Nově oblíbená služba: Bezkontaktní Hypotéka – snadno z bezpečí vašeho domova... Vyzkoušejte ZDE

Zprávy, aktuality

OBSAH AKTUALIT

Co je nového v oblasti hypoték - podzim 2017

Maximální výše hypotéky – změny od 4/2017

Zlom na trhu hypoték 2017

10 důvodů proč si pořídit hypotéku

Co je nového ve vývoji úrokových sazeb koncem roku 2015?

Dávejte pozor, co podepisujete!

Pozor už nečekejte! Úrokové sazby stoupají

Mám již hypotéku, musím se o něco starat?

Hypotéky: chcete nejlepší úrokovou sazbu?

Kam půjdou úrokové sazby hypoték a úvěrů?

Máme se bát deflace?

Ovlivní ceny ropy úrokové sazby hypoték?

Základní informace o hypotékách

Hypotéka versus nájem

Úrokové sazby již od 1,64 %

Hypotéky novinky říjen 2014

Úrokové sazby: Kam půjdete?

Předčasné splacení hypotéky

Poplatky a RPSN

Hypotéky novinky březen 2014

Některé důležité body v souvislosti s Novým občanským zákoníkem

Hypotéka jako spoření

Hypotéky novinky září 2013

Hypotéka nebo nájem?

Jakou volit fixaci hypotéky? Nebo raději plovoucí sazbu?

  


  

Co je nového v oblasti hypoték - podzim 2017

Co je asi nejpodstatnější, je pokračující tlak České národní banky na zrušení a omezení 100% hypoték včetně hypoték nad 90 resp. 85 %.

Pásmo lepších úrokových sazeb pak začíná obvykle u 80 - 85 %.

Zatím lze řešit dofinancováním jiným úvěrem nezajištěným nemovitostí, hlavně tedy úvěrem ze stavebního spoření, ale je ČNB tento trend sleduje a může zasáhnout i zde.

Co se zatím nepotvrdilo, jsou obavy z nárůstu úrokových sazeb.

Po prvotním nárůstu na přelomu roku 2016/2017 se úrokové sazby usadily kolem 2 - 2,20 %, někdy se lze dostat i pod 2 %.

V současné době už banky opět nabízejí různé slevy a akce.

Vždy existuje možnost vyjednání individuální sazby.

Rádi Vám pomůžeme s jejím vyjednáním, díky dlouhodobé spolupráci s bankami máme dobré vyjednávací postavení.

Váš Pavel Aron

 


  

Maximální výše hypotéky – změny od 4/2017

Vzhledem k dosti zmateným informacím v mediích zde je upřesnění.

Maximální výše hypotéky od dubna 2017, podle doporučení České národní banky bude 90 % z odhadní ceny nemovitosti. Nikoliv tedy z kupní ceny!  

Tak to ostatně bylo vždy.

Pozor na některé parametry:

Daň z nabytí nemovitosti platí po novele zákona kupující.

Ta je 4 % z hodnoty nemovitosti (většinou z kupní ceny, jen výjimečně při na pohled podezřele nízké ceně, může chtít finanční úřad znalecký posudek)

Kolik tedy bude potřebovat kupující v hotovosti?

Konkrétní případ:

Kupní cena je 2.500.000 Kč

Jsou následující možnosti:

  • 0 Kč

… a to v případě, že prodávající prodá levně a odhadní cena znalcem je vyšší.

To je ovšem velmi nepravděpodobná varianta.

  • 0 Kč

… a to v případě, že kupující má další nemovitost do zástavy.

  • 10 % tedy 250.000 Kč

... v tomto konkrétním případě, pokud bude znalecký posudek v takové výši, aby 90 % odpovídalo 90 % z kupní ceny + daň z převodu nemovitosti tedy 2.605.000 Kč.

To už tak nepravděpodobné není, banky asi nebudou na své odhadce tolik přísné.

Bohužel v mediích jsem se dočetl, že v takovémto konkrétním případě bude klient potřebovat 500.000 Kč, protože musí ještě zaplatit provizi realitní kanceláře.

To jsou hned dva do očí bijící nesmysly:

  • Jednak ne každá nemovitost se prodává prostřednictvím realitní kanceláře.
  • A hlavně provize je již většinou zahrnuta v kupní ceně a prodávající dostává o tuto provizi nižší částku.

Jsem Vám i nadále k dispozici pro bezplatné konzultace.

Váš Pavel Aron 

 


 

Zlom na trhu hypoték 2017

Trh hypoték zažíval rekordní roky.

Úrokové sazby se dostaly až pod 2 %, objemy hypoték neustále stoupaly.

Nízké úrokové sazby umožnily i lidem s nižšími příjmy pořídit si vlastní bydlení a to i v případě, že měli jen minimum nebo žádné vlastní prostředky.

Zdá se, že nyní nastal bod zlomu.

Důvodem je především postoj a tlak České národní banky, která se obává přehřátého trhu.

Částečně má pravdu, protože celkem logicky nízké úrokové sazby a větší dostupnost hypoték a velmi se zvýšila poptávka po vlastním bydlení. Ceny bytů v Praze a velkým městech během posledních 2 let výrazně vzrostly.

ČNB se obává toho, že trend by se mohl otočit:

Tedy situace, kdy úrokové sazby vyskočí nahoru, pamatujeme si, že není dávno doba, kdy sazba pod 5% byla považována za skvělou sazbu.

To by samozřejmě mohlo vést k nebezpečné krizi:  Lidé nebudou schopni splácet své hypotéky,

Díky výrazně vyšším splátkám, na trhu se objeví spoustu nemovitostí z exekucí a ceny začnou padat.

Co dělá ČNB v této situaci?

Sešly se dvě věci – ČNB tlačí zatím jen formou doporučení na zrušení 100% hypoték. (Stalo se)

A dále tlačí na max. výši hypoték nyní je to 95 % ale již v krátké době by to mělo být max. 85% ve výhledu max. 70 %

Kromě toho začal platit nový zákon o Spotřebitelském úvěru. A tam se objevila formulka o povinnosti bank zkoumat důkladně schopnost klienta splácet.

V případě, že klient nebude schopen splácet, může se domáhat zneplatnění úvěrové smlouvy.

Úvěr sice musíte splatit, ale bez úroků.

Důsledkem je zrušení hypoték bez prokazování příjmu a druhotně i zvýšení úrokových sazeb a to proto, že banky si chtějí vytvořit polštář pro ztrátu z takto ušlých úroků.

Dále nový zákon usnadňuje předčasné splacení hypotéky při prodeji úvěrované nemovitosti, což je pro klienty určitě velmi pozitivní změna.

