Nově oblíbená služba: Bezkontaktní Hypotéka – snadno z bezpečí vašeho domova... Vyzkoušejte ZDE

Analýzy hypotečního trhu

TIP: Podívejte se také do sekce Analýzy realitního trhu

Hypoteční trh je velmi úzce vázán na celkový vývoj finančních trhů

a celkový vývoj ekonomiky.

Kam se budou v nejbližší době pohybovat úrokové sazby a jak volit fixaci úrokové sazby?

Je riskantní využití plovoucí sazby?

Problém předvídání vývoje tkví v existenci protichůdných tlaků:

Na jedné straně problémy dluhové krize a hrozby nestability finančních trhů tlačí sazby nahoru.

Důvod spočívá v neochotě bank půjčovat peníze na mezibankovním trhu v neklidných dobách.

Na straně druhé stagnace ekonomiky znamená klesající poptávku po úvěrech a tedy tlačí sazby naopak nahoru.

Aktuální sazby jsou již nějakou dobu poblíž historicky nejnižší úrovně.

Dá se tedy očekávat, že pokud nedojde k dalším dramatickým událostem v souvislosti s Řeckem, Portugalskem , Španělskem nebo další zemí, budou se sazby v roce 2012 pohybovat blízko současné úrovně.

Fakt, že ECB je ochotna pumpovat do ekonomiky téměř jakýkoliv objem peněz trhy poměrně uklidnil.

V delším horizontu se ovšem toto pumpování peněz může projevit v rostoucí inflaci.

Opatrný odhad - sazby standardních fixovaných hypoték s fixací 3-5 let by se do konce roku neměly dostat přes 4% p.a. 

Plovoucí sazby do 3%.

Jakou tedy volit v současnosti fixaci úrokové sazby?

Především bych chtěl zdůraznit, že je třeba si uvědomit co chci fixací docílit a jaké mám plány do budoucnosti.

Volba fixace totiž znamená volbu doby, kdy máme svou sazbu jistou, ale také dobu, po kterou nemůžeme hypotéku bez výrazné pokuty doplatit.

Takže pozor pokud kupujeme startovací byt a již teď plánujeme po 3 letech koupi větší nemovitost určitě není vhodné volit 5 letou fixaci. Pokuty za předčasné splacení hypotéky mimo fixaci jsou dosti vysoké.

V takových případech pak právě může být alternativa hypotéka s plovoucí sazbou.

Jak taková sazba funguje?

Sazba se skládá s pevné části: to je marže banky, obvykle pevná po celou dobu hypotéky a s pohyblivé části což je nejčastěji sazba 1 měsíční Pribor vyhlašovaná Českou národní bankou.

V žádném případě pohyby sazby nemůže ovlivnit Vaše banka.

Jaké jsou její hlavní výhody a nevýhody?

Výhody:  Oproti fixované sazbě je levnější obvykle nižší o minimálně 1%. Poplatky za předčasné

splacení  jsou výrazně nižší popřípadě žádné.

V případě poklesu sazeb na trhu se sníží i Vaše sazba. Nemusíte čekat až na konec fixace.

Přechod na variantu s fixací je možný kdykoliv.

Nevýhody:   Riziko změny sazby směrem nahoru.

Obvykle banky posuzují přísněji příjmy klienta ( nutnost větší rezervy pro případ zvýšení splátky)

Vyšší potřeba vlastních zdrojů - pohyblivé sazby banka neakceptuje u 100% hypotéky.

 

Závěr: o tom jakou variantu zvolit je třeba vždy přemýšlet podle konkrétní situace a je dobré si vše nechat vysvětlit podrobně od specialisty - hypotéčního makléře.

 

 

 


 

6.12.2011

 

Vývoj úrokových sazeb hypotéky 2000-2011 a souvislosti s vývojem na finančních trzích

 

1.

Úrokové sazby, tedy cena peněz, prožívají v posledních 10 letech výrazné změny. Zatímco od r. 2000 do roku 2006 téměř plynule klesaly až k cca 3% u ročních a 3 letých fixací, na počátku roku 2007 začaly sazby pomalu růst nejprve díky snaze České národní banky ochladit přehřátý trh a po té díky panice po vypuknutí Hypotéční krize v r 2008, kdy se sazby u běžných hypoték pohybovaly již okolo 5,5%. Oproti roku 2006 tedy nárůst 2,5%

To pro klienta s hypotékou 2.000.000 a splatností 30 let představuje měsíčně rozdíl na výši splátky: 2.924 Kč !!!

