Nově oblíbená služba: Bezkontaktní Hypotéka – snadno z bezpečí vašeho domova... Vyzkoušejte ZDE

Mimořádné splátky hypoték ztraceny ve slepé uličce

17. 9. 2020, Profi Poradenství & Finance: Komentář k hypotečnímu trhu

Slepá ulička se vyznačuje tím, že na jejím konci je zeď a dál to prostě nejde. Pokud zeď není vysoká, můžeme ji přelézt a uvidíme, co je za ní. Anebo se vrátíme na křižovatku a zkusíme to jinudy. Situace v oblasti mimořádných splátek hypotečních úvěrů se nyní nalézá ve slepé uličce a my přemýšlíme, kudy dál.

Mimořádné splátky hypoték ztraceny ve slepé uličce

Důvody mimořádné splátky

Začněme vzpomínkou na ne až tak dávnou minulost. Pro náklady spojené s řádnou splátkou hypotéky se vžilo označení „sankce“ a toto negativně zabarvené označení mělo jasný důvod – bylo to zatraceně drahé.

Náklady na mimořádnou splátku měly podobu například úhrady úroků do konce fixace, 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok do konce fixace nebo třeba 10 % z výše mimořádné splátky. To byly náklady, které se počítaly zcela běžně na větší desítky tisíc korun. Takový stav jsem nepokládal za vyvážený.

Nemůžeme ale mluvit o mimořádných splátkách, aniž bychom zároveň nemluvili o důvodech mimořádné splátky. Tyto důvody mohou být různé. V první řadě chuť klienta využít aktuálně výhodné sazby. Tento důvod podle mého
názoru není zcela validní a budu se mu ještě blíže věnovat. Ale kromě těchto víceméně spekulativních důvodů to byly i důvody vážné.

Zejména situace, kdy došlo k nějakým těžkým životním situacím. A mohu z vlastní zkušenosti potvrdit, že toto byly okamžiky, kdy banky většinou postupovaly korektně a ze svých nároků ustupovaly. Zcela jistě to ale nebylo vždy a především, nebylo to vymahatelné – záviselo to výhradně na vstřícnosti banky.

Situace, které jsem vnímal nejcitlivěji, byly případy klientů, kteří si z nějakého důvodu, mnohdy s podporou nekvalifikovaného finančního poradce ze sousedství, vzali dlouhodobou fixaci, třeba na deset nebo i více let. Pokud si
mladý bezdětný pár neuvědomil dopady a zavázal se k fixaci na 20 let, tak po pěti letech, kdy se jim narodilo druhé dítě a společně žili v malém 2+kk s výhledem, že tam buď zůstanou dalších 15 let, anebo zaplatí sankci ve výši pár set
tisíc korun, to byla skutečně těžká situace.

Zákon o spotřebitelském úvěru

V prosinci roku 2016 vstoupil v účinnost nový zákon o spotřebitelském úvěru, který do oboru úvěrů, a tedy i jejich mimořádných splátek, přinesl novou regulaci. Pro explicitně vyjmenované situace stanovil, že mimořádná splátka musí
být zdarma. Nejvýznamnější takovou situací je období tří měsíců poté, co banka sdělí klientovi nabídku úrokových sazeb na další období fixace.

Toto pravidlo poskytlo klientovi dostatek času na to, aby si prověřil situaci u konkurence a případně si v klidu zajistil refinancování. Banky již nemohou sdělovat nové podmínky až na poslední chvíli a zneužívat situace, kdy klient už nemá
dostatek času na využití nabídek konkurence.

Zákon také přiznává klientovi právo každý rok k výročí uzavření smlouvy splatit až čtvrtinu celkové výše úvěru. Klient, kterému se daří více šetřit, nebo který se dostal k nějakým nečekaným financím, má možnost svou hypotéku
každý rok podle svého uvážení snížit o dostatečně významnou část.