Jak se dál bude situace vyvíjet zejména s ohledem na maximální výši hypotéky vzhledem k nemovitosti, budeme pečlivě monitorovat. Čekal bych, že ČNB svou „přísnost“ časem zmírní.

Pavel Aron

27.1.2017

  


  

10 důvodů proč si pořídit hypotéku

  • Chcete si pořídit byt nebo dům svých snů?
     
  • Proč platit nájmem zisk majitele, když můžete bydlet ve vlastním.
     
  • Většina lidí si na nemovitost nenašetří, popřípadě než našetří, ceny nemovitostí budou třeba dvojnásobné.
     
  • Historicky nejnižší úrokové sazby – pohybují se pod 2 %.
     
  • Hypotéku musíte sice pravidelně splácet, jinak máte problém, ale pokud neplatíte, nájem může Vás majitel vyhodit na ulici. Pokud se třeba v polovině splácení hypotéky dostanete do neřešitelných finančních problémů, nemovitost můžete se souhlasem banky prodat a zbude Vám značná finanční rezerva.
     
  • Ceny nemovitostí přitom stoupají s různými výkyvy, ale investice do nemovitosti je v dnešní době stále to nejbezpečnější.
     
  • Pokud máte něco našetřeno a přemýšlíte do čeho investovat, pak investice do nemovitosti patří mezi nejbezpečnější investice. Protože, ale málokdo má našetřeno dost vlastních prostředků, nabízí se využít hypotéku k dofinancování.
     
  • Nemovitost můžete pronajímat a zajistit si tak dodatečný zdroj příjmů a díky velmi nízkým úrokovým sazbám se to i vyplatí.
     
  • Nemovitost je asi nejlepší způsob zabezpečení na stáří.
     
  • Můžete ji pronajímat, prodat, nechat jako něco, co po Vás zůstane Vašim potomkům.
     

V každém případě se přijďte předem poradit.
Rádi Vám bezplatně pomůžeme!

Ing. Pavel Aron
603 44 95 71
Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

www.hypotekatop.cz

 


 

Co je nového ve vývoji úrokových sazeb koncem roku 2015?

Hypotéka za 1,59%

Vánoce jsou téměř za dveřmi a Silvestr za rohem.

Jak to vypadá s vývojem úrokových sazeb hypoték?

Většina bank v druhém pololetí lehce zvýšila úrokové sazby, které se tak dostaly u standardní hypotéky opět nad 2 %.

Nicméně při trpělivém jednání se nám dařilo s bankami téměř ve všech případech dojednat sazby pod 2 %, ani sazby 1,79 % - 1,89 % nebyly výjimkou.

Koncem roku evidentně mají banky velmi rozdílnou politiku:

Některé mají splněné ba přeplněné plány a dávají přednost klidnému závěru roku a žádné další slevy neplánují. Jiné banky se snaží naopak ještě konec roku využít a zlevňují.

Momentálně nejnižší sazba na trhu po započtení všech slev je nyní:

1,59%

Není to pochopitelně žádný typ sazby již od…, ale standardní sazba.

Pro bližší informace nás kontaktujte.

Ing. Pavel Aron
603 44 95 71
Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

www.hypotekatop.cz

 


 

 

Dávejte pozor, co podepisujete!

Inspirací mi byl článek na iDNES.cz 27.7.2015, kdy majitelé vycouvali z prodeje bytu a banka hrozí kupujícímu stotisícovou pokutou

Co se v tomto případě stalo?

Kupující si vyřídil hypoteční úvěr, podepsal úvěrovou smlouvu, a když se pak těšil na svůj byt, došlo k tomu, že prodávající si věc rozmyslel a nepodepsal kupní smlouvu.

Teprve potom si kupující uvědomil, co podepsal. Dle úvěrové smlouvy bude v případě nečerpání hypotéky platit vysokou sankci v řádu statisíců.

Kde došlo k chybě?

Chyb je zde několik a jak už to bývá, jsou to věci, kterým se dá snadno vyhnout za předpokladu, že si necháte poradit včas profesionálem.

Chybu udělal jednak realitní makléř – neměl podepsanou třístrannou rezervační smlouvu, měl ji podepsanou jen s kupujícím. Tedy chybí právní nástroj k vymáhání vzniklé škody na prodávajícím.

Kupující za této situace neměl podepisovat úvěrovou smlouvu, pokud nebyla dříve podepsaná alespoň smlouva o smlouvě budoucí zavazující obě strany k podpisu kupní smlouvy pod sankcí vůči oběma stranám. Navíc s touto smlouvou lze už po prodávajícím vymáhat nejen sankci, ale také škodu vzniklou tím, že prodávající odmítne podepsat kupní smlouvu.

Kupující mohl zůstat v klidu – k rychlému podpisu úvěrové smlouvy ho určitě nic netlačilo, (možná bankéř nebo zprostředkovatel, který už chtěl mít úvěr vyřízený).

Klidně se mohl domluvit, že se vše podepíše najednou.

Nevím, zda článek je přesný, ale v praxi by měl mít kupující čas na nalezení nové nemovitosti a na úpravu úvěrové smlouvy více než 3 měsíce. Většina bank nemá problém už v úvěrové smlouvě poskytnout klientovi na čerpání minimálně 6 měsíců, a pokud by došlo k tomu, co se píše v článku, pak tento termín minimálně jednou či dvakrát prodloužit.

To mohu potvrdit z vlastní praxe.

Možná se někomu bude zdát, že od banky je sankce 100.000 Kč za nečerpání hodně tvrdá.

Jenže banka se brání tomu, aby si klienti neuzavírali hypotéku jen tak pro strýčka Příhodu,

popřípadě, aby do sjednání a podpisu hypotéky nebyli tlačeni nezodpovědnými poradci, kteří tak učiní kvůli provizi.

V minulosti se to stávalo poměrně často.

Poučení závěrem

- Uvědomit si, že podpisem smlouvy jste se k něčemu zavázali.

- Pokud dojde k popisované situaci, nepropadat panice. Na nalezení jiné nemovitosti Vám banka poskytne dost času. Půl roku minimálně.

- Pokud se dostanete do problémů, zkuste se na nás obrátit a my se budeme snažit najít cestu jak z toho.

Ing. Pavel Aron
603 44 95 71
Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

www.hypotekatop.cz

    


  

Pozor už nečekejte! Úrokové sazby stoupají
 

Myslím, že má předpověď vývoje byla docela přesná:
http://www.hypotekatop.cz/aktuality-a-clanky/kam-pujdou-urokove-sazby-uveru-a-hypotek

Předpovídal jsem, že úrokové sazby hypoték kolem poloviny roku začnou stoupat.

A vypadá, že už je to tady:

Jedna z velkých bank od 1. 6. 2015 zvyšuje úrokové sazby o 0,2% !

