Nově oblíbená služba: Bezkontaktní Hypotéka – snadno z bezpečí vašeho domova... Vyzkoušejte ZDE

Účelně vynaložené náklady

V životě se mohou vyskytnou situace, kdy člověk má zájem hypotéku předčasně splatit. Většinou se tak děje na konci fixace. Ale lze tak učinit i během trvání fixace. V takovou chvíli však do hry mohou vstupovat náklady, které banka v takové situaci klientovi naúčtuje. Formální termín zní "účelně vynaložené náklady".

Jakkoliv zní toto slovní spojení jednoduše, tak pokud jde o jeho výklad, panuje na trhu nesoulad. Důsledkem je nejednotný přístup bank, což má v důsledku dopad i na klienty. Výklad, který poskytnula před třemi lety Česká národní banka, sebou nese důsledky, které mohou se na trhu hypotečními úvěry negativně projevit.

Mým záměrem v tomto článku je shromáždit na jedno místo všechna fakta, znalosti, úvahy apod., které se tématu týkají a které jsem byl schopen zkompletovat.

Účelně vynaložené náklady

 

Hypoteční úvěr a úroková sazba

Banka půjčuje peníze klientovi. Za to chce nějakou odměnu. Tou odměnou jsou úroky.

Úroky se počítají na základě úrokové sazby, kterou je úvěr tzv. úročen.

Úroková sazba může být v podstatě dvojího druhu: variabilní nebo fixovaná.

Variabilní sazba

Variabilní sazba se odvozuje od aktuální situace na trhu. Banka sazbu stanoví každý měsíc jako součet nějaké referenční sazby (typicky 1M PRIBOR) a marže (na pokrytí nákladů, rizika, zisku atd.).

Pokud sazby na trhu klesají (PRIBOR klesá), sazba hypotéky klesá také. Klient platí menší splátku, což mu pochopitelně velmi vyhovuje.

Pokud sazby na trhu rostou (PRIBOR roste), hypotéce sazba roste také. Klient platí větší úroky a roste mu splátka. Z toho se klient příliš neraduje. Hypotéka se mu prodražuje a není vyloučeno, že splátka vzroste natolik, že klient bude mít potíže ji splácet. Zdůrazňuji, že hlavním problémem není dražší hypotéka. Hlavním problémeme je riziko, že klient přestane být schopen vyšší splátku platit.

A podotýkám, že bance je to z pohledu výnosů srdečně jedno. Je jí úplně a naprosto jedno, jaký je PRIBOR. Banka prostě úročí sazbou ve výši součtu PRIBORu a marže. Marže je stále stejná, smluvně stanovená a PRIBOR z tohoto pohledu banku nezajímá.

Variabilní sazba může nabízet potenciál úspory při klesajících sazbách. Ale nese sebou riziko zvýšených nákladů při růstu sazeb a riziko růstu splátky a následných potíží se splácením.

Splátka se také průběžně mění, obecně je každý měsíc jiná a je tedy o něco složitější ji hradit. Nelze jen tak nastavit trvalý příkaz a pustit to na pět let z hlavy.

Fixovaná sazba

Fixovaná sazba je dohoda mezi bankou a klientem o tom, že během stanovené doby - typicky 5 let, ale běžně třeba i 10 let - se úroková sazba nezmění.

Pokud sazby budou klesat, klient z toho nic mít nebude. Pokud budou růst, klienta se to netýká.

A opět platí, že bance je to v podstatě jedno.

Banka nemůže poskytnout hypotéku, garantovat sazbu na pět let a potom doufat, že se sazby nevydají "proti ní". To prostě nejde. To by byla skvělá cesta do hrozivého průšvihu. Aby banka mohla klientovi garantovat sazbu na pět let, musí si na ni půjčit na trhu peníze na (celých) pět let za nějaké fixní náklady. Nebo zdroje má a na trhu si nepůjčuje. Ale i potom nechce podstupovat riziko, že se úroky vydají proti ní. Proto se tzv. "zajistí". Typicky uzavře tzv. úrokový swap a tím si riziko ošetří. Proto se cena úrokového swapu interpretuje jako cena peněz na trhu.

Pokud by sazby klesaly (tedy na trhu by byly dostupné levnější peníze), banka z toho nic mít nebude. Ale je jí to jedno. Na to nespoléhala, na to necílí a to není podstata jejího podnikání. Pokud sazby rostou (a peníze na trhu jsou tedy dražší), banku to nic navíc nestojí. Proti růstu úrokových sazeb se zajistila.

Banka prostě na začátku ví, jakou chce marži. Peníze zajistí za nějakých podmínek, zahrne marži na riziko, zisk atd. a stanoví tak výslednou sazbu. Ví, kolik bude její výnos a víc není potřeba řešit.

V České republice je zvykem využívání fixovaných úrokových sazeb a je to tak dobře. Fixované úrokové sazby trh stabilizují. U hypotéky jako klient nepotřebuji spekulovat na pokles sazeb. Potřebuji stabilitu, abych mohl v klidu splácet a mohl si plánovat do budoucna. A to fixovaná sazba umožňuje lépe, než variabilní.