Pro jiné situace stanovil zákon maximální limit nákladů, které banka má právo požadovat.

V této oblasti se jedná hlavně o situaci, kdy klient potřebuje nemovitost prodat. V takovém případě banka nesmí vyžadovat více než 1 % z výše mimořádné splátky, maximálně však 50 tis. Kč.

V zákoně jsou stanoveny přesné podmínky, ale jsou to podmínky, jejichž úkolem je pouze přesně specifikovat tuto konkrétní situaci a které jsou logické a splnitelné. Toto pravidlo řeší přesně to, co jsem já osobně pokládal vždy za velmi palčivé
téma. Z pohledu možného prodeje nemovitosti již není třeba se obávat dlouhých fixací.

Především však zákon stanovil obecně platné pravidlo, podle něhož má klient právo úvěr splatit kdykoli a věřitel má právo pouze na náhradu „účelně vynaložených nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“.

A tady zákon položil základy té výše zmíněné slepé uličky. Nikdo totiž přesně neví, co to jsou, ty „účelně vynaložené náklady“, a proto se tento pojem vykládá různě.

Co jsou „účelně vynaložené náklady“?

V březnu 2019 poskytla výklad Česká národní banka. A vzhledem k tomu, že ČNB je v oboru úvěrů regulatorním orgánem, má tento výklad opravdu velkou váhu.

Celé obšírné zdůvodnění lze dohledat na webu ČNB, já zde ocituji stěžejní část:

„Podmínky účelného vynaložení a souvislosti s předčasným splacením budou splňovat zejména administrativní náklady poskytovatele na realizaci předčasného splacení (to jsou náklady související přímo se zpracováním a realizací žádosti spotřebitele o předčasné splacení či jeho oznámením o provedení mimořádné splátky úvěru, typicky tedy poměrné náklady na zaměstnance – plat zaměstnance, který zpracovává žádost o předčasné splacení, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či spotřebované kancelářské potřeby).“

Tímto výkladem byly náklady na předčasné splacení zredukovány na řádově stokoruny. Skvělá zpráva, chtělo by se říci. Myslím, že ne tak úplně.

Výklad ČNB – pro a proti

Znění zákona, respektive jeho výklad totiž banky dostává do složité situace. Fixovaná úroková sazba není zadarmo. Podstatou a základní výhodou fixované úrokové sazby je jistota, že po stanovenou dobu se podmínky v tomto ohledu
nezmění. Ale pokud má banka klientovi garantovat, že například po dobu pěti let sazbu nezmění, musí se sama ochránit před situací, kdy by sazby začaly růst. Banka může třeba emitovat hypoteční zástavní listy, nebo své riziko zajistit pomocí tzv. úrokového swapu.

To ovšem objektivně představuje nějaké náklady navíc. Pokud klient v polovině doby fixace úvěr splatí, zdroje, které banka pro klienta zajistila, jí zůstanou. Náklady, které banka vynaložila na zajištění zdrojů pro klienta, budou zmařeny. To v určitou chvíli musí nutně vyvolat nějakou reakci. Jednotlivé případy nejsou pro banku žádným problémem. Pokud by se mimořádné splátky staly rutinní praxí, problém z toho bude. Banky toto riziko budou muset promítnout do úrokové sazby a zaplatí to všichni. Nebo banky začnou ustupovat od fixovaných úrokových sazeb a trh se začne přesouvat k tzv. variabilním (floatovým) úrokovým sazbám. Žádná z těchto možností není pozitivní.

Hrozí poškození trhu

Je nutno si uvědomit, že v době stagnujících nebo rostoucích úrokových sazeb tato situace není příliš problematická. Pokud sazby rostou nebo stagnují, klient může mít zájem hypotéku splatit z různých důvodů souvisejících s jeho aktuální životní situací, ale ne z důvodů spekulativních. Ovšem v okamžiku, kdy sazby začnou klesat, nastává problém.