A dá se čekat, že pro období prázdnin nebo i dříve se přidají další.

Pokud chcete vědět více obraťte se na nás:

Ing. Pavel Aron
Na Dolinách 35, 140 00 Praha 4
tel.: 603 449 571
e-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

 


 

Mám již hypotéku, musím se o něco starat?
 

Určitě máte tu nejlepší a nejlevnější hypotéku.

Fixace Vám končí za 4 roky a jste v klidu.

Musíte něco dělat v průběhu hypotéky?

Pokud se neděje nic mimořádného, pak jen před uplynutím fixace sledovat vývoj úrokových sazeb tak, abyste získali opět ty nejlepší podmínky.

Takže za prvé: připravte se včas na dobu fixace Vaší hypotéky.

Co dále:

Život přináší změny a tak se může snadno stát, že se dostanete do situace, kdy budete potřebovat nemovitost prodat a do fixace zbývá ještě několik let.

Důvody mohou být různé: rozvod, rozchod s partnerem nebo naopak přírůstek do rodiny, kdy budete potřebovat větší bydlení atd.

Řeknete si, no tak nemovitost prodám a s bankou to pak budu nějak řešit.

Jenže co se stane: Banka Vám sice napíše, že s prodejem souhlasí a hypotéku můžete předčasně splatit ovšem s takovou drobnou podmínkou:

Za předčasné splacení bude banka chtít sankci v řádu statisíců korun.

Pokud si myslíte, že to s bankou usmlouváte, musím Vás vyvést z iluzí.

Neusmlouváte!

Tak co pak s takovou situací ?

Především si pamatujte

  • Pokud musíte prodávat nemovitost s hypotékou, začněte řešit otázku sankcí dříve než vůbec začnete prodávat.
  • Ideálně se obraťte s dotazem na poradce, který Vám hypotéku sjednával.
  • Jsou způsoby, jak vše řešit.
     

Takže neváhejte nás v případě potřeby kontaktovat.

 


 

Hypotéky: chcete nejlepší úrokovou sazbu?
Sazby již od 1,49 %
 

Chcete poradit jak tuto sazbu získat?

Chcete vědět vše, co obnáší vyřízení hypotéky?

Neváhejte nás kontaktovat mailem, telefonem, osobně na naší adrese

Hypotéka Praha 4, Na Dolinách 35 (nedaleko metra C Pražského povstání)

pohodlný příjezd autem i metrem

Těšíme se na Vás

Pavel Aron a kolektiv naší kanceláře

Pavel Aron, 6.5.2015

 


 

Kam půjdou úrokové sazby hypoték a úvěrů?

To je otázka, na kterou by určitě hodně z nás chtělo znát správnou odpověď.

Výjimečně, než se pustím do úvah a analýz, řeknu svůj názor:

Úrokové sazby se v časově blízkém horizontu začnou zvyšovat.

Důvody?

Pro:

  • Důvod číslo jedna s nadsázkou – „cítím to ve vzduchu“

Co se změnilo oproti loňskému roku ?

  • Ekonomika se začíná po dlouhých krizových letech vzpamatovávat a to jak ta naše česká, tak i další evropské státy.
     
  • USA rostou již delší dobu.
     
  • Lidé začínají více utrácet, mzdy začínají opět pomalu růst.
     
  • K tomu nízké ceny ropy a energetických surovin.
     
  • Centrální banka i stát by raději viděl mírnou – cca 2% inflaci.
     

Proti :

  • Velká konkurence bank

 

Nejistoty:

Které mohou mít nepředvídatelný vliv na ekonomiku celkově:

  • Mezinárodně politická nestabilita: Ukrajina, Blízký a Střední východ, Řecko
     
  • Co se týče konkurence – je velká, ale pro banky je současná situace nevýhodná a určitě budou zkoušet, zda už by trh zvýšení neakceptoval.
     
  • A mezinárodně politická situace to je nejistota, se kterou se prostě musíme smířit.

 

Pavel Aron, 4.2.2015

   


 

Máme se bát deflace?

Nejprve stručně co to je deflace:

Deflace je ekonomický termín pro situaci, která je obvykle spojena s hospodářskou krizí a ekonomickým cyklem.

Funguje zhruba takto: 

  • nejprve dochází k poklesu spotřebitelské (koupěschopné) poptávky
     
  • následuje pokles cen zboží a služeb
     
  • klesají zisky výrobců a dodavatelů služeb
     
  • Výrobci a dodavatelé služeb se snaží snižovat náklady, snižují mzdy a propouštějí.
     
  • Dále klesá koupěschopná poptávka a vše pokračuje ve spirále až do bodu obratu popřípadě krachu.
     

Prvotním spouštěčem deflace je tedy pokles poptávky.

Je tedy to co se děje v České republice a čím nás straší Česká národní banka deflací?

Podle mého názoru v žádném případě.

V ČR byly pouze náznaky deflace v letech 2008-2012. Tehdy tu opravdu nějaké riziko bylo zejména v souvislosti s úspornými opatřeními vlády.

To k čemu dochází v současné době je především a hlavně pokles cen importovaných surovin: ropy a výrobků z ropy.

Díky tomu klesají náklady na dopravu a energii, což ovlivňuje  většinu firem. Ty mohou snížit ceny svých výrobků, aniž by jim klesaly zisky, ba naopak v některých specifických odvětví může docházet i nárůstu zisků.

V této situaci pokles cen naopak stimuluje spotřebitelskou poptávku a může být počátkem celkového zotavení a růstu ekonomiky.

Z tohoto pohledu se mně osobně jeví politika České národní banky jako neodůvodněná.

Proč se ČNB a nejen ona ale i zahraniční centrální banky obávají deflace může mít jiný důvod:

a to je zadluženost státu.

Tu totiž inflace pomáhá v reálném vyjádření snižovat.

Nebo ještě z jiného úhlu pohledu:

Deflace je dobrá zpráva pro střadatele a špatná zpráva pro dlužníky.

Pavel Aron, 1.2.2015

   


 

Ovlivní ceny ropy úrokové sazby hypoték?

Jak asi většina lidí zaregistrovala, ceny ropy během jediného roku klesly prakticky na polovinu.

Pravda, ceny benzínu neklesají tak, jak bychom si jako automobilisté přáli. Nicméně i ceny benzínu klesají velmi výrazně.  Začínají už na 27,50/ lt benzínu Natural. Přitom to není tak dávno, kdy jsme se obávali nárůstu až ke 40 Kč/lt.

Zeptáte se a jakou to má souvislost s úrokovými sazbami? Budou snad klesat, protože bankovní manažeři utratí méně za benzín?