Klientovi tedy při otočce fixace se zvýší najednou splátka téměř o 3.000 Kč.

 

2.

Od r. 2008 sazby opět klesají a i když to na začátku tohoto roku nikdo nečekal sazby klesly výrazně i v tomto roce, takže se dostaly zpět na úroveň historických minim z r. 2006.

Ukazuje se tedy, že odhad vývoje není moc lehký a jak je důležité se správně trefit do fixace úrokové sazby.

 

3.

Jaký je tedy výhled na najbližší dobu a horizont dalších 3 let?

V nejbližších měsících lze očekávat stagnaci sazeb na současné úrovni popřípadě tu a tam ještě pokles - zejména u bank, kterým se doposud moc zlevňovat nechtělo.

Důvodem je celkový pokles tempa růstu ekonomiky a hrozící stagnace nebo dokonce pokles meziročního HDP.

 

4.

Specielně u hypotéčních úvěrů je přitom vidět současný pokles cen nemovitostí oproti vrcholu z let 2007-2008 o v průměru 30-50% podle typu a polohy nemovitosti.

Zejména rodinné domy ve větší vzdálenosti od velkých měst a rekreační objekty klesly velmi výrazně.

Byty v Praze např. klesly v ceně o cca 35%.

To může nastartovat spolu s nízkými úrokovými sazbami poptávku po nemovitostech neboť developeři i když dnes mají v nabídce spoustu projektů z minulé doby omezují nové.

To může přimět centrální banku k mírné snaze ochladit trh. Tento vývoj, ale prozatím nepovažuji za příliš pravděpodobný.

Spíše budou klienti vzhledem k nejistotám opatrní  a budou velmi zvažovat,  zda si mohou dovolit zadlužení na 20-30 let.

 

5.

Co naopak může rychle způsobit zvýšení sazeb je případná další vlna finanční krize vyvolaná zadlužením evropských zemí v souvislosti se zadlužením Řecka a států PIGS. (Druhé I - Irsko je v jiné situaci)

Pokud dojde pouze k řízenému bankrotu Řecka a případnému odchodu z Eurozony nebude to na zbytek Evropy mít nejaký výrazný vliv, protože s tím už téměř všichni počítají.

Co hrozí,  je rozšíření krize do zemí jako je Portugalsko a Španělsko popřípadě Itálie.

Pokud se podaří krizi zvládnout, budou nicméně státy donuceny omezovat své zadlužení, tedy pokles poptávky po dalších úvěrech.

Střednědobě tedy je pravděpodobnější stagnace sazeb byť možnosti opačného vývoje jsou rovněž reálné , ale spíše jako krátkodobé výkyvy.

 

6.

U hypoték bych tedy očekával , že sazby se s pravděpodobností 70-80% budou pohybovat u standardních variant mezi 3-4%, u pohyblivých sazeb okolo 3%.

S pravděpodobností 20-30% dojde k rozšíření problémů na Portugalsko, Španělsko a případně další země, možnému rozpadu Eurozony a skokovému nárustu sazeb jako důsledku krize na finančních trzích.

Pravděpodobnost bankrotu Řecka vidím na 90-100%. Jde jen o to, zda půjde o bankrot řízený nebo volný pád (horší varianta). Pochopitelně se to oficielně nebude jmenovat bankrot pouze žádost o odklad splátek a restrukturalizaci dluhu - tedy odpuštění části nebo celého dluhu.

 

7.

Ale nepropadejme pesimismu i bankroty států patří k životu. I takové Rakousko Uhersko, vzor spořádanosti, vyhlásilo státní bankrot v r. 1811 (pochopitelně v té době Rakousko).

Státní bankrot je bankrotem vládních financí nikoliv zhroucením státu. Pochopitelně v situaci, kdy státem protéká 50% HDP, jsou důsledky velmi nepříjemné.

 

 

 


 

Podívejte se také do sekce: Analýzy realitního trhu

 

 

  

 

 

zpět na GEPARD Praha 9 Freyova

 

 

Doporučte tento článek svým přátelům