Ochránit prostředky na úvěr klientovi proti růstu sazeb ale banku něco stojí. Není to zadarmo. Banka počítá s tím, že když klientovi peníze zajistila a garantuje, že 5 let se podmínky nezmění, tak že klient těch pět let bude skutečně splácet a banka mu bude účtovat úroky a dosáhne odpovídajícího zisku.

Předčasné splacení

Pokud je sazba fixovaná, tak se mimořádné splátky hypoték dělají (vždy dělaly) typicky na konci fixace. Kontrakt banky na zajištění úrokové sazby v tu dobu končí. Pokud klient zůstává, banka zajišťuje úrokovou sazbu na další období. Pokud splatí, je to sice škoda, ale v podstatě se nic neděje. Tak nějak se s tím počítá.

Něco jiného je splacení během fixace. Banka vynaložila náklady na zajištění úrokové sazby proti růstu a klient jí najednou z úvěru "cuknul".

Splacení během trvání fixace bylo ještě v nedávných letech docela dost drahé. Banky účtovaly dost vysoké náklady typu 10 % z výše splacené částky nebo 5 % ročně až do konce fixace apod. Mimořádná splátka mohla klienta přijít i na stovky tisíc. Ten přístup byl někdy skutečně příliš tvrdý a bylo myslím namístě ho částečně začít regulovat.

V prosinci 2016 vstoupil v účinnost nový zákon o spotřebitelském úvěru. Ten mimo jiné říká toto:

  • Spotřebitel je oprávněn spotřebitelský úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoliv po dobu trvání spotřebitelského úvěru.
  • Pro případ předčasného splacení spotřebitelského úvěru má věřitel právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením.

Přeloženo do češtiny: klient může splatit kdykoliv. Banka má ale právo požadovat tzv. účelně vynaložené náklady - náklady, které v souvislosti s předčasným splacením bance vznikly.

Nějakou dobu po účinnosti zákona se vůbec nevědělo, co se tím myslí a jak s tím zacházet. Přístup bank byl nejednotný a ne vždy srozumitelný.

Výklad České národní banky

V březnu 2019 zveřejnila ČNB svůj výklad pojmu účelně vynaložené náklady.

Kompletní vyjádření ČNB lze získat zde: Účelně vynaložené náklady

Zásadní věta je tato: "Podmínky účelného vynaložení a souvislosti s předčasným splacením budou splňovat zejména administrativní náklady poskytovatele na realizaci předčasného splacení (to jsou náklady související přímo se zpracováním a realizací žádosti spotřebitele o předčasné splacení či jeho oznámením o provedení mimořádné splátky úvěru, typicky tedy poměrné náklady na zaměstnance – plat zaměstnance, který zpracovává žádost o předčasné splacení, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či spotřebované kancelářské potřeby)."

Tím banka účelně vynaložené náklady zredukovala prakticky na řádově stokoruny.

Proč je to problém?

Proč v tom vidím problém? Banky mají prachů jak šlupek, ne? Tohle si mohou dovolit nést. Tak proč tedy lidem nepřeji, aby svou hypotéku splatili kdykoliv se jim zamane, za cenu několika stokorun?

Pojďme ještě zpět k zákonu o spotřebitelském úvěru. S ohledem na předčasné splacení úvěru je v něm toho víc, než jsme zatím řekli:

  • Klient může zcela zdarma splatit, pokud dojde k plnění z pojištění určeného k zajištění splacení hypotečního úvěru.

  • Klient může zcela zdarma splatit, pokud on nebo jeho manžel nebo partner zemře, stane se invalidním apod. a je tím ohrožena schopnost splácet.

  • Při prodeji nemovitosti lze úvěr splatit a banka nesmí účtovat více, než 1 % z výše mimořádné splátky, maximálně však 50 tis. Kč. Toto si dobře zapamatujte! K tomuhle se ještě vrátíme a je to podle mě dost důležité.

  • Zákon výslovně umožňuje, aby klient každý rok splatil až 25 % původní výše hypotéky a banka mu nesmí naúčtovat ani korunu.

  • Hypotéku s variabilní úrokovou sazbou lze splatit kdykoliv a zcela zdarma. Tohle si taky dobře zapamatujte. O tomto taky ještě ode mě uslyšíte.

Takže zákon výslovně řeší limitní životní situace. Pamatuje na prodej nemovitosti. Umožňuje velice štědré mimořádné splátky z dodatečných úspor, případného dědictví apod. To všechno vítám.

A s tímhle banky nemají problém! Nikdo s tím nemá problém.

Já si dokonce myslím, že by zákon mohl pamatovat i na situaci rozvodu. Představa, že se lidi ošklivě rozvádějí a dopadne na ně "sankce" od banky za mimořádnou splátku a to jen dále jitří vztahy nebo splacení hypotéky úplně znemožní, to je opravdu hrozná představa. OK, banka za to nemůže, že se lidi rozvádí, ale nějaký kompromis by mi dával smysl.