Tak takhle jednoduché to určitě není.

Pokles cen ropy především vede k deflačním tendencím v celé ekonomice.

Na cenu ropy jsou jednak vázány další ceny jako cena plynu, uhlí, elektřiny, ale také se snižující se cenou klesají náklady firem. Nejvíce pochopitelně tam, kde je největší závislost buď přímo na ropě: paliva a zpracování ropy, výroba plastů apod., doprava atd. To má přeneseně vliv na všechna odvětví.

Snižování cen tedy znamená jak snižování nákladů, tak snižování nároků na množství peněz v oběhu, tedy deflace. 

V minulém období, kdy začala krize, dluhové problémy řady států, přitom Evropská centrální banka, FED v USA svou politikou zvyšovaly množství peněz v oběhu.

Úrokové sazby tak jednak vlivem krize:  pokles poptávky = i pokles poptávky po úvěrech, tak přílivem peněz ze strany centrálních bank včetně uvolňování klesaly po celou dobu předchozích zhruba 5 let.

Deflace pak tuto tendenci ještě posiluje.

Takže se dá očekávat, že úrokové sazby budou spíše ještě klesat. Otázka je, jak na to budou reagovat banky. Stejně jako prodejci benzínu potřebují k životu zisk a u hypoték po zrušení poplatků jsou jediným zdrojem zisku úrokové marže.

Nechme se tedy překvapit.

Můj tip: další pokles nebo beze změny.

Pozor ale na delší horizont, tady se může vše rychle změnit !

Ale to je už na další článek :-)

 


 

Základní informace o hypotékách

Hypotéka je typ úvěru zajištěný nemovitostí. Z definice nevyplývá na co je hypotéka určena. Proto existují i neúčelové hypotéky. Vždy je však podmínka zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti. Zástavní právo se uzavírá zástavní smlouvou a zapisuje se do katastru nemovitostí. Případný zájemce o koupi tak má možnost si informaci o tom, že nemovitost je zatížena hypotékou zjistit nahlížením do katastru, tato základní informace je vidět i v dálkovém bezplatném náhledu do katastru

Banka, než s Vámi uzavře smlouvu o hypotéčním úvěru, prověřuje,  zda jste schopen požadovanou výši hypotéky splácet. Říká se tomu bonita klienta. Mimo jiné banka zjišťuje i Vaši úvěrovou historii v úvěrových registrech. Dále banka zjišťuje, zda nemovitost ( dům, byt, pozemek, chata, chalupa, bytový dům apod.) je pro ní vhodný předmět zástavy a jaká je hodnota zástavy.  To zjišťuje formou znaleckého posudku, který stanovuje aktuální tržní cenu.

Poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti má velký vliv na stanovení úrokové sazby.

U 100% hypotéky je úroková sazba vyšší.

Celý proces vyřízení hypotéky je poměrně složitý, protože navazuje na proces koupě (výstavby, rekonstrukce) Vyřízení hypotéky nekončí podpisem úvěrové smlouvy, ale až splněním všech podmínek, které právě navazují na proces koupě nemovitosti, katastr nemovitostí atd. Rád Vám vše vysvětlím.

Neváhejte mě kontaktovat se svými dotazy!

Pavel Aron

 


 

Hypotéka versus nájem
 

Hypotéka je úvěr a závazek na poměrně dlouhou dobu.

Ale nájem také.

Je tedy výhodnější hypotéka nebo nájem?

Záleží pochopitelně také na životní situaci.

Mladý svobodný člověk, často měnící bydliště, si asi raději zařídí nájem než koupi vlastního bydlení.

Ale pokud Vás zajímá, jak to vypadá ve finančním vyjádření udělejme to raději na konkrétních příkladech:

 

Příklad  číslo 1:

Hypotéka ve výši 2.000.000 Kč

úroková sazba 2,29%

poplatek za zpracování 5.000 Kč

měsíční poplatek : 0

splatnost : 30 let

Celkem zaplaceno na splátkách :

měsíční splátka : 7.686 Kč x 360 měsíců = 2.766.884 Kč

plus poplatek 5.000 ( u některých bank i 0, ale to už v celkové výši hraje jen zanedbatelnou roli)

celkem:  2.771.884 Kč

Z toho splacený úvěr:  2.000.000

Za 30 let jste navíc nad vlastní úvěr tedy zaplatili 771.884 Kč

Zdá se Vám to hodně ?

Tak počítejme, kolik je to za rok :

771.884 : 30 ´=   25.729 Kč

Ročně tedy zaplatíte bance navíc cca 25.729 Kč

Hodnota bytu 2.000.000 například v Praze odpovídá panelovému bytu 3+1.

Měsíční čisté nájemné ( bez poplatků) se v takovém bytě pohybuje na úrovni cca 9.000 Kč

Za rok tedy zaplatíte na nájmu 108.000 Kč

Za 30 let zaplatíte pokud by se nájem nezvyšoval : 30x108.000 = 3.240.000

A nemáte nic , jste stále v nájmu.

Je to jen orientační propočet u 100% hypotéky je vyšší sazba, nájem může být nižší.

 

Takže příklad č. 2
 

Stejná výše a splatnost

úroková sazba je 3,2%

Měsíční splátka : 8.748 Kč x 360 = 3.149.314 Kč  

Plus poplatek 5.000 celkem zaplaceno : 3.154.314 Kč

minus 2.000.000 = 1 154 314 Kč

V tomto případě jste přeplatili tedy 1.154.314  Kč

Řekněme,  že jste šťastlivec a platíte nájemné měsíčně jen 8.000 Kč

Ročně tedy 96.000. 

Za 30 let zaplatíte 30x 96.000 = 2.880.000 a opět nemáte nic.

Přitom nájemné se bude v průběhu 30 let pravděpodobně zvyšovat, nominální mzdy rovněž a cena nemovitostí také.

 

Shrnutí :

hypotéka

V obou příkladech zaplatíte úvěr ve výši 2.000.000

a máte vlastní bydlení v původní hodnotě 2.000.000.  Hodnota po 30 letech se dá předpokládat výrazně vyšší.

V příkladu jedna  zaplatíte na úrocích : 771.884 Kč + jistina 2.000.000 Kč

Nájem :

celkem zaplatíte za 30 let 3.240.000 a nic nevlastníte . A to hovoříme o ideální situaci, kdy by se nájem po celou dobu nezvyšoval.

Příklad 2.

Varianta horší hypotéka a levnější nájem

Hypotéka

V případě hypotéky  zaplatíte za 30 let na úrocích 1 154 314 Kč a plus původní úvěr 2.000.000

Proti tomu máte opět byt v původní hodnotě 2.000.000

Nájem :

Za 30 let zaplatíte : 2.880.000 Kč

a nemáte nic.

