Poslední šance na dostupnější hypotéky?

Na trhu s hypotečními úvěry došlo v průběhu posledních dvou let k řadě důležitým událostem. Poslední zásadní změna v podobě přísnějších podmínek pro žadatele o hypoteční úvěr začne platit již od října 2018. Spolu s tím se dost možná již brzy dočkáme dalšího růstu úrokových sazeb. Podívejte se na přehled změn, které nás v průběhu dvou let potkaly.

Poslední šance na dostupnější hypotéky?

Omezení LTV

Je to už téměř dva roky, co Česká národní banka (ČNB) stanovila limit na parametr zvaný LTV – poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy. Od října 2016 tedy začalo platit doporučení ČNB, podle kterého by LTV nemělo překročit 95 %. A od dubna 2017 se tento limit posunul na 90 %. Ve většině případů se tedy klienti skutečně musí spokojit s úvěrem ve výši maximálně 90 % hodnoty nemovitosti. Ani dodržení tohoto limitu však nemusí stačit. ČNB navíc doporučuje, aby banky poskytovaly pouze 15 % úvěrů s LTV vyšším, než 80 %. Takže v tomto segmentu banky zavedly o něco přísnější podmínky pro získání úvěru, aby zájem o tyto hypotéky poněkud omezily.

Daň z nabytí nemovité věci

V listopadu 2016 došlo ke změně v oblasti úhrady daně z nabytí nemovité věci. Dříve platilo, že daň hradil prodávající. Bylo to v logice „prodávající dostal peníze a platí z nich daň z nemovitosti“. Ovšem od konce roku 2016 je to jinak. Daň z nabytí nemovité věci hradí kupující. Dopad není úplně příjemný. Dříve prodávající chtěl za byt třeba 2 miliony a tak nějak počítal s tím, že z nich zaplatí daň 80 tis. Kč. V listopadu 2016 si přečetl v novinách, že daň platí kupující. Takže chce pořád za byt 2 mil. Kč a nic z nich nikomu platit nebude. Rozum mi říká, že takto bude uvažovat každý.

V podstatě se povinnost úhrady daně promítla do zvýšení nákladů na straně kupujícího. A když se k tomu připočte výše zmíněné omezení LTV, potom na běžnou koupi může být potřeba 14 % až 24 % vlastních zdrojů. A to nemluvím o potřebě dalších peněz na nejnutnější výbavu domácnosti a nějakou rozumnou rezervu.

Zákon o spotřebitelském úvěru

V prosinci 2016 vešel v účinnost zákon 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru. Obsahu tohoto článku se dotkl vlastně jen v jedné věci, ale s o to méně příjemnými důsledky. Zákon totiž stanovil bankám povinnost tzv. „posoudit úvěruschopnost“, zejména porovnat příjmy a výdaje klienta. V té souvislosti banky přestaly poskytovat tzv. „bezpříjmové hypotéky“. A to je škoda, protože obzvláště pro podnikatele se jednalo o velmi praktický produkt.

Úrokové sazby

Počínaje srpnem 2017 začala Česká národní banka zvyšovat úrokové sazby. Klíčová sazba, o které je řeč – tzv. repo sazba, se během roku postupně zvýšila z 0,05 % na současných 1,25 %. Úměrně tomuto růstu rostly i úrokové sazby hypotečních úvěrů a jestliže jsme si před rokem brali hypotéky v průměru kolem 2 % p.a., pak dnes už průměr leží někde kolem 2,5 % p.a.

 

 

Průměrné úrokové sazby, fixace 5 let, LTV do 80 %
Zdroj: GEPARD FINANCE

DTI, DSTI

A na závěr omezení DTI a DSTI, které začne platit od října letošního roku.

DTI znamená „debt to income“ a vyjadřuje poměr mezi výší dluhů klienta a jeho ročními příjmy. (Klient s příjmem 25 tis. Kč měsíčně a jediným úvěrem – hypotékou – ve výši 1.000.000 Kč má DTI rovno hodnotě 3,33.)

DSTI znamená „debt service to income“ a vyjadřuje poměr mezi ročními výdaji na splácení úvěrů a ročním příjmem klienta. (Klient s příjmem 25 tis. Kč měsíčně a jediným úvěrem – hypotékou – ve výši 1.000.000 Kč se splátkou 3.951 Kč / měs. má DSTI rovno hodnotě 15,8 %.)

ČNB zmiňuje ve svých doporučeních monitoring DTI/DSTI již v roce 2015. V doporučení vydaném v roce 2017 uvedla, že by banky měly postupovat obzvláště obezřetně při DTI vyšším než 8 a DSTI vyšším než 40 %. (dále zjednodušeně 8/40). Na základě tohoto doporučení začaly některé banky s těmito parametry pracovat.

V červnu 2018 doporučení rozšířila. Potvrdila své dřívější doporučení ohledně obezřetnosti při překročení parametrů 8/40. Navíc doplnila doporučení, aby DTI nepřesáhlo hodnotu 9 a DSTI nepřesáhlo hodnotu 45 %. V tomto ohledu se jedná o jisté omezení podmínek.

Dále ČNB doporučuje, aby vyhodnocení schopnosti klienta splácet bylo provedeno na základě úrokové sazby konkrétního produktu, zvýšené o 2 procentní body. Opět se jedná o jisté omezení podmínek.

Zároveň však ČNB uvedla, že požaduje za přípustné překročit tyto limity u produkce ve výši 5 % objemu předcházejícího čtvrtletí.

Stále se vyplatí žádat o hypotéku

Zatím není zcela jasné, jak se toto omezení projeví na dostupnosti hypoték v reálném životě. Je jisté, že část klientů bude muset své představy o bydlení přizpůsobit novým podmínkám a možná do jisté míry zmírnit své představy. Je také jisté, že část klientů má část odpovídající hotovosti k dispozici a bude schopna potřebnou částku doplatit z vlastních zdrojů. A je jisté, že banky i klienti se budou snažit najít cesty, jak dostát požadavkům regulátora a zároveň moci realizovat své představy o vlastním bydlení. Stále totiž platí, že pro člověka, nebo spíše rodinu, je vlastní bydlení stále finančně výhodnějším řešením, než komerční pronájmy.

S novými podmínkami jde ruku v ruce nezastupitelný význam odborné pomoci – hypoteční makléři Gepard Finance znají celý hypoteční trh a pokud pro situaci konkrétního klienta existuje řešení, naši makléři ho najdou.

 

foto David EimAutor článku: 
 
David Eim
produktový manager
GEPARD FINANCE a.s.

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

Hypotéka pro mladé: Jak vybrat a financovat své první bydlení?

Pořízení vlastního bydlení je velkým životním milníkem a pro mnohé zároveň jednou z největších životních investic vůbec. Bez ohledu na to, zda financujete koupi nemovitosti z vlastních úspor, či hypotékou, je nutné rozklíčovat spoustu otázek. Možná se...

Na kolik vás vyjde hypotéka v roce 2023?

Budete si pořizovat vlastní bydlení a zvažujete, na kolik vás vlastně splácení hypotečního úvěru aktuálně vyjde? Pojďme se podívat na to, kolik je nutné mít našetřeno, pokud si chcete vzít hypotéku, jak vysoké jsou nyní úrokové sazby, jak si...

Mimořádné splacení hypotéky se prodraží

„Kdo se nepoučí z historie, je odsouzen ji opakovat.“ Dost možná se česká vláda inspirovala právě tímto citátem, když rozhodla, že je nejvyšší čas umožnit bankám, aby si za předčasné splacení hypotéky před termínem fixace účtovaly vyšší poplatek....