Takže co vlastně zbývá za situace, kdy klient hypotéku chce mimořádně splatit? Kdy se klient bude dovolávat stokorunových účelně vynaložených nákladů a mně to nedává smysl? Je to refinancování během trvání fixace.

Refinancování na konci fixace bylo vždy zdarma a je pořád. Tak je to správně a patří to k dobře fungujícímu trhu.

Ale refinancování během trvání fixace de facto zdarma, to je systémová vada. Je to špatně, špatně, špatně.

Proč je to špatně?

Klient chce hypotéku. Banka mu zafixuje sazbu na 5 let. To je benefit pro klienta. Jak jsem psal výše, bance je to v podstatě jedno.

Banka tedy zajistí a garantuje neměnnou sazbu a to ji stojí nějaké náklady.

Sazby rostou. Bance je to jedno. Klientovi je to jedno. Sazba je fixovaná, úrokové riziko banka zajistila. Všichni jsou v pohodě.

Sazby klesají. Bance je to jedno. Klient v půlce fixace zjistí, že konkurence aktuálně nabízí nižší sazby. A protože změna banky ho stojí pár stokorun, tak to logicky využije. Banka ochránila klienta proti růstu sazeb, ale při jejich poklesu ji klient opouští a nechává jí náklady, které do zajištění investovala. Banka má sice peníze zpátky, ale za odpovídajících podmínek je v tu chvíli už na trhu "neudá".

Klient tedy odchází z banky A do banky B. Bance A zůstávají náklady.

Ale v tu samou chvíli klient banky B zjišťuje, že v bance A jsou dnes nižší sazby, než on před lety dostal a odchází v průběhu fixace z banky B do banky A.

Obě banky si tedy vzájemně vyměnily klienty a každé z nich zůstaly náklady na zmařené zajištění.

To není otázka nějaké úspory pro klienta. To srdečně přeji každému. Pokud bych u své vlastní hypotéky měl takovou možnost, tak nepochybujte o tom, že bych ji využil. Ale systémově je to špatně! A má to potenciál ohrozit hypoteční trh v té podobě, v jaké ho dnes známe.

 

Předbíhání ve frontě na oběd je systémová chyba. Některé lidi to láká, protože na tom profitují. Najedí se dříve. Protože je jich málo, systém to vstřebá. V okamžiku, kdy všichni budou chtít předbíhat, aby se najedli dříve, vznikne chaos. Systém se zbortí. Nenají se nikdo. Najedí se ti nejsilnější. Poskytovatel obědů bude muset najmout ochranku a vyšší náklady na ochranu kuchařů promítne do ceny. Až mu dav ochranku ušlape, rozhodne se živit nějak jinak a výdej obědů přestane provozovat. Výsledkem je, že všichni prodělali.

Pokud na mechanismus přistoupím, dává mi smysl fixovat na hodně dlouho. Pokud sazby rostou, jsem v pohodě. Pokud klesají, obratem refinancuji a "sbírám" další a další minima sazeb, kterými trh prochází. Limitně na trhu budou pouze klienti, kteří budou požívat minimálních sazeb za posledních XY let. Samozřejmě to tak ideálně nefunguje. Ale ten základní mechanismus takhle prostě je. V podstatě se to chová jako svého druhu opce na úrokovou sazbu.

 
Zkusme ilustrativní příklad:
 
Hypotéka 3.300.000 Kč na 30 let. Sazba 4 % p. a. fixovaná na 5 let.
Splátka činí 15.755 Kč.
Úrokové náklady takové hypotéky za 5 let činí 630 tis. Kč.
 
Uběhnou dva roky z pětileté fixace. Sazby klesly. Ne příliš. Klesly o pouhých 0,4 procentního bodu a jsou 3,6 % p. a. Pokud v tuto chvíli klient využije situace na trhu a úvěr předčasně splatí refinancováním do jiné banky, pak oproti původním podmínkám ušetří za zbývající tři roky přes 37 tis. Kč. Stávající bance zaplatí 700 Kč účelně vynaložené náklady a zaplatí 2.000 Kč za výmaz a 2.000 za nový zápis zástavního práva. Relativně jednoduše uspořil asi 32 tis. Kč.

 Co udělají banky?

Znovu zdůrazňuji: já sám bych to využil. Jako klientovi je mi úplně jedno, co to dělá s výnosy banky (sorry). Ale v okamžiku, kdy tak začne reagovat významná část trhu, tak to prostě nemůže fungovat.

V určitou chvíli to bankám přestane dávat smysl. Proč mám někomu garantovat podmínky na 10 let a pokud se na trhu objeví podmínky lepší, tak mi zůstanou náklady a o výnosy přijdu? Ekonomicky to nedává smysl. Pak má smysl hypotéky zdražit. A nebo ještě lépe začít dělat hlavně variabilní sazby. Tam se nic zajišťovat nemusí. Banka žádné náklady na zajištění nenese. A marži má jistou.

Ale to je přesně to, co bych si já osobně na českém trhu nepřál. Fixované sazby mají výrazné výhody a já bych si přál, abychom si je na trhu udrželi.