Myslím, že porovnání hovoří jasně.

Ano hypotéka je závazek.

Ale pokud neplatíte nájem, budete vystěhováni na ulici.

  


 

Úrokové sazby již od 1,64%

Potvrzuje se předpoklad dalšího snižování úrokových sazeb v letošním roce.

A ač se to nám, kteří před pár lety měli hypotéku za 5% a byli jsme za to rádi, může zdát neuvěřitelné, tak dnes začínají sazby na 1,64%.

Je to sazba na refinancování na 3 leté fixaci.

U nových úvěrů sazby začínají na 1,74%.

Tyto sazby jsou podmíněny úvěrovým pojištěním, ale i bez pojištění je sazba 1,94% tedy pod 2% !

Zjistěte si, na jakou sazbu dosáhnete Vy

  


 

Hypotéky novinky říjen 2014

Ač se to zdá neuvěřitelné, úrokové sazby hypoték stále padají a nejnižší sazby se již pokořily hranici 2%

Díky těmto velice nízkým sazbám se pochopitelně oživuje zájem o pořízení vlastní nemovitosti.

Je to pochopitelné, vždyť u dvoumilionové hypotéky se při 30 leté splatnosti pohybuje splátka těsně pod 8.000 Kč měsíčně.

Hypotéka se tak stává přístupná i pro klienty s nižšími příjmy.

Když si k tomu připočteme fakt, že oproti roku 2008 jsou ceny nemovitostí výrazně nižší je to logický důsledek. Otázka je kam se budou sazby pohybovat dále. Tomu se věnuji v dalším článku.

 


 

Úrokové sazby: Kam půjdete?

Jsou už úrokové sazby na skutečném dnu nebo budou ještě klesat?

Na tuto otázku Vám pochopitelně nikdo spolehlivě neodpoví, pokud nemá k dispozici křišťálovou kouli.

Nicméně dovolím si nastínit některé faktory, které budou mít vliv na budoucí vývoj:

Nízké sazby zvyšují poptávku po nemovitostech, ceny nemovitostí začínají růst.

  • Lidé už přestanou vyčkávat na další pokles cen nemovitostí.
  • Zvýšená poptávka po nemovitostech zvedne i poptávku po hypotékách, přesněji poptávka po hypotékách se v roce 2014 již zvedla.
  • Pokud bychom uvažovali pouze podle poptávky měly by úrokové sazby začít růst.
     

Jenže o výši úrokové sazby rozhoduje ještě další faktor a to je politika ČNB a ta drží základní referenční sazby okolo nuly.

A jsou tu další faktory:

  • Celkový stav ekonomiky, kde se zatím projevuje jen velmi mírné oživení.
  • Poptávka po úvěrech z podnikatelského sektoru tedy stagnuje.
  • Rovněž státní sektor se snaží o snižování zadlužení.
  • A k tomu velká konkurence bank.
     

Můj tip:  do konce roku 2014 buď ještě mírný pokles nebo stagnace.

Rok 2015: stagnace tedy úrokové míry se udrží zhruba na stejné úrovni s tím, že banky začnou testovat možnosti navýšení.

 


 

Předčasné splacení hypotéky

Jak je to s možností předčasného splacení hypotéky?
 

Nejprve je asi dobré si ujasnit situace a důvody předčasného splacení:

  • Chci mít hypotéku co nejdříve splacenou nebo mám mimořádné příjmy.
     
  • Změnila se moje životní situace a nemovitost potřebuji co nejdříve prodat.
     

V prvním případě nejspíše využiji možnost splatit hypotéku celou nebo její část v době fixace úrokové sazby. S touto splátkou nejsou spojeny žádné poplatky, pokud hypotéku doplatím celou, splácení končí, banka mi neúčtuje žádný poplatek.

V druhém případě nemohu čekat na konec fixačního období, což je nepříjemná situace, protože banky si za splátku mimo fixaci účtují většinou velice vysoké poplatky v závislosti na tom, kolik zbývá do fixace. Tento poplatek, spíše sankce může být i několik set tisíc korun.

Co s tím mohu dělat?

Především řešit situaci s předstihem a plánovat.

Hned na počátku při sjednávání hypotéky si uvědomit, zda si například kupuji malý startovací byt a brzy si budu chtít pořídit větší a pak si raději sjednat kratší fixaci nebo si sjednat hypotéku s možností mimořádných splátek i mimo fixaci. Tato možnost je obvykle různým způsobem ze strany banky zpoplatněna.

Pokud ale přesto potřebuji například prodat nemovitost po třeba dvou letech od podpisu úvěrové smlouvy a mám sjednanou 5 letou fixaci, co mám dělat?

Především to začít řešit již s plánováním prodeje.

Existují možnosti, jak se sankci vyhnout:

Jaké?

  • 1. Převzetí hypotéky kupujícím (obvykle dost obtížné)
     
  • 2. Zajistit si kupujícího, který sice hypotéku nepřevezme, ale „nahradí“ moji osobu u mé banky. Pak teoreticky mohu požádat banku o odpuštění sankce. K tomu doporučuji spolupráci se zkušeným poradcem, banky rozhodně neodpouštějí sankci automaticky.
     
  • 3. Pokud prodávám nemovitost a zároveň si budu kupovat jinou, mohu si původní hypotéku po dohodě s bankou ponechat, jen si sjednám dodatek ke smlouvě a zástavu převedu na novou nemovitost.
    (problém, jak to časově sladit)
     
  • 4. Nebo si mohu s bankou vyjednat odpuštění sankce výměnou za to, že si na novou nemovitost vezmu hypotéku opět u této banky.
     

Všechny tyto varianty jsou poměrně náročné na proces a doporučuji konzultovat se zkušeným hypotečním poradcem, který se dobře orientuje i v problematice prodeje nemovitostí.

 


 

Poplatky a RPSN

Asi většina lidí, kteří uvažují o pořízení nemovitosti a financování hypotéčním úvěrem tuší, že s vyřízením hypotéky jsou spojeny nějaké poplatky, které ovlivňují celkové náklady.

Jaké poplatky to mohou být a co je to RPSN?

RPSN je zkratka: „Roční procentní sazba nákladů“

Povinné používání tohoto údaje bylo uzákoněno v souvislosti s nekalými praktikami některých poskytovatelů spotřebitelských úvěrů, kteří klienty lákali na nízké úrokové sazby, ale neinformovali je dostatečně o dalších poplatcích často i skrytých.

Nebo dokonce lákali klienty na týdenní úrok !

Ale raději si to ukažme na příkladu:

  • Úvěr ve výši 1.000.000 Kč
  • úroková sazba je 3%, fixace 3 roky
  • splatnost 20 let
  • měsíční splátka je 5.546 Kč
     

Vás ale zajímá, co dalšího budete bance platit:

Například (nyní sice již většina bank u hypoték měsíční poplatek za vedení úvěru zrušila, nicméně pro ilustraci se nám poplatek hodí)

Měsíční poplatek za vedení úvěru 150 Kč

Jednorázový poplatek za sjednání úvěru: 3.900 Kč

… jak to porovnat, když jeden poplatek je jednorázový a druhý měsíční?

RPSN zjednodušeně vyjadřuje, jaká by byla úroková sazba, pokud by se do ní započetly všechny poplatky účtované bankou.

V tomto případě je RPSN: 3,39%

Nehledejte v tomto propočtu žádné zázraky.

U hypoték totiž je těch poplatků minimum.

Poplatek za správu úvěru je už téměř vždy nulový a pak je už jediný další náklad - poplatek za sjednání hypotéky. Ten víte přesně.

Navíc ani RPSN vám neřekne všechny náklady.

Zjednodušeně, když si budete kupovat nové auto a nemáte ještě řidičský průkaz, musíte počítat s náklady na zaplacení autoškoly, poplatek za vystavení řidičského průkazu, plus třeba poplatek za lékařskou prohlídku.

U hypotéky většinou počítejte ještě s jednorázovým poplatkem znalci za vyhotovení ocenění nemovitosti, kterou budete dávat do zástavy (obvykle ta kupovaná). Poplatek bývá 4.000 - 5.000 Kč. Někdy si banka ocenění umí udělat zdarma podle cenové mapy.

Tento poplatek v RPSN není, protože ho neplatíte bance, ale znalci.

Dále počítejte s možnými dalšími poplatky za:

  • expresní čerpání, kdy banka „pustí“ peníze, aniž čeká na zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Obvykle je poplatek 1.000 - 1.900 Kč
     
  • Dále poplatek za možnost mimořádných splátek mimo fixaci: Ten bývá různý – buď formou přirážky k úrokové sazbě nebo měsíční poplatek nebo jednorázový poplatek.
     

Pojištění: opět to není platba bance, ale předmět zástavy musí být pojištěn.

(ostatně jen blázen by si nemovitost nepojistil)

Životní pojištění: banky nepožadují povinně, ale v případě jeho sjednání můžete mít výhodnější úrokovou sazbu.

Na závěr:

Pokud chcete mít jasný a stručný přehled, svěřte se raději zkušenému hypotečnímu poradci.

  


 

Hypotéky novinky březen 2014

Co je nového na trhu hypoték?

Úrokové sazby hypoték.

Úrokové sazby hypoték 2014 sice velmi mírně, ale stále klesají.

To je dost zásadní zpráva, protože již více než rok se můžeme dočíst, že úrokové sazby jsou na historickém minimu. Kupodivu to minimum se ale stále trochu snižuje.

Oficiální nejnižší sazby na trhu u fixovaných sazeb začínají už na 2,39 % pro refinancování a 2,49 % u nové hypotéky.

Podotýkám, že podmínkou pro nejnižší sazbu je obvykle kombinace s dalším produktem, obvykle banky dají nejlepší sazby klientům, kteří u nich mají nebo si zřídí běžný účet a sjednají si pojištění nemovitosti a úvěru u jejich smluvní pojišťovny.

Nutno ovšem také dodat, že pojištění úvěru, což je v zásadě typ životního pojištění a zajišťuje splacení hypotéky pojišťovnou v případě, že nastane ve smlouvě stanovená pojistná událost např.: úmrtí, trvalá invalidita, dlouhodobá nemoc, ztráta zaměstnání apod., je oproti samostatně sjednanému pojištění výrazně levnější.

Konkrétní nabídku dle zvolených parametrů, vašich představ a možností Vám rádi zpracujeme.

 

 


 

 

Některé důležité body v souvislosti s Novým občanským zákoníkem

Institut Ochrana obydlí § 747
 

Dle Nového občanského zákoníku (dále jen NOZ) i v případě zániku společného jmění manželů nemůže jeden z nich zcizit, zřídit právo neslučitelné s bydlením.

To se u hypoték týká především zřízení zástavního práva, kde bude banka vždy i při zániku SJM vyžadovat souhlas druhého manžela, pokud je v nemovitosti společné obydlí.

Problém nastává v situaci (to je ta nejběžnější), kdy zástavní právo zřizuje prodávající a banka má problém zjistit zda dotyčný je ženatý a zda má v nemovitosti právo společného obydlí.

Navíc údaj o stavu není již povinný údaj v OP.

V praxi budou asi banky vycházet z předpokladu, že pokud Kupní smlouvy připravil právník, prověřil i tuto skutečnost.

Stavba
 

Od  1.1.2014 je každá nová stavba automaticky ze zákona součástí pozemku. U starších staveb, kde majitel pozemku i stavby je stejný se stavba stala součástí pozemku.

V případě, že stavbu nebo pozemek zatěžuje věcné břemeno nestane se stavba součástí pozemku pokud toto věcné břemeno trvá a pokud to jeho povaha vylučuje.

Rozestavěná stavba se již nezapisuje do KN.

Právo stavby
 

Je nové právo, které umožňuje stavbu na cizím pozemku.

Jde o zvláštní věcné právo zapisované do katastru nemovitostí.

Vzniká smlouvou mezi stavebníkem a vlastníkem. Sjednat lze max. na 99 let.

Bytové jednotky

dva druhy, budou odlišně evidovány v KN

  • vzniklé před účinností NOZ, existuje zvlášť jednotka a spoluvlastnický podíl
  • vzniklé po účinnosti NOZ. BJ musí mít spoluvlastnický podíl na pozemku

jednotka = byt + spoluvlastnický podíl

Věcná břemena
 

Nové dělení a názvosloví

Služebnosti – kde předmětem je povinnost vlastníka ve prospěch jiného něco strpět nebo se zdržet. Nově lze zřídit i vlastníkovu služebnost. Například služebnost cesty k jinému pozemku vlastníka, která se tak zachová i po prodeji takto zatíženého pozemku.

reálná břemena – povinnost vlastníka něco dávat nebo konat vůči oprávněnému.

Zástavní právo
 

Výmaz zástavního práva

Nově řešen vkladem, tedy oproti minulosti poplatek 1.000 Kč

Banka bude vždy řešit sama, aby předešla riziku vzniku uvolněného zástavního práva.

Zákon nyní umožňuje, aby došlo pouze k zániku zástavního práva bez jeho výmazu a vzniká tak uvolněné zástavní právo, které může vlastník využít k zajištění jiného svého dluhu.

