Program pro mladé vs. Hypotéka (odbornost*****)

Počínaje dnem 15. 8. 2018 začal Státní fond rozvoje bydlení přijímat žádosti o úvěry v rámci nového programu s názvem Program pro mladé. V tomto článku jsou podrobně vysvětleny rozdíly mezi Programem pro mladé a hypotékou. Najdete zde výhody a především nevýhody Programu pro mladé.

Program pro mladé vs. Hypotéka (odbornost*****)

Program pro mladé - parametry

Počínaje dnem 15. 8. 2018 začal Státní fond rozvoje bydlení (dále také „SFRB“) přijímat žádosti o úvěry v rámci nového programu s názvem Program pro mladé (dále také „Program“).

Věk žadatele

Jak z názvu vyplývá, program je určen pro mladé a jako jednu z podmínek tedy zahrnuje podmínku věku. Žádat  o úvěr mohou osoby, které žijí v manželství (nebo registrovaném partnerství), kde alespoň jeden z manželů/partnerů nedosáhl věku 36 let.

Druhou možností je žadatel, který naopak nežije v manželství (nebo registrovaném partnerství) a ještě nedosáhl věku 36 let – v takovém případě ale pouze za podmínky, že pečuje o dítě, které je mladší 15 let.

Účel úvěru

Úvěr lze využít na tři základní účely:

  • koupi rodinného domu nebo bytu,
  • výstavbu rodinného domu,

Podmínkou však je, aby podlahová plocha bytu nepřesahovala 75 m2 resp. aby podlahová plocha rodinného domu nepřesahovala 140 m2.

Výše úvěru

Výše úvěru se liší podle využití:

  • v případě modernizace je maximální výše úvěru 300.000 Kč,
  • na koupi bytu lze získat až 1.200.000, nejvýše však 80 % ceny sjednané nebo ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku, je-li nižší než cena sjednaná
  • na koupi rodinného domu lze získat až 2.000.000, nejvýše však 80 % ceny sjednané nebo ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku, je-li nižší než cena sjednaná
  • a konečně na výstavbu rodinného domu činí maximální výše úvěru 2.000.000 Kč, nejvýše však 80 % z vynaložených prostředků.

Modernizace a výstavba rodinného domu jsou celkem jasné.

Komplikace mohou nastat v případě koupě – jak u koupě bytu, tak u koupě rodinného domu je uvedeno, že maximální výše úvěru činí 80 % ceny sjednané nebo ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku. Cena sjednaná znamená cenu kupní. Cena zjištěná v sobě skrývá nečekanou možnou komplikace, kterou zatím nikdo neví, jak bude SFRB řešit.

Výše úvěru a její omezení tzv. cenou zjištěnou

Slovo „zjištěná“ ve slovním spojení „cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku“ totiž není přídavným jménem odvozeným od slovesa „zjistit“. „Cena zjištěná“ je pojem, který je v zákoně o oceňování majetku konkrétně definován. Tento druh stanovení hodnoty majetku je také nazýván pojmem „cena administrativní“ a je to cena, která je odvozena z oceňovacích předpisů, cena lidově řečeno „tabulková“. Je to cena, která se v praxi používá např. pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí. Konzultovali jsme tuto problematiku s odborníky; může se stát a je i poměrně pravděpodobné, že cena zjištěná bude nižší, než kupní cena. Konkrétní odpověď zřejmě není možné získat, protože se to bude lišit případ od případu, ale vnímáme to jako možnou komplikaci. Pokud skutečně bude v SFRB v souladu s nařízením vlády určovat cenu zjištěnou a z ní stanovovat 80 % jako maximální výši úvěru, pak to zřejmě bude znamenat alespoň v některých případech značné omezení výše úvěru a tím větší požadavek na vlastní zdroje klienta.

Úroková sazba

Úroková sazba se stanovuje ve výši základní referenční sazby Evropské unie pro Českou republiku platné ke dni uzavření smlouvy, nejméně však ve výši 1 % ročně.

Základní referenční sazba Evropské unie pro Českou republiku k 16. 8. 2018 činí 1,12 % p.a.
(viz http://ec.europa.eu/competition/state_aid/legislation/reference_rates.html)

Úroková sazba je fixní vždy po dobu 5 let.

Splatnost úvěru

Splatnost úvěru je omezena na 20 let a u modernizace pouze na 10 let.

Zajištění úvěru

Při výši úvěru do 500.000 Kč je možné úvěr zajistit ručitelem. Pokud je úvěr vyšší, než 500.000 Kč, potom je nutné zástavní právo  v prvním pořadí.

Čerpání

Čerpání proběhne tzv. na zapsané zástavní právo. U výstavby to nebude problém. U koupě to může být problém značný – není jisté, zda prodávající na trhu, kde se kupci předhánějí, bude ochoten čekat na schválení úvěru a zápis zástavního práva.

Ještě komplikovanější situace bude, pokud na kupované nemovitosti bude váznout jiné zástavní právo – typicky banky, kdy je na nemovitostí hypotéka. V takovém případě SFRB načerpá do advokátní úschovy, potom se bude čekat na výmaz zástavního práva banky a zápis zástavního práva ve prospěch SFRB – to bude značně komplikovaný proces.

Zajímavost

Za každé narozené nebo osvojené dítě se úvěr sníží o 30 tis. Kč. (netýká se úvěru na modernizaci).

 

Porovnání Programu pro mladé a hypotečního úvěru

Hypoteční úvěry a jejich parametry jsou výsledkem mnohaletého konkurenčního boje. Poskytují je banky, které mají týmy analytiků zvyklých pracovat s úvěrovým rizikem a dovedou tedy žádosti o úvěr poměrně individuálně posuzovat. Mají také týmy produktových specialistů, kteří se snaží hypotéky nastavit tak, aby z nich byl klientsky co možná nejpřívětivější produkt.

Program pro mladé je produkt státní správy a jako takový má tendenci být poměrně komisní a v některých ohledech nereflektuje realitu trhu úvěrových produktů na bydlení. Nejvíce se to projevuje ve lhůtách, které jsou uvedeny jako termíny pro schválení úvěru a přípravu úvěrové dokumentace, v požadavku na čerpání na zapsané zástavní právo, požadavku na čerpání do advokátní úschovy při koupi nemovitosti s váznoucím zástavním právem či ve zbytečném omezení splatnosti.

Objem prostředků, které jsou vyčleněny pro úvěry v rámci Programu pro mladé, činí 650 mil. Kč. Je nutné říci, že vzhledem k tomuto objemu prostředků se jedná o naprosto okrajový zdroj financování.

Objem nově poskytnutých úvěrů na bydlení (nové hypotéky na bydlení kromě refinancování a úvěry poskytnuté stavebními spořitelnami) za první polovinu roku 2018 činil asi 111 mld. Kč. Dá se tedy čekat, že objem za rok 2018 bude někde kolem 200 mld. Kč. Prostředky vyčleněné v rámci Programu pro mladé na rok 2018 tedy obnáší asi 0,3 % objemu celého trhu. Jedná se tedy o zanedbatelný objem prostředků.

Výhody Programu pro mladé v porovnání s hypotečními úvěry

Jasnou, největší a obávám se, že prakticky i jedinou výhodou je úroková sazba. Úroková sazba se stanovuje ve výši základní referenční sazby Evropské unie pro Českou republiku platné ke dni uzavření smlouvy, nejméně však ve výši 1 % ročně. K 1.8.2018 tato sazba činí 1,12 % p.a. To je z pohledu hypotečních úvěrů doslova sazba snů.

Schválně jsem napsal „prakticky jedinou“ – to proto, že jakási výhoda přece jen ještě existuje: za každé dítě narozené nebo osvojené během splácení úvěru stát „odepíše“ z dluhu 30 tis. Kč. O důvod víc, pro plánované rodičovství. A možná inspirace pro banky, které by stejně, jako stát oceňuje nového budoucího daňového poplatníka, mohly ocenit nového budoucího klienta.

Nevýhody Programu pro mladé v porovnání s hypotečními úvěry

Program pro mladé především má značně omezenu maximální výši úvěru. Pokud zohledníme fakt, že vlastní zdroje musí být alespoň 20 %, dá se odvodit, že v úvahu padají byty do hodnoty 1,5 mil. Kč a rodinné domy do hodnoty 2,5 mil. Kč. Tento limit vymezuje využití Programu pro nemovitosti v menších městech a obcích. Z pohledu větších měst, krajských měst nebo dokonce Prahy se jedná o ceny zcela mimo realitu. V těchto regionech by žadatel musel mít mnohem, mnohem větší vlastní zdroje. Pokud vyjdu z logické konstrukce, že program je určen pro mladé žadatele a mladí žadatelé typicky nemají velké vlastní úspory, pak se program skutečně omezuje na menší obce a regiony s levným bydlením.

Konec konců to koresponduje s vyjádřením ministryně pro místní rozvoj Kláry Dostálové: „Program je určen samozřejmě pro všechny, ale primárně necílí na Prahu, kde má dobře placenou práci většina lidí. Snažíme se i o to, aby se nevysídloval venkov a menší města, aby ti mladí lidé zůstávali tam“. Je to prohlášení, jehož logika není úplně jasná a při hlubším zamyšlení jen zdůrazňuje, že Program není v tomto ohledu správně nastaven. Ano, je pravda, že průměrná mzda v Praze je nejvyšší, ale není o tolik vyšší, oproti  zbytku republiky, o co je v Praze dražší bydlení. Jinými slovy, bydlení je nejméně dostupné právě v Praze. Právě obyvatelé Prahy by nejvíce potřebovali podpořit. Podle časopisu Ekonom je v Praze na pořízení bytu v průměrné ceně potřeba spořit průměrnou mzdu po dobu téměř patnácti let. Jen v několika dalších regionech se takový parametr přehoupne přes deset let. Většina České republiky se pohybuje někde kolem sedmi či osmi let.

V souvislostí s poměrně omezující maximální výší úvěru ještě zdůrazňujeme nejasnosti ohledně stanovení tzv. „ceny zjištěné“ podle zákona o oceňování nemovitostí. Tento pojem a možné důsledky jsou popsány výše v Kapitole „Výše úvěru a její omezení tzv. cenou zjištěnou“.

Dalším omezujícím parametrem je splatnost. Hypotéky se typicky poskytují na 30 let zatímco Program pro mladé je naprosto zbytečně omezen na splatnost maximálně 20 let. Úvěr v rámci Programu pro mladé ve výši řekněme 1.800.000 Kč na 20 let se sazbou 1,12 % p.a. bude mít splátku kolem 8.375 Kč. Hypotéka bude mít sazbu vyšší, řekněme 2,5 % p.a. Bude mít ovšem delší splatnost. Bez problému 30 let. Splátka takové hypotéky bude asi 7.110 Kč, tedy o více, než 1.200 Kč měsíčně nižší. V kontextu s omezením výše úvěru tedy věc, která postrádá smysl, protože namísto aby úvěr zatížil „mladou, mimopražskou“ domácnost co nejméně, naopak ji zatíží nezanedbatelně více, než hypoteční úvěr.

V některých ohledech bude zřejmě administrativa spojená s žádostí o úvěr v rámci Programu pro mladé složitější – jako příklad můžeme uvést požadavek na doložení výpisu z Centrální evidence exekucí žadatelů nebo vyjádření příslušného vodoprávního úřadu o tom, že obydlí se nenachází v záplavovém území.

Jako značná komplikace se mohou ukázat podmínky pro čerpání úvěru. SFRB bude čerpat až tehdy, kdy bude zapsáno zástavní právo první v pořadí ve prospěch SFRB. U výstavby by to neměl být problém. Problém by to však mohl být při koupi. Prodávající bude muset být srozuměni s tím, že kupující budou žádat o úvěr SFRB - přitom SFRB na svých webových stránkách uvádí, že „vyřízení úplné žádosti o úvěr na pořízení nemovitosti a zaslání smlouvy je za běžného provozu do 60 dnů“ – to je lhůta v podstatě naprosto nepřijatelná – běžnou nekomplikovanou hypotéku lze vyřešit včetně čerpání bez problému za tři, v případě větší snahy i za dva týdny.

Potom bude následovat zápis zástavního práva. Prodávající bude muset podepsat zástavní smlouvu a po vložení na katastr bude muset čekat další asi tak měsíc, než bude zástavní právo zapsáno. Potom teprve bude možno přistoupit k čerpání. Specialitou na hypotečním trhu nevídanou je sdělení, že „Fond převede prostředky úvěru vždy nejdříve v období mezi 10. až 25. dnem v kalendářním měsíci“. Takže poměrně reálně se může stát, že i po splnění podmínek pro čerpání se bude klidně i dva týdny čekat, než SFRB peníze skutečně poukáže.

Podtrženo, sečteno se u koupě bytu či rodinného domu můžeme velice reálně bavit o 3 měsících od podání žádosti do čerpání.

Kdybychom se pohybovali na trhu, kde prodávající jsou vděční za každého zájemce o koupi, bylo by to snad částečně přijatelné nebo alespoň akceptovatelné, ale v takové situaci dnes nejsme. Poptávka momentálně značně převyšuje nabídku a prodávající nemají mnoho důvodů k ústupkům.

Kde by se dal program pro mladé využít?

Napadá mě několik situací, kdy by se úvěr zřejmě dal slušně využít.

Rekonstrukce

Pro běžnou rekonstrukci  bytu či menší rekonstrukci rodinného domu by 300 tis. Kč mělo stačit. Pro zajištění lze použít rekonstruovanou nemovitost případně lze využít i ručitele. Prostředky na rekonstrukci budou velice levné a maximální splatnost 10 let nebude problém. Splátka 300 tis. Kč na 10 let při sazbě 1,12 % činí asi 1.400 Kč a to je zátěž, která skutečně přijatelná.

Koupě bytu (či rodinného domu) v menší obci

Pokud má žadatel v plánu koupi bytu za až 1,5 mil. Kč a má 300 tis. Kč vlastních prostředků a prodávající nemá problém s předpokládanou časovou náročností, pak je Program pro mladé zajímavým řešením.

Stejná logika platí u koupě čí výstavby rodinného domu až do hodnoty 2,5 mil. Kč za předpokladu, že žadatel  má vlastní zdroje 500 tis. Kč.

Klient s ručitelem

Dovedu si představit klienta, který má dostatečné vlastní zdroje, bere si hypotéku a část potřebných financí si zajistí z Programu pro mladé; protože ale hypotéka bude zajištěna zástavním právem a banka nebude za SFRB druhá v pořadí, musel by se úvěr v rámci Programu pohybovat do částky 500 tis. Kč, aby nebyla nutná zástava nemovitosti. Důvodem pro takový postup by byla částečná úspora na nákladech. Částka 500 tis. Kč by byla úročena namísto běžné sazby hypoték kolem 2,5 % p.a. aktuálně platnou sazbou 1,12 % p.a. a to by za 5 let znamenalo úsporu přes 30 tis. Kč.

Obraťte se na odborníky

Chcete-li se dozvědět o možnostech financování více, využijte služeb našich specialistů a sjednejte si schůzku zdarma ještě dnes. 

  

foto David EimAutor článku: 
 
David Eim
produktový manager
GEPARD FINANCE a.s.

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

ČNB počtvrté za sebou zvedá sazby

Bankovní rada ČNB na svém dnešním jednání zvýšila dvoutýdenní repo sazbu (2T repo sazba) o 25 bazických bodů na 1,75 %. ČNB zvedá sazby již počtvrté za sebou, popáté v letošním roce.

Kupuji nemovitost: starý dům, nebo novostavba?

Vlastní bydleníje promnohé tím nejzásadnějším rozhodnutím v životě.Pokud víte, že chcete žít v domě, další zásadní otázkou je, zdalinovostavba, nebo rekonstrukce staršího domu.Připravili jsme pro vás několik bodů, na které byste se měli...

Víte, jak si spočítáte úroky z půjčky? (velmi poučné…)

Tak to mě pobavilo. Tedy, chvíli pobavilo a od té doby mě to už jenom štve. Pravidelně si monitoruji, co se v médiích píše o hypotékách. A pokud je to téma, kde se jen nemlátí prázdná sláma, ale jde se po faktech, mám z toho radost.

A na co jsem...