Můj názor je, že pokud banky ustoupí od fixovaných sazeb a začnou preferovat variabilní sazby, v důsledku to uškodí klientům.

A co zprostředkovatelé?

Jednu věc si vyjasněme: pro mě hypoteční zprostředkovatel resp. hypoteční makléř, znamená člověka, který opravdu dobře rozumí hypotékám. Hypotéka je velice složitý produkt s přesahem do dalších oblastí. Běžný klient nemá šanci se v této oblasti dobře orientovat (čest výjimkám). Rozhodně je to oblast, která si zaslouží vysokou specializaci.

Klient může jít rovnou do "své" domovské banky. A možná tam hypotéku vyřeší. Možná i za dobrých podmínek. Ale co, když ji ve své bance navyřeší? A jinde by to třeba šlo. Ale to už klient nezjistí a jeho banka mu to samozřejmě neřekne (pravděpodobně to ani neví). A možná by to jinde šlo levněji nebo výhodněji. Dozví se to klient od své banky? Nedozví. V tomto ohledu je role hypotečního makléře nezastupitelná.

Pokud někdo posbírá základní informace od klienta, hodí to do banky a čeká na provizi, pokud to náhodou klapne, to NENÍ hypoteční zprostředkovatel. Pokud někdo akorát umí obesílat klienty s nabídkami "supervýhodného" refinancování, to NENÍ hypoteční zprostředkovatel. S takovými lidmi nechci mít profesně nic společného.

Tak zpět k tématu. A co zprostředkovatelé? Přece z refinancování mají peníze. Měli by být rádi, že se kšefty hýbou. Nejsou. Sice mají provize, ale mají také storna. Úplně v pohodě se může stát, že po roce budou vracet většinu provize.

Rozdělme zprostředkovatele na dvě základní kategorie: profesionálové a "agenti s teplou vodou" (budu je nazývat "A.T.P." neboli "átépák"). Profík dělá hypotéky. Dělá to dobře a klienti ho sami oslovují. Profík mnohdy neví, co dřív. Rozhodně nemá čas na to, aby obesílal lidi s nabídkami refinancování při každém poklesu sazeb o 30 bps.

Átépák hypotéky neumí. Ale umí vzít telefon a prodávat teplou vodu. Obvolávat klienty s nabídkami refinancování.

Profesionál udělá odbornou práci a dostane za ni zaplaceno.

Átépák klienta po roce zrefinancuje do jiné banky.

Profesionál vrátí provizi. Pracoval zadarmo.

Átépák dostává provizi.

Pro koho je takový systém v důsledku výhodný? Koho preferuje? Koho naopak poškozuje? Profíky? Átépáky?

Měl jsem elektřinu od firmy ze skupiny Bohemia Energy. Dobrá firma. Akorát že šla do hajzlu. No nic, stane se... Ale asi před dvěma, třemi lety mi nějaká dívčina z callcentra jejich spřízněné firmy volala, že dělají hypotéky a že by mi našli dobré podmínky. O tomhle mluvím! V rámci skupiny dostali moje jméno a telefon a už žhavili dráty. Když se tyhle sítě pustí masivně do refinancování s využitím stávajícího výkladu účelně vynaložených nákladů, tak hypotečnímu trhu pánbůh požehnej...

Bankám to (ne)vadí?

Fascinuje mě jedna věc. Všechny banky si na výklad účelně vynaložených nákladů stěžují. Žádné z nich se to logicky nelíbí.

Slušný hypoteční makléř jim donese kompletně zpracovaný obchod a dostane provizi. Laik naprosto netuší, kolik práce a času se dá spálit na komplikované hypotéce. Ta provize bývá opravdu tvrdě odpracovaná.

Za půl roku přijde do jiné banky átépák a toho klienta jí přivede na refinancování. Banka dostane do ruky starou úvěrovou smlouvu. Vidí v bankovním registru, o jak starou resp. "novou" hypotéku se jedná. Jasně vidí, že to je další polínko do ohně refinancovací turistiky. Ví, že řeže větev i pod svou vlastní prdelí. Poškozuje si svůj vlastní životní prostor. Ale ráda to zprocesuje a ráda vyplatí átépákovi provizi, aby ho podpořila v dalším "podnikání". Neřekne "ano, my to zrefinancujeme, ale provize je zredukována na čtvrtinu". Neřekne "refinancování hypoték mladších 1 roku děláme bez provize". Vyplatí provizi a je happy, jak získala klienta. Akorát, že ten samý átépák jí právě v tu chvíli odvádí jejich stávajícího klienta zas někam jinam.

Jedna významná banka, která se dost zaměřila na refinancování, dlouhé předlouhé měsíce na svém webu zdůrazňovala, jak skvělé je refinancovat (samozřejmě k ní), když to stojí pár stokorun. A roztáčela tím kola víc a víc. A v určitou chvíli najednou zavedla poplatek za mimořádnou splátku na 5 tis. Kč a o měsíc později to dala za nějaké procento z objemu. Asi to byla medicína, kterou chtěla ordinovat jen jiným. Sama ji užívat nechtěla. Teď se mnou někdo konzultoval situaci, kdy klient této banky dostal na mimořádné splátce napáleno 70 tis. Kč. Možná chtěl refinancovat... To jsou teda pády...