Vzhledem k tomu, že stavba a pozemek již tvoří jeden celek nebude třeba zřizovat zvlášť zástavu ke stavbě.

Oznamovací služba katastru nemovitostí
 

Informace o změnách (plombách) u nemovitosti budou zasílány vlastníkovi poštou, SMS, mailem nebo do datových schránek.

Vklad bude zapisován až po 20 dnech. Odpadá tak možnost zkrátit dobu zápisu pod 20 dní!

Banky budou až na specifické případy i nadále čerpat hypotéku již na podaný Návrh na vklad zástavního práva.

Katastru se bude podávat pouze jedno vyhotovení zástavní smlouvy.

Katastr bude posílat pouze vyrozumění o provedení vkladu.

Banky budou tedy požadovat zpět jeden originál Zástavní smlouvy, protože už ho nedostanou od katastru nemovitostí.

Převod nemovitosti
 

NOZ umožňuje řadu věcí, které banky nebudou akceptovat:

výhrada vlastnického práva, výhrada zpětné koupě, koupě na zkoušku apod.

Takže je možno tyto doložky zapracovat do smlouvy – osobně bych jako prodávající na to nepřistoupil- ale banka převod s takovými doložkami nebude akceptovat.

Admininistrativa
 

Vzhledem ke změnám včetně změn terminologie banky musely kompletně přepracovat smluvní dokumentaci i software.

Čas ukáže jaké problémy v této souvislosti vzniknou.

Například problém vinkulace pojistek na nemovitost, kde se může stát, že banky a pojšťovny se neshodnou ve výkladu NOZ.

Shrnutí
 

NOZ přináší mnoho změn a jejich výklad není vždy jasný. Lze očekávat, že banky budou rychle reagovat změnami v závislosti na konkrétních problémech či případných sporech .

Klade to zvýšené nároky na všechny účastníky právních vztahů a dle mého osobního názoru neustálé změny právních předpisů a tentokrát zásadních snižují právní jistotu průměrného občana, byť informovaného.

Navíc lze čekat , že i NOZ bude muset být novelizován.

 

 


 

 

Hypotéka jako spoření

Napadlo Vás někdy, že hypotéka je forma dlouhodobého spoření?

Zní to možná divně, většina lidí počítá kolik na hypotéce na úrocích přeplatí.

A vy na nás se spořením?
 

Příklad:
 

Uvažuji o koupi bytu za 2.000.000 Kč

Při úrokové sazbě hypotéky 3% na 20 let je splátka měsíčně 11.092 Kč

zaplatíte za 20 let celkem včetně poplatků: 2.699.568 Kč

Pokud byste chtěli na byt šetřit a ukládali měsíčně rovněž 11.092 Kč
na 2% úrok naspoříte za 20 let: 3.269.886 Kč

Na první pohled jste na tom lépe o rozdíl 3.269.886 – 2.669.568

tedy o 570.318 Kč

Opravdu ale jenom na první pohled:

Zapomněli jste na „drobnost“
 

Pokud budete na byt šetřit a platit 20 let nájem cca 8.000 měsíčně x 240 = 1.920.000

Takže ten 1.920.000 si hezky zase od těch našetřených 3.269.886 odečtěte a výsledek je: 1.349.886 Kč.

A to nemluvím o dalších okolnostech, jako že v případě šetření budete ukládat měsíčně 11.092 Kč plus platit nájem 8.000.

V případě hypotéky platíte měsíčně jen těch 11.092.

Poplatky neuvažuji, ty musíte platit, ať už jste ve vlastním nebo v nájmu.

Dále šance, že za 20 let bude cena bytu stejná nebo dokonce nižší, je velmi malá.

S inflačním nárůstem ceny bytu ani nájmu jsem vůbec nepočítal !!!

Tak co?

Přesvědčil jsem Vás?

Pokud ne, kontaktujte mne a spočítáme to společně :-)

Ing. Pavel Aron, hypoteční makléř
Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript. 

 

 


 

 

Hypotéky novinky září 2013

Co je nového na trhu hypoték?
 

Po dlouhé době setrvalého poklesu úrokových sazeb se úroky začínají opět mírně zvyšovat.

Většina bank zvýšila sazby v průměru o 0,2%, takže úrokové sazby běžných hypoték do 85% a 3 nebo 5-tiletá fixace začíná i s maximálními slevami na cca 2,99%.

Samozřejmě je otázka jak na toto zvýšení zareaguje trh, tedy zda banky po nějaké době opět necouvnou.

Co se týče medializovaných poplatků , prakticky všechny banky poplatek za vedení hypotéky již zrušily.

Co je stále žhavé téma je refinancování stávajících hypoték. Dobíhají 5-tileté i tříleté fixace z dob, kdy se sazby pohybovaly okolo 5% a tak je třeba využít všech možností vyjednat si co nejnižší sazbu při otočce fixace nebo změnit banku.

Rádi Vám s tímto procesem pomůžeme a sazbu vyjednáme!

Pavel Aron, hypoteční makléř

 


 

Hypotéka nebo nájem?

Praha 20. 3. 2013

Hypotéka je úvěr a závazek na poměrně dlouhou dobu, ale to nájem také.

Je tedy výhodnější hypotéka nebo nájem?

Záleží pochopitelně také na životní situaci. Mladý svobodný člověk, často měnící bydliště si asi raději zařídí nájem než koupi vlastního bydlení.

Ale pokud Vás zajímá jak to vypadá ve finančním vyjádření udělejme to raději na konkrétních příkladech.

Příklad  č. 1

Hypotéka ve výši 2.500.000 Kč, úroková sazba 3%, poplatek za zpracování 4.400 Kč, bez měsíčního poplatku, splatnost: 30 let.

Celkem zaplaceno na splátkách:

  • měsíční splátka: 10.540,1 Kč × 360 měsíců = 3 794 436 Kč
  • plus poplatek 4.400 Kč
  • celkem: 3 798 836 Kč
  • z toho splacený úvěr: 2.500.000 Kč

Za 30 let jste navíc nad vlastní úvěr tedy zaplatili 1.298.836 Kč.

Zdá se Vám to hodně?

Tak počítejme kolik je to za rok:

1.298.836 ÷ 30 = 43.295 Kč
Ročně tedy zaplatíte bance navíc cca 43.295 Kč.

Hodnota bytu 2.500.000 Kč například v Praze odpovídá panelovému bytu 3+1. Měsíční čisté nájemné (bez poplatků) se v takovém bytě pohybuje na úrovni cca 10.000 Kč.

Za rok tedy zaplatíte na nájmu 120.000 Kč.

Za 30 let zaplatíte pokud by se nájem nezvyšoval: 30 × 120.000 = 3.600.000 Kč.

