že na nižší splátku dosáhne více lidí. Ale ten efekt zdaleka není tak velký, jak by se z mediálních prohlášení mohlo zdát.
Delší splatnost, nižší splátka (?)
Splátka hypotéky se skládá ze dvou částí: úroku a úmoru.
Úrok je odměna bance za to, že půjčila peníze. Závisí na úrokové sazbě a závisí na aktuálním zůstatku. Úrok v daném měsíci NEZÁLEŽÍ na zbývající splatnosti. Abych spočítal úrok v daném měsíci, stačí mi znát zůstatek a úrokovou sazbu.
Úmor je splátka dluhu. Klient vrací bance část toho, co si půjčil. Úmor v daném měsíci ZÁVISÍ na zbývající splatnosti. Abych spočítal úmor v daném měsíci, musím znát zůstatek, úrokovou sazbu a splatnost.
Delší splatnost znamená menší splátku. Ale důvod, proč se splátka zmenšila je ten, že splácení úmoru se "roztáhlo" do více splátek.
Úroky v každém měsíci jsou však stále počítány stejně - z aktuálního zůstatku a úrokové sazby. Díky "roztažení" splatnosti na více splátek se zůstatek hypotéky snižuje pomaleji. Úroky se tedy počítají z vyššího průběžného zůstatku. Úvěr na delší splatnost znamená podstatně více úroků, které klient za celou dobu zaplatí.
Příklad:
Tyto úvahy je nejlepší ukázat na příkladu:
Vezměme si hypoteční úvěr ve výši 3 mil. Kč s úrokovou sazbou 5,69 % p. a.
V následující tabulce a grafu je zobrazena závislost splátky takové hypotéky na době splatnosti:
Pokud by klient zvolil splatnost 20 let, musel by každý měsíc splácet 20.960 Kč.
Pokud by zvolil splatnost 30 let, platil by 17.393 Kč. Splátka by se tedy díky delší splatnosti snížila o 3.567 Kč, což znamená snížení splátky o asi 17 %. Splatnost na 30 let můžeme považovat aktuálně za nejobvyklejší řešení a zároveň také za maximální splatnost, se kterou lze počítat.
Pokud bychom ale měli možnost prodloužit splatnost na 40 let, pak by se splátka opět snížila a činila by 15.863 Kč. Ke snížení došlo, ale toto snížení je znatelně menší, než v předchozím případě. Splátka se snížila o 1.530 Kč, což znamená snížení o necelých 9 %.
A kdybychom splatnost prodloužili na 50 let, splátka by opět klesla a opět by její pokles byl méně významný, než tomu bylo v předchozím případě. Splátka by činila 15.109 Kč a byla by o 754 Kč nižší, což znamená, že se snížila o necelých 5 %.
A jenom pro zajímavost:
Pokud by se splatnost prodloužila na 100 let, splátka by byla 14.274 Kč.
A pokud by splatnost byla 1.000 let (!), splátka by byla 14.225 Kč.
Takže čím delší splatnost, tím menší splátka.
Ale každý další rok o který splatnost prodloužíme se projeví méně, než předchozí. Efekt plynoucí z prodlužování splatnosti postupně vyprchává.
Prohlášení politiků, kteří mluví "až o" 40% snížení splátky jsou nesmysly. Aby se splátka snížila o 40 %, musela by být úroková sazba 0 %. A to očekávat nelze.
Delší splatnost, vyšší hypotéka (?)
Nyní se na stejnou problematiku podívejme z jiného úhlu. Klient má nějaké příjmy. Chce co největší hypotéku. Obecně se dá vycházet z pravidla, že banka neumožní, aby splátka úvěru byla větší, než nějaká část příjmu klienta.
Aktuálně je platný tzv. limit DSTI, který právě vyjadřuje, jak velkou část příjmu klient vynakládá na splátky úvěrů. Maximum je 50 %. Je pravda, že v době psaní tohoto článku ČNB schválila tzv. deaktivaci tohoto parametru, ale banky ho stejně v nějaké podobě používat budou, protože smysl dává. Otázkou pouze je, jak konkrétně má být nastaven.
Pro naše další úvahy budu vycházet z předpokladu, že maximální DSTI je 50 %. Tedy že klient nemůže ze svého příjmu vynakládat více, než 50 % na splátky úvěrů. V praxi je i těch 50 % až až...
Příklad:
Opět nejlépe ukázat na příkladu:
Představme si klienta, jehož čistý měsíční příjem je 60 tis. Kč.
Maximální splátka může činit 30 tis. Kč. To je oněch 50 % o kterých jsem mluvil v předchozím odstavci.
Úrokovou sazbu budu počítat 5,69 % p. a.
Následující tabulka a graf nám ukazují, na jak velký úvěr by měl klient dosáhnout při dané splatnosti. Jinak řečeno, jak velký úvěr bude mít při dané splatnosti (a samozřejmě sazbě) splátku ve výši oněch 30 tis. Kč:
Co lze z dat vyčíst?
Pokud klient bude mít příjem 60 tis. Kč a bude moci 30 tis. Kč vynaložit na splátku, pak při splatnosti 20 let (a sazbě 5,69 % p.a.) se může dostat na 4,29 mil. Kč.
Prodloužení splatnosti na 30 let hodně pomůže. Lze se dostat až na téměř 5,17 mil. Kč. O nějakých 880 tis. Kč více.
Prodloužení na 40 let také pomůže, ale už mnohem méně. Lze se dostat na cca 5,64 mil. Kč, což znamená získání dodatečných 500 tis. Kč.
A prodloužení na 50 let znamená hypotéku ve výši asi 5,96 mil. Kč a to už klientovi pomohlo dosáhnout pouze na dalších dodatečných 350 tis. Kč.
A opět spíše pro dokreslení celého mechanismu, než kvůli praktickému užitku:
Při splatnosti 100 let by se klient dostal na asi 6,31 mil. Kč.
A prodloužení na 1.000 let už by bylo otázkou získání dodatečných asi 20 tis. Kč a hypotéky ve výši 6,33 mil. Kč.
Delší splatnost, vyšší náklady (?)
Tato sekce je trochu složitější. Čím delší splatnost, tím vyšší celkové náklady. Má to ovšem dva důvody.
Prvním důvodem je, že delší splatnost znamená pomalejší umořování. O tom jsme už mluvili.
Pomalejší umořování znamená vyšší průběžný zůstatek. A protože úroky se počítají z tohoto vyššího průběžného zůstatku, tak jsou logicky vyší. Je to daň za delší splatnost. Průběžně dlužím více, proto také za to více platím.
A druhým důvodem je to, že celý dluh existuje déle. Hypotéka na 40 let existuje o deset let déle, než hypotéka na 30 let. Po celou tu dobu se také hradí úroky. Takže opět je to daň za delší splatnost. Dlužím déle, proto také za to více přeplatím.
Příklad:
A opět si pomůžeme příkladem.
Vrátíme se k hypotéce ve výši 3 mil. Kč s úrokovou sazbou 5,69 % p. a.
Následující tabulka a graf nám ukazují, o kolik peněz klient vrátí bance více, než kolik si půjčil. Někdy se říká "o kolik úvěr přeplatí". Ještě jinými slovy říká, jaké jsou úroky z takové hypotéky za celou dobu splatnosti.
A stejně jako v předchozích příkladech si společně projdeme interpretaci.
Hypoteční úvěr ve výši 3 mil. Kč s úrokovou sazbou 5,69 % p. a. splatný za 20 let znamená, že během těchto 20 let zaplatíme bance půjčené 3 mil. Kč a k tomu navíc úroky v celkové výši 2,03 mil. Kč.
Prodloužení splatnosti na 30 let znamená nižší splátku, pomalejší umořování, delší dobu existence dluhu a tedy vyšší náklady. Za 30 let bance vrátíme půjčené 3 mil. Kč a k tomu navíc úroky ve výši 3,26 mil. Kč.
Splatnost 40 let znamená vrátit půjčené 3 mil.Kč a k tomu navíc 4,6 mil. Kč.
A konečně 50 let znamená vrátit půjčené 3 mil. Kč a k tomu navíc 6,07 mil. Kč.
A jestli se vám líbily ty příklady na sto a tisíc let, pak vězte, že při splatnosti 100 let bychom úvěr přeplatili o více než 14 mil. Kč a při splatnosti 1.000 let o krásných asi 167 mil. Kč. Jak vidíte, zde se žádné "vyprchávání" efektu nekoná. Útěchou nám budiž, že z tohoto nás hlava opravdu bolet nebude.
Dlouhá splatnost, dostupnější bydlení (?)
Pokud věty o prodlužování splatnosti zaznívají z úst politiků, jsou doprovázeny prohlášeními o jejich snaze o zvýšení dostupnosti vlastního bydlení.
Cena jakékoliv komodity, tedy i bytů či rodinných domů, je výsledkem nabídky a poptávky. Pokud je poptávka vyšší, než nabídka, vytváří se tlak na cenu a ta roste.
V České republice po dlouhá léta panuje převis poptávky. Ten byl hlavním důvodem růstu cen v minulých letech. Samozřejmě tomu všemu pomohlo to, že byly dostupné hypotéky a více lidí se mohlo soutěže o koupi nemovitostí zúčastnit.
Pokud se hypoteční úvěry stanou dostupnějšími - třeba i z důvodu prodloužené splatnosti - pak se opět zvýší počet domácností, které o nabízené nemovitosti budou soutěžit a budou se vzájemně přeplácet. Vyšší tlak na cenu povede k růstu cen nemovitostí a výsledkem bude opět nová rovnováha, ve které zájemci o vlastní bydlení budou ve stejné pozici, jako byli na začátku.
Cestou k vyšší dostupnosti bydlení je více postavených bytů. Nikoliv (pouze) dostupnější financování.
Dlouhá splatnost, nadšení potomci (?)
O hypotékách s dlouhou splatností 40 či 50 let se hovoří jako o mezigeneračních. Je to jen označení. Neznamená nutně, že by opravdu povinnost splácení měla v budoucnu přejít na potomky.
Osobně se domnívám, že jakákoliv úvaha o tom, že jako rodič se zadlužím a někdy v budoucnu svůj závazek předám dětem, je naprosto zcestná. Rodiče si mají své povinnosti splnit sami a nezatěžovat jimi své potomky. Ti budou mít své vlastní zájmy, vlastní povinnosti a vlastní osud. Představa, že rodiče si vezmou ve 30 letech, kdy mají dvě malé děti, hypotéku na 50 let a v 60 letech, kdy bude zbývat ještě 20 let splácení, budou očekávat, že děti závazek převezmou, je pro mě nepřijatelná.
Děti převezmou závazek, převezmou možná i bydlení. Ale co s rodiči? Ti půjdou kam? A děti budou chtít zůstat v dané lokalitě? Budou si přát bydlet společně s rodiči? A když jich bude více, jak se vzájemě o dluh podělí?
Podle mého názoru si má každý své závazky vypořádat sám a nepředpokládat, že někdo jiný, byť jsou to jeho vlaastní děti, ho v budoucnu za něj převezme.
Takže dlouhá splatnost nemá smysl?
Nakonec to vypadá, že jsem přímo zuřivým kritikem celé této myšlenky. Tak to ale v žádném případě není.
Dlouhá splatnost hypotéky může mít svůj význam. Resp. může mít svůj význam způsobem, který já osobně, jako autor tohoto článku umím přijmout. Vysvětlím...
Objevují se klienti, kteří chtějí hypotéku co nejméně "přeplatit". Chtějí na úrocích za celou splatnost zaplatit co nejméně. Takže přichází s požadavkem na co nejkratší dostupnou splatnost, aby se hypotéky co nejdříve zbavili. To většinou nepokládáme za dobrý nápad. Krátká splatnost opravdu snižuje celkově uhrazené náklady, ale činí tak za cenu vysoké splátky. S takovou splátkou domácnost čelí vysoké finanční zátěži a není schopná vytvářet rezervy. Pokud dojde k nečekanému výpadku příjmu nebo nějaké jiné životní komplikaci, může se to parádně vymstít.
Proto většinou radíme, aby si klient vzal co nejdelší dostupnou splatnost. Bude mít volnější ruce. Nebude pod tak velkým tlakem vysoké splátky. Bude schopen něco ušetřit. A pokud se mu bude dařit a opravdu něco ušetří - může dělat mimořádné splátky. Každý rok může klient ze zákona splatit až 25 % původní výše dluhu a banka mu za to nesmí naúčtovat žádné náklady.
Je pravdou, že delší splatnost znamená o něco vyšší celkové náklady na hypotéku. I v případě provádění mimořádných splátek budou o něco málo vyšší. Ale podle mého názoru to nehraje roli. U hypotéky je tím nejdůležitějším parametrem schopnost bezproblémově splácet. A nejsme tady jen proto, abychom s vypětím všech sil spláceli hypotéku. Měli bychom také žít, něco si dopřát, něco zažít.
Takže dlouhá splatnost dává smysl. Třeba i delší, než třicetiletá. Třeba i 40 let a třeba i 50. Ale ne s výhledem, že hypotéku opravdu sebou potáhnu tak dlouho nebo ji snad dokonce jednou přenechám svým dětem. Dlouhá spltnost hypotéky by podle mého názoru měla hrát roli v tom, že sníží splátku, uvolní klientovi ruce, umožní mu šetřit a sníží riziko, že při výpadku příjmu klient skončí v potížích. Ale to důležité slovo je slovo "šetřit". Klient by měl šetřit a měl by hypotéku postupně umořovat mimořádnými splátkami. Tak, aby se jí nakonec během doby své ekonomické aktivity úspěšně zbavil.
Autor článku:
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.