Takže v této oblasti jsem na banky do jisté míry naštvaný, protože kus řešení leží i v jejich rukách. A slušní hypoteční makléři by to přivítali.

Různý (a někdy trochu pokrytecký) přístup bank

Dalším negativem je, že na trhu nepanuje jednotná praxe. Výklad ČNB není právně závazný. Sama ČNB na svém webu uvádí, že proti tomuto výkladu resp. případném rozhodnutí ČNB na něm založeným, se banky mají možnost bránit u soudu a v takovém případě by poslední slovo měly soudy.

Na trhu jsou aktuálně tři banky, které výklad ČNB oficiálně nesdílí. Jak jsem psal výše, jedna z nich se přidala relativně nově.

Dvě další se proti výkladu vyhrazují dlouhodobě. Dost jsem jim fandil. Věřil jsem tomu, svatá ty prostoto, že mají týmy právníků natěšených na to, až ten výklad u soudu totálně rozbombardují. To mi vydrželo do doby, kdy jsem na LinkedIn viděl kopii dokumentu, kde se pohrozilo bance finančním arbitrem a banka tak báječně ucukla, že to až bylo smutné. Tehdy jsem pochopil, že banky asi nabito nemají. Pokud by měly nabito, šly by k soudu.

Pokud nabito nemají, pak ale zneužívají situace na trhu a prostě to zkouší. Ti defenzivní chudáci to zacvakají. A kdo si umí dupnout a pohrozit arbitrem, tam tyto banky uhnou. A to se mi už líbit nemůže a od té doby jim fandím jen velmi vlažně a vlastně spíš stojím na straně těch bank, které sice skřípou zuby, ale ČNB respektují. Aspoň se ke zbytku trhu chovají transparentně.

 

Dovolím si ocitovat úryvek z rozhovoru s viceguvernérem ČNB, panem Tomášem Nidetzkým:

"Víme, že jsou tu dvě* rebelující banky, které účtují klientům v rozporu s tím, co jsme my vydali jako výklad zákona. Je hrozně zajímavé, že když mají jít případy u finančního arbitra k soudu, tak ty banky se s těmi klienty raději narovnají. To jen ukazuje, že jejich jistota, že mají pravdu, není velká. Mohli jsme mít dnes už soudně rozhodnuto o tom, zda je, či není výklad ČNB špatný, kdyby se ty banky s klienty nenarovnaly. Tak tady je něco, co mi nehraje, když někdo rozporuje náš výklad.

Ale chci říci, že my souhlasíme s bankami, že pokud klient využívá nějakou opci v podobě fixace úrokové sazby, tak by banka měla mít právo naúčtovat si náklady, které s tím souvisí. Ale k tomu je třeba změnit zákon. A myslím, že ten současný návrh je srozumitelný a panuje shoda ministerstva financí, bankovního sektoru i České národní banky v tom, aby se legislativa změnila. A jestli to bude nějaké procento ze zůstatku úvěru a bude to ukotveno legislativně, tak si myslím, že je to v pořádku."

* poznámka autora: v době rozhovoru byly opravdu dvě; v době psaní tohoto článku jsou již tři

Je výklad ČNB správný?

Nemám právní vzdělání a mohu tedy zapojit jen normální rozum.

Větu v zákoně "věřitel má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením" neumím vyložit jinak, než ji vykládá ČNB. Banka na začátku vynaložila náklady. Předčasným splacením jsou zmařeny. To je fakt. Ale v souvislosti se splacením nevznikly. V souvislosti se splacením byly zmařeny. Ale vznikly už na začátku při navázání obchodního vztahu s klientem.

Můj názor je, že ČNB zákon vyložila správně. A zjevně si také uvědomuje, že to není ideální.

Znění zákona je v tomto bodě podle mého názoru špatné. A já jsem navíc přesvědčen, že takto nebylo ani zamýšleno.

Argument první

Vyjděme z předpokladu, že zákonodárce chtěl umožnit klientovi, aby hypotéku kdykoliv mohl splatit za náklady, které byly účelně vynaloženy v přímé souvislosti se splacením. Tedy prakticky pouze za administrativní náklady.

V zákoně je pamatováno na jednu specifickou situaci: "...předčasného splacení spotřebitelského úvěru na bydlení v souvislosti s prodejem nemovité věci, jejíž nabytí, výstavba nebo zachování práv k této nemovité věci bylo financováno tímto úvěrem, nebo kterou byl tento spotřebitelský úvěr zajištěn, kdy spotřebitel je oprávněn úvěr na bydlení zcela předčasně splatit za podmínky, že doba trvání smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení je delší než 24 měsíců, přičemž věřiteli vzniká právo požadovat náhradu nákladů podle odstavce 2, která ale nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené výše spotřebitelského úvěru, maximálně však částku 50000 Kč."

Takže, pokud úvěrová smlouva už běží alespoň 2 roky, klient nemovitost prodává a rozhodne se úvěr splatit v plné výši - tři explicitně vyjádřené podmínky - tak potom výše účelně vynaložených nákladů je omezena na maximálně 1 % z objemu, maximálně však 50.000 Kč.

Tak já mohu kdykoliv splatit hypotéku za de facto administrativní náklady a zároveň zákon výslovně pamatuje na poměrně úzce specifikovanou situaci, kdy se mě jako spotřebitele snaží ještě více ochránit a garantuje mi, že úhrada nákladů bance nesmí přesáhnout 50.000 Kč? Jakých 50.000 Kč? Vždyť podle stávajícíhoi výkladu zákona mohu KDYKOLIV splatit za pár stokorun.

Jaký tohle dává smysl?

Argument druhý

Opět citace ze zákona: "Věřitel nesmí požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení ... pokud předčasné splacení bylo provedeno...v období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba". To jsou ty hypotéky s tzv. variabilní úrokovou sazbou. Tedy nikoliv s fixovanou. Řešili jsme to na začátku článku.

Hypotéka s variabilní a fixovanou úrokovou sazbou se liší v jediné věci: a to je ten mechanismus stanovení sazby. Buď je fixovaná nebo není.

A zákon říká, že u fixované sazby banka má nárok na účelně vynaložené náklady a u variabilní je nemá? Proč? Přece se ty prodkuty liší v jediné věci a to je ta fixace. Pokud zákonodárce bance zamýšlel poskytnout aspoň ty administrativní náklady, proč u variabilní sazby ani to? V čem je ten rozdíl, že u variabilní sazby si klient zaslouží těch pár stokorun ušetřit?

Není to spíš tak, že autorům zákona bylo jasné, že banka si něco zaslouží za garantování sazby? A pokud si u variabilní sazby nezaslouží nic, je to proto, že tam žádná garance sazby není?

Argument třetí

Ze znění zákona vyplývá, že na konci fixace banka nesmí účtovat žádné náklady.

Opět uvažuji: pokud se opravdu bavíme o administrativních nákladech, proč v době trvání fixace na ně banka má nárok a na konci fixace ne? Z pohledu administrativních nákladů je úplně jedno, zda se hypotéka splatí na konci fixace nebo v jejím průběhu. Z pohledu pracnosti a administrativních nákladů se tyto situace neliší. Čím se liší, tím jsou zmařené náklady na zajištění zdrojů. Takže se v tom pořád točíme a pořád nacházíme věci, které s ohledem na stávající výklad zákona prostě nedávají smysl.

Argument čtvrtý

Tohle je pro mě osobně hodně významný argument. Legislativní proces je značně složitý. Jeho součástí je sběr připomínek, se kterými je nutno se vypořádat. Výsledkem je dokument "Vypořádání připomínek".

Jednou z připomínek je připomínka České bankovní asociace:

 

K ustanovení § 119, odst. 2), kterým se stanoví podmínky pro předčasné splacení spotřebitelského úvěru:

Navrhujeme následující znění odst. 2 v § 119:
"(2) Pro případ předčasného splacení spotřebitelského úvěru má věřitel právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu vznikly v souvislosti s předčasným splacením a které zahrnují i náklady, které poskytovatel ještě bude muset vynaložit v souvislosti s obstaráním peněz na spotřebitelský úvěr."

Zdůvodnění:
Je pro nás klíčové, zda bude možné do nákladů zahrnout i cenu peněz. Bez zahrnutí ceny peněz nemůže předčasné splacení rozumně fungovat. Některé důvody, pro které nebylo možno žádat úhradu nákladů, byly stanoveny velmi široce a mohly by být zneužívány. Je také nutno posunout hranici události, které má být důvodem pro osvobození z náhrady nákladů, až za hranici uzavření smlouvy.

 

Předkladatel zákona s připomínkou vypořádal tímto způsobem:

 

AKCEPTOVÁNO JINAK. Účelně vynaložené náklady jsou obecně používaný pojem, na který sice mohou v některých případech existovat vyhlášky, avšak který není definován.

Cena peněz by měla být v účelně vynaložených nákladech obsažena, což bude uvedeno v DZ. V textu odstavce 2 bude přepsáno slovo "vznikly" na "vzniknou".

 

Je tedy vyjádřen souhlas s touto připomínkou a je uvedeno, že "Cena peněz by měla být v účelně vynaložených nákladech obsažena, což bude uvedeno v DZ." (pozn. DZ je, domnívám se, zkratka slovního spojení "dikce zákona", t.j. "znění zákona") .

Toto se však nestalo.

Tak tady už nezbývá, než si zoufat. Česká bankovní asociace k návrhu zákona dá naprosto relevantní připomínku. Předkladatel zákona ji akceptuje. A do návrhu zákona to potom zapracováno není.

Argument pátý

Součástí návrhu zákona je ještě další dokument,který se jmenuje "Závěrečná zpráva z hodnocení dopadů regulace (RIA)". Jedná se o dost rozsáhlý dokument. V tomto případě 124 stran A4. Je tam spousta formálního úřednického jazyka. Přesto to je zajímavý dokument. Nakolik to chápu, jsou zde popsány okolnosti a důvody vedoucí navrhovatele zákona k některým řešením, jsou zde různé vysvětlující příklady apod.

Dokument obsahuje jednu extrémně zajímavou část. Je to modelový příklad, který ilustruje, jak se změní situace klienta, který si přeje předčasně hypotéku splatit. Příklad vychází z předpokladu, že klient splácí po prvním roce pětileté fixace zůstatek hypotéky ve výši 1.087.824 Kč. Klientovi bude umožněno 20 % úvěru splatit bezplatně (pozn. zdarma v rámci splátky k výročí smlouvy; finálně bylo v zákoně pro tuto situaci stanoveno až 25 %). Pro zbylých 80 % zůstatku úvěru jsou v modelovém příkladu kalkulovány účelně vynaložené náklady, na které má mít banka nárok.

 

Je použit tento postup:

ÚVN = 0,2 * 1.087.824 * 0 + 0,8 * 1.087.824 * 0,01 * 4 = 34.810 Kč

 

Pojďme si vysvětlit, co je obsahem výpočtu:

Zůstatek úvěru je rozdělen na dvě části - 20 % a zbylých 80 %. To jsou ty součiny 0,2 * 1.087.824 a 0,8 * 1.087.824.

První část, tedy 20 % zůstatku je splaceno zdarma u příležitosti výročí smlouvy. Součin je tedy násoben hodnotou nula a výsledek je tedy nula: 0,2 * 1.087.824 * 0 = 0 Kč.

Druhá část, tedy 80 % zůstatku je násobena hodnotou 0,01 a následně ještě hodnotou 4.

0,01 je jedno procento ze zůstatku (resp. z jeho 80 %).

 

A teď to nejlepší: Ta hodnota 4, kterou se to celé ještě násobí, to jsou ty čtyři roky, které zbývají do konce fixace. Podívejte se do zadání. Klient splácí po prvním roce pětileté fixace.

Takže v tomto materiálu předkladatel zákona počítá s tím, že účelně vynaložené náklady se vyčíslí jako procento ze zůstatku per annum, ročně!

Takový postup s výkladem ve smyslu administrativních nákladů naprosto nekoresponduje. Naopak perfektně koresponduje s myšlenkou, že existují jakési náklady, které se odvíjí od výše úvěry a doby do konce fixace, kterou lze z pohledu nákladů a výnosů banky pokládat za zmařenou.

Tento příklad jasně ukazuje, jak o tomto parametru předkladatel zákona uvažoval a co zamýšlel.

Dosavadní pokusy o změnu

Doposud proběhly v parlamentu dva pokusy o změnu. První podala poslankyně Jana Levová a vláda návrh odmítnula. V připomínkovém řízení většina dotčených institucí (včetně ČNB) vyjádřila neutrální případně odmítavé stanovisko.

Druhou iniciativou byl pozměňovací návrh poslance Jana Řehounka, který podal v rámci projednávání jiného zákona. Ovšem ke čtení návrhu již nedošlo, vládě vypršel mandát a tím je celá věc odložena na neurčito.

Přestože pokusy o změnu nepřinesly žádný výsledek, mohou být dalším zdrojem informací, protože odůvodněnínávrhů obsahuje odpovídající argumentaci.

Za nejzajímavější považuji citaci z odůvodnění pozměňovacího návrhu poslance Řehounka:

"Zákon o spotřebitelském úvěru zakotvuje právo spotřebitele kdykoli spotřebitelský úvěr předčasně splatit, čímž narušuje právní jistotu věřitele vyplývající z předpokladu dodržení sjednané smlouvy. Jako kompenzaci tohoto narušení právní jistoty současně zákon zakotvuje právo věřitele na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasným splacením vzniknou (§ 117 odst. 2). Tento termín, široce používaný v občanském právu, je rozveden v důvodové zprávě k zákonu tak, že by měl zahrnovat i náklady vynaložené v souvislosti s obstaráním peněz na poskytnutí spotřebitelského úvěru. K tomuto termínu se postupně objevily různé výklady, které účelně vynaloženými náklady rozuměly částky v řádu jednotek stovek korun, ale také v řádu desítek tisíc korun.


Předkládaný pozměňovací návrh tak reaguje na tuto situaci na trhu zpřesněním pojmu účelně vynaložených nákladů souvisejících s předčasným splacením přímo v zákoně. Dochází tím na první pohled k určitému zhoršení postavení spotřebitelů, kteří chtějí spotřebitelský úvěr na bydlení předčasně splatit mimo zákonem stanovené případy, kdy tak mohou učinit zcela zdarma. Je nutné si však uvědomit, že s ohledem na rozsáhlé možnosti, které zákon dlužníkům dává ohledně předčasného splacení zcela zdarma, se daná materie týká především těch spotřebitelů, kteří nemají v úmyslu úvěr „splatit“ a zbavit se tak dluhu, ale refinancovat jej během období fixace úrokové sazby z důvodu nižších sazeb na trhu. Právě v těchto případech má věřitel právo na náhradu vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasným splacením vzniknou. Bez jasně definované logiky stanovení účelně vynaložených nákladů může dojít ke snížení ochoty bank poskytovat pro spotřebitele výhodné dlouhodobé fixace (zejm. v období nízkých úroků), riziku zvyšování sazeb úroků, obecnému zpřísňování podmínek pro získání hypotéky a mít negativní dopad na kapitálový trh. Stávající stav, kdy spotřebitel není schopen jakkoli dopředu odhadnou náklady, které mu mohou být při předčasném splacení účtovány, není žádoucí ani po spotřebitele samotné.


Navrhovaná úprava poskytne jistotu oběma stranám a dá spotřebiteli jasné vodítko si dopředu vyjasnit, kolik ho může refinancování řádově stát. Přispěje ke zlepšení kultivace trhu a pomůže nastavit stabilní prostředí v oblasti poskytování úvěrů na bydlení."

Co dál?

Dopady této situace nás provázely především na přelomu let 2020 a 2021. Sazby byly kolem 2 % p. a., dokonce i méně a existoval potenciál k refinancování hypoték uzavíraných v letech 2018 a 2019 kdy sazby přesahovaly 2,5 % a dostávaly se až na úroveň 3 % p. a. Z pohledu profesionálů - bank a zprostředkovatelů - se nejednalo o příjemnné období. Objevovaly se nefér "nájezdy" na klienty. Banky se dostávaly pod značný tlak. Situace dospěla do stavu, kdy některé banky prakticky na požádání klientům snižovaly úrokové sazby hypoték v rámci běžící fixace. To samotné svědčí o tom, o jak nesmyslnou situaci se jednalo.

 

Následující graf ilustruje objem refinancovaných úvěrů v posledních letech. Je zde patrný markantní nárůst refinancování na přelomu let 2020/21.

 

 

Během roku 2021 docházelo k růstu sazeb a tím se vymazával potenciál refinancování úvěrů s běžící fixací. Kolem poloviny roku 2021 refinancování během fixace ztratilo smysl. Kdo fixaci měl, měl ji za lepších podmínek, než jaké bylo v tu chvíli možné na trhu získat.

Konec roku 2021 byl ve znamení výrazného růstu sazeb na úrovně přes 4 % a počítá se s tím, že růst sazeb bude ještě dále pokračovat. V tuto chvíli tedy téma ztratilo na významu.

Ale pozor. I přes zvyšující se sazby se stále sjednává vysoce nadprůměrné množství hypoték. Vytváří se tak velké portfolio hypoték se sazbami 4 % a více. Dříve nebo později budou sazby zase klesat. Nevíme kdy, nevíme jak rychle a nevíme jak moc. Ale dojde k tomu. A pokud se nyní během řekněme dvou let vytvoří objem 400 - 500 mld. hypoték se sazbami přes 4 % a pokud následně dojde k rychlejšímu poklesu sazeb - a nemusí to být dramatický pokles, dostatečnou práci by odvedl pokles třeba i o 0,5 - 0,7 procentního bodu - pak bude na trhu velice výrazný problém. Objeví se obchodní skupiny specializující se na refinancování. Téma bude zajímavé i pro média, která to celé rozpohybují a dojde k vlně refinancování. A jak jsem psal výše - něco trh vstřebá, ale když to přesáhne míru, bankám nezbude, než reagovat. A já se obávám, že navzdory tvrdé konkurenci by se trh mohl posunout někam, kde se nám to nebude líbit.

 


Užitečné odkazy

Zákon 257/2016 o spotřebitelském úvěru

Výklad ČNB ve věci účelně vynaložených nákladů (ČNB)

Otázky a odpovědi k tématu účelně vynaložených nákladů (ČNB)

Podklady týkající se schvalování zákona o spotřebitelském úvěru - zde naleznete také výše zmíněný dokument "RIA"

Podklady k (neúspěšnému) návrhu novely zákona (poslankyně Levová, 6/2020) - sněmovnou zamítnuto

Pozměňovací návrh zákona (poslanec Řehounek, 9/2020) - jednání sněmovna nedokončila

Sdělení České bankovní asociace k tématu účelně vynaložených nákladů

Sdělení České spořitelny (6/2020) - začátek účtování účelně vynaložených nákladů se zohledněním ceny zdrojů

Sdělení České spořitelny (11/2020) - návrat k účtování administrativních nákladů

 


 

Informace a názory zveřejněné v tomto článku jsou určeny primárně pro zástupce médií, případně pro odbornou veřejnost resp. laickou veřejnost se zájmem o oblast trhu hypotečními úvěry.

Informace uvedené v článku lze volně využít.

Pokud data či citaci využijete, prosím o uvedení zdroje "GEPARD FINANCE" resp. "David Eim, místopředseda představenstva GEPARD FINANCE"

V případě potřeby upřesnění nějakých informací, poskytnutí podkladových dat pro využití v médiích apod. se lze obrátit na autora článku.

 


 

foto David Eim Autor článku: 
 David Eim
 místopředseda představenstva
 GEPARD FINANCE a.s.

 

Sdílejte článek