Klienti, kteří uzavřeli smlouvy se sazbou fixovanou na pět, osm nebo třeba i deset let se po půl roce splácení podívají na sazby konkurence. Zjistí, že sazby klesly o 0,3 procentního bodu a uvědomí si, že jim to stojí za to, aby hypotéku refinancovali. Náklady jsou totiž pouze 4000 Kč za výmaz a nový vklad zástavního práva a zhruba 1000 Kč stávající bance za mimořádnou splátku. V době významnějšího poklesu úrokových sazeb se taková praxe může stát natolik rozšířenou, že může trh vážně poškodit.

To již nebude otázka ochrany spotřebitele, ale vážná systémová chyba.
Bez jakýchkoli pochyb se v takové situaci na trhu objeví skupiny nesolidních zprostředkovatelů, které se cíleně zaměří na využití situace a refinancování klientů. A pokud s nimi banky budou ochotně spolupracovat a vyplácet provizi
takovým skupinám za to, že k nim po půl roce refinancují hypotéku fixovanou na deset let, zatímco jejich vlastní klienti budou stejnými lidmi v tu chvíli odváděni ke konkurenci, pak bude poškozen celý trh.

Profesionálové, kteří se k takovému chování snížit nehodlají a kteří mají příliš práce s novými klienty na to, aby se věnovali těmto prázdným a neúčelným mlýnkům na provize, budou zatíženi od bank storny a odměnu za profesionalitu a dlouhé hodiny investované do zpracování původního obchodu budou vracet, přestože odvedli odbornou práci. Takový systém je bude ekonomicky poškozovat a vytlačovat z trhu. A skupinky bez znalostí a bez odbornosti, které budou svým přístupem poškozovat trh, budou k další takové činnosti systémem ekonomicky motivovány.

Odolají takové situaci banky?

A vypadá to, že ani banky samotné neumí takové situaci odolat. Nejméně jedna významná banka inzeruje online produkt zaměřený výhradně na refinancování, kde výslovně zdůrazňuje, že za poplatek řádově stokorun lze refinancovat kdykoli. A pominu-li fakt, že láká na výhodné podmínky založené ovšem na předpokladu využití rizikového pojištění, což běžný klient nemusí vždy umět správně vyhodnotit, tak nemohu pominout skutečnost, že takové prohlášení není pravdivé.

Část bank se skutečně s výkladem ČNB ztotožnila, nebo abych byl přesnější, se výkladu ČNB podřídila. Ale jiné banky se s výkladem neztotožnily a v podstatě ho nerespektují. Zjevně jsou připraveny čelit případným postihům ze strany regulátora, a to by nemělo žádný smysl, pokud by zároveň nebyly připraveny se takovému postihu případně bránit až soudní cestou.

Přitom možnost, že by soud mohl zaujmout stanovisko odlišné od výkladu ČNB, sama centrální banka na svém webu připouští.

Klient je v situaci, kdy neví, jak se přesně orientovat a především jeho úvahy do budoucna jsou postaveny na vodě, protože se naprosto nedá předvídat, jak bude situace vypadat za pět let ode dneška. Dá se předpokládat, že tato nejednotnost dříve či později skončí nějakým soudním rozhodnutím, které pomůže lépe se orientovat. Obávám se však, že to bude otázka až příliš dlouhé doby.

Je výklad ČNB správný?

Jako laik v oblasti práva se domnívám, že ano. Nevím, jak jinak vyložit sousloví „náklady, které vznikly v souvislosti s předčasným splacením“. Ale laické názory a intuitivní porozumění jazyku v právu úplně nefungují. Právo je většinou o dost složitější.

