Nově oblíbená služba: Bezkontaktní Hypotéka – snadno z bezpečí vašeho domova... Vyzkