Rozdíly ve splácení hypotéky: Kdy lze skutečně ušetřit na úrocích?

Při sjednávání hypotéky stojí každý před rozhodnutím, zda preferovat obvyklejší anuitní splácení, nebo zvolit méně obvyklé splácení lineární. To se často prezentuje jako způsob, který klientovi ušetří peníze na úrocích. Úvěr se totiž zpočátku umořuje rychleji, díky čemuž se platí nižší úroky. Při podrobnější analýze ale dospějeme k závěru, že obvyklejší anuitní splácení s neměnnou výší splátky není nutně méně výhodné.

Rozdíly ve splácení hypotéky: Kdy lze skutečně ušetřit na úrocích?

 „Hypotéku lze splácet vícero způsoby. Tím nejobvyklejším je anuitní splácení. Je typické tím, že měsíční splátka má stále stejnou výši. V praxi je to pohodlný způsob splácení, jelikož klient si může nastavit trvalý příkaz na určitou neměnnou částku, respektive nemusí se zabývat tím, kolik přesně mu banka z účtu strhne. Měsíc co měsíc je celková splátka stejná a mění se jen poměr zaplacených úroků a částky úmoru dluhu v rámci každé splátky.

Oproti tomu je v některých případech také možné hypotéku splácet formou lineárního splácení. Tento způsob je založen na tom, že klient každý měsíc vrátí bance stejnou část úvěru, která je navýšena o úroky splatné v daném měsíci. Protože se úroky počítají z aktuální výše dluhu, který se každou splátkou o něco sníží, snižují se i úroky placené v jednotlivých měsících. Každá splátka je tak vždy o něco nižší než splátka v předchozím měsíci.

Lineární splácení se často doporučuje v souvislosti s úsporou na úrocích. Při lineárním splácení se totiž úvěr v první polovině splatnosti umořuje rychleji, protože na počátku splácení je splátka vyšší než při splácení anuitním. Z nižšího dluhu pak klient logicky zaplatí nižší úroky.

Vezmeme-li pro názornost v úvahu například hypotéku ve výši 2,4 milionu korun se splatností 20 let s úrokovou sazbou 2,74 % p. a., tak při anuitním splácení zaplatí klient za prvních pět let na úrocích asi 297 tisíc korun. Měsíční splátka bude asi 13 000 korun. V případě lineárního splácení zaplatí v prvních 5 letech asi o 8 600 korun méně, měsíční splátka ale bude asi 15 400 korun. Rozdíl v zaplacených úrocích se pak dále zvyšuje. Po deseti letech už by činil více než 28 000 korun.

To zní velmi zajímavě, ale je to poněkud zavádějící. Lidé se totiž neřídí primárně splatností, ale výší splátky. Ta by měla být přiměřená možnostem klienta, tedy ani zbytečně nízká, ale ani zbytečně vysoká. Pokud je tedy klient schopen splácet zmíněných 15 400 korun měsíčně, pak z pohledu nákladů na úroky je v praxi lepší hypotéku splácet anuitně, a tedy kratší dobu, než lineárně po delší dobu.

kostky

Správná úvaha by se tedy měla ubírat jiným směrem. Klíčové je porovnat oba způsoby splácení u stejné výše splátky. Vyjdeme opět z příkladu hypotéky ve výši 2,4 milionu korun a uvažujeme, že pro konkrétního klienta je optimální splátka ve výši 13 000 korun. V takovém případě si klient může vzít anuitně splácenou hypotéku na 20 let nebo lineárně splácenou hypotéku na cca 26 let. Pomyslné kouzlo lineárního splácení se pak vytrácí, neboť splácení anuitou je v tomto případě dokonce úspornější. V tabulce níže je srovnání splátek obou zmíněných variant. Je patrné, že se v jednotlivých letech platí při anuitním splácení méně úroků než u lineárního splácení, přičemž zůstatek úvěru je po 10 letech u anuitního splácení nižší.

Tabulka: Porovnání splátkového kalendáře u anuitního a lineárního splácení

 

Anuitní splácení – 20 let

Lineární splácení – 26 let a 7 měsíců

Splátka (Kč)

Úroky (Kč)

Úmor (Kč)

Zůstatek úvěru (Kč)

Splátka (Kč)

Úroky (Kč)

Úmor (Kč)

Zůstatek úvěru (Kč)

1. splátka

13 000

5 480

7 520

2 392 480

 13 004

 5 480

7 524

 2 392 476

12.splátka

13 000

5 289

7 711

2 308 616

 12 815   

 5 291   

7 524   

 2 309 718   

24.splátka

13 000

5 075

7 925

2 214 697

 12 608   

 5 085   

7 524   

 2 219 436   

60.splátka

13 000

4 397

8 603

1 917 012

 11 990   

 4 466   

7 524   

 1 948 589   

120.splátka

13 000

3 135

9 865

1 363 195

 10 959   

 3 436   

7 524   

 1 497 179   

 

Pozn.: Hypotéka 2.400.000 Kč, sazba 2,74 % p. a. Anuitní splácení na 20 let, splátka cca 13.000 Kč měsíčně platná po celou dobu fixace úrokové sazby. Lineární splácení na 26 let a 7 měsíců, počáteční splátka cca 13.000 Kč měsíčně, postupně se bude snižovat.

 

ČTĚTE TAKÉ: Anuitní splácení nebo lineární splácení hypotéky?

 


 

O společnosti Gepard Finance

GEPARD FINANCE jsou specializovanou makléřskou firmou, jejímž hlavním oborem činnosti je poradenství v oblasti hypotečních úvěrů a kompletní zpracování úvěrových a pojišťovacích produktů. Profesionální makléři svým klientům zdarma zajišťují hypotéky, úvěry ze stavebního spoření a pojištění. V současné době disponuje franšízová síť GEPARD FINANCE 110 funkčními obchodními místy, čímž je zajištěna snadná dostupnost a obsluha klientů po celé České republice i Slovensku. GEPARD FINANCE se v roce 2011 staly největší hypotečně-makléřskou firmou v ČR. Jsou zakládajícím členem Asociace hypotečních makléřů a držitelem značky kvality „FÉR hypotéka“.

 

Tisková zpráva společnosti GEPARD FINANCE a.s.

Vydáno dne: 27. srpna 2014

Kontakty pro média

Ing. Jan Kruntorád
předseda představenstva společnosti Gepard Finance
Pernerova 659/31a 186 00 Praha 8 – Karlín
tel.: +420 724 215 626
e-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Ing. Jiří Hlinka
manager marketingu společnosti Gepard Finance
Pernerova 659/31a 186 00 Praha 8 – Karlín

tel.: +420 606 656 004
e-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript. 

 

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

Jak se vám změní splátka hypotéky, budete-li refinancovat, a jak změnila refinancování nová legislativa?

Úrokové sazby v poslední době vzrostly nejvíce u hypoték, kde poměr výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV) přesahuje 80 %. Může za to omezení ze strany České národní banky (ČNB). Končí-li vám v současnosti 3letá nebo 5letá fixace, budete však aktuálně stále...

Lídr mezi hypotečními specialisty, společnost Gepard Finance, slaví 15 let na trhu

V září je to 15 let, co na trh vstoupila společnost Gepard Finance. Největší hypoteční specialista v České republice působící i na Slovensku stál u zrodu Asociace hypotečních makléřů a značky kvality FÉR hypotéka. Svým makléřům poskytuje...

Hypoteční makléři musejí do konce listopadu 2018 splnit náročná kritéria odbornosti

Činnost hypotečního makléře donedávna nepodléhala žádné speciální regulaci. Nový zákon o spotřebitelském úvěru však přináší kromě známých opatření, která značně posilují postavení spotřebitele, i přísná kritéria týkající se důvěryhodnosti a odborné...