Proto mě napadají některé otázky:

  • Pokud zákonodárce skutečně zamýšlel dosáhnout tohoto efektu, tedy redukovat náklady mimořádné splátky na úroveň úhrady administrativních nákladů, proč specifikoval, že náklady nesmí byt vyšší než úroky do konce fixace? Pokud se bavíme o stokorunách, proč toto další explicitní omezení?
  • Proč se zákonodárce obtěžoval stanovit konkrétní podmínky mimořádné splátky při prodeji nemovitosti, za kterých jsou náklady omezeny na 1 %, maximálně však 50 tis. Kč? Proč ta přesná specifikace konkrétní situace a proč limit 50 tis. Kč, když se bavíme o administrativních nákladech?
  • Proč ty podrobné specifikace situací, za nichž lze splatit zdarma, když výsledným výkladem je to, že splatit kdykoli lze sice ne zcela zdarma, ale prakticky zdarma?
  • Proč ministerstvo financí cítilo potřebu v důvodové zprávě k zákonu konstatovat, že tato ochrana se nevztahuje na „případné šikanózní jednání ze strany spotřebitele“ a pokládalo za nutné poukázat také na § 8 občanského zákoníku, podle kterého „zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany“?

Napadá mě, že mysleli na situaci, kdy by například klient v období tří měsíců poté, co mu banka sdělila novou výši úrokové sazby na další fixaci, začal dělat každý den mimořádnou splátku 100 Kč. Tím by banku slušně zabavil, ovšem
banka by zřejmě měla prostředky, jak se takovému zneužití práva bránit. Ale nejsem si jistý, zda nebyla důvodem právě i situace, kdy klienti budou uzavírat časově platné závazky, ze kterých budou za příznivých okolností po libosti
vystupovat.

Kudy ven ze slepé uličky?

Jak jsem uvedl výše, to, z čeho mám největší obavy, může fungovat jen při poklesu úrokových sazeb. K tomu nyní dochází a je smutné, že jako zástupce hypotečního brokera, tedy společnosti, která především stojí na straně klienta, musím říci „bohužel“. A přestože se to zatím neděje masově, tak s jednotlivými případy se již nyní setkáváme, a to mě utvrzuje v přesvědčení, že mé obavy z nežádoucích a zřejmě nezamýšlených dopadů výkladu účelně vynaložených nákladů jsou oprávněné a racionální.

Ale nápravy situace lze zřejmě dosáhnout pouze odpovídající změnou zákona. A to nejlepší řešení má často podobu kompromisu.

Domnívám se, že zákon by měl bance přiznat rozumnou kompenzaci nákladů, které v dobré víře nesla. Ideálně takovou, aby nebyla pro klienta prakticky nepřijatelná, jako tomu bylo dříve, ale na druhou stranu dostatečně vysokou na to, aby zamezila spekulativním přechodům mezi bankami s limitně nulovými náklady.

Protože na takovém stavu nebudou dlouhodobě profitovat ani banky, ani zprostředkovatelé, ale paradoxně ani klienti.

 

foto David EimAutor článku: 
 
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

Úrokové sazby, očekávaný vývoj v roce 2020

Během nedávné doby Česká národní banka přistoupila bezprostředně dvakrát po sobě ke snížení klíčových úrokových sazeb. V té souvislosti se objevují úvahy, že úrokové sazby hypotečních úvěrů by mohly či dokonce měly klesnout.

Objevila se dokonce...

Zlevňování hypoték končí

S dalšími kolegy z branže jsme poskytli vyjádření ohledně vývoje úrokových sazeb pro server Penize.cz.

Úrokové sazby nejsou výsledkem jednoduché úvahy. Na jejich výši se podílí více vlivů.

Především je to vliv zcela objektivní a tím je cena peněz....

Pět nejlepších hypoték na trhu

19. 11. 2019, Finparáda.cz:

Na Finparádě najdete inovovaný žebříček hypoték s aktualizovaným pořadím. Žebříček jsme ještě více přizpůsobili situaci na trhu, a to ve spolupráci s předním zprostředkovatelem hypoték GEPARD FINANCE. Do žebříčku se probojovaly...