A nemáte nic, jste stále v nájmu.

Je to jen orientační propočet u 100% hypotéky je vyšší sazba, nájem může být nižší.

 

Takže příklad č. 2

Stejná výše hypotéky, splatnost a jen úroková sazba je 4%.

Celkem zaplaceno s plátkách:

  • měsíční splátka: 11.935,38 Kč × 360 = 4 296 737,66 Kč
  • plus poplatek 4.400 Kč
  • celkem zaplaceno: 4 301 137,66 Kč
  • z toho splacený úvěr 2.500.000 Kč

V tomto případě jste přeplatili tedy 1.801.138 Kč.

Řekněme, že jste štastlivec a platíte nájemné měsíčně jen 8.000 Kč. Ročně tedy 96.000 Kč. 

Za 30 let zaplatíte 30x 96.000 = 2.880.000 Kč a opět nemáte nic.

Přitom nájemné se bude v průběhu 30 let pravděpodobně zvyšovat, nominální mzdy rovněž a cena nemovitostí také.

Shrnutí

Příklad č. 1


Hypotéka

Zaplatíte úvěr ve výši 2.500.000 Kč a máte vlastní bydlení v původní hodnotě 2.500.000 Kč, jehož hodnota se dá po 30 letech předpokládat výrazně vyšší. Na úrocích jste zaplatili 1.298.836 Kč

Nájem 

Celkem zaplatíte za 30 let 3.600.000 Kč a nevlastníte nic. A to hovoříme o ideální situaci, kdy se nájem po celou dobu nezvyšoval.

 

Příklad č. 2 (varianta horší hypotéka a levnější nájem)


Hypotéka

V případě hypotéky zaplatíte za 30 let na úrocích 1.801.137 Kč a plus původní úvěr 2.500.000 Kč a proti tomu zde opět máte byt v původní hodnotě 2.500.000 Kč.

Nájem

Za 30 let zaplatíte: 2.880.000 Kč a nemáte nic.

 

Myslím, že porovnání hovoří jasně.

Ano hypotéka je závazek.

Ale pokud neplatíte nájem budete vystěhováni na ulici.

 

Pavel Aron, hypoteční makléř

 


 

Situace na hypotečním trhu 2013

Jakou volit fixaci hypotéky? Nebo raději plovoucí sazbu?

Praha 9.2.2013

Jak si asi většina zájemců o hypotéky všimla, úrokové sazby jsou na rekordně nízkých úrovních

a vše nasvědčuje tomu, že se na těchto úrovních ještě po nějakou dobu udrží. Jak dlouhá ta doba bude si netroufnu odhadnout. Nicméně stagnující ekonomika, snaha snižovat zadlužení veřejného sektoru snižuje poptávku po úvěrech a Česká národní banka se prakticky nulovou referenční sazbou snaží stimulovat ekonomiku, nemá zatím důvod jí zvyšovat.

Díky stagnaci ještě stále ceny nemovitostí mírně klesají a tak,  ač je to paradoxní hypotéky jsou pro klienty daleko přístupnější než v předkrizové době.

Jakou tedy v této situaci volit fixaci úrokové sazby ?

Logika rekordně nízkých sazeb by říkala volit sazbu 5 letou ( na desetileté už jsou sazby přeci jen vyšší)

Je třeba si ale uvědomit, že rozhodování o volbě fixace má ještě druhé kritérium a sice otázku, zda nemovitost nebudu chtít v dohledné době prodat.

V situaci, kdy se stávám novopečeným majitelem nemovitosti, zejména je-li to moje první vlastní nemovitost nám něco podobného ani nepřijde na mysl.  Ale životní situace se mění.

Koupil jsem si malý startovací byt, mezitím jsem se oženil/vdala a najednou potřebuji koupit něco většího a svůj současný byt prodat.

A ejhle hned je tu problém se sankcí za předčasné splacení.

Takže doporučuji vždy myslet i na toto hledisko.

A volba plovoucí sazby ?  Plovoucí sazby jsou pochopitelně ještě nižší.

Plovoucí sazba má výhody i nevýhody.

Výhoda v daný moment je plovoucí sazba vždy nižší než sazba fixovaná.

Poplatek za mimořádnou splátku je výrazně nižší než splátka mimo fixaci u fixované hypotéky.

Nevýhoda : riziko zvýšení sazby v případě obecného nárůstu úrokových sazeb, v porovnání

s fixovanou hypotékou.¨

Příklad:

Zvolím fixaci 5 let se sazbou 2,99%. Po celých 5 let mám tuto sazbu garantovanou.

Nebo zvolím plovoucí sazbu, sazba 2,3%. Pokud se na trhu nebudou měnit sazby za 5 let na tom

vydělám  ročně 0,69% . Tedy např. u hypotéky 3 mil Kč za 5 let je to rozdíl cca 100.000

Pokud ve čtvrtém roce mé fixace sazba na trhu stoupne a moje plovoucí sazba bude najednou 4% :

Pak první 4 roky na rozdílu vydělávám cca 20 tis ročně, za 4 roky 80.000.

V posledním roce oproti fixaci prodělávám 1,01% teď poslední rok prodělám cca 30.000

Celkem jsem za 5 let stále vydělal cca 50.000.

Pokud ale úroková sazba stoupne na 4% již po prvním roce :

Pak za 4 roky prodělám celkem cca 120.000 , za první rok jsem vydělal cca 20.000, tedy moje ztráta

je cca 100.000.  Ztráta je pochopitelně virtuální v porovnání jak bych na tom byl v jiné variantě.

Pro zjednodušení v příkladu vycházím z výše 3.000.000, nikoliv z postupně klesající jistiny.

Další rozdíl u plovoucích sazeb:

Většina bank zde nabízí jiný propočet splátek (nikoliv anuitní splátku). Klient zde splácí stále stejnou částku jistiny (zlomek výše jistiny/počet měsíců splácení) a měnící se úrok (tak jak klesá jistina klesá i úrok.

To může být pro řadu klientů zajímavé tím, že jistinu splácí rychleji, ale první splátky jsou vyšší než u splátky anuitní.

Jinými slovy, jsem ekonomicky aktivní, mám vysoký příjem, splácím rychleji v době, kdy už se blížím penzi nebo i jsem již v důchodu (u dlouhých splatností) je již má splátka nižší.

 

Pokud máte zájem o bližší informace či konkrétní propočet, kontaktujte mě.

 

Pavel Aron, hypoteční makléř

 

 

 


 

Podívejte se také do sekce: Analýzy realitního trhu a Analýzy hypotečního trhu

 

  

zpět na GEPARD Praha 9 Freyova

 

Doporučte tento článek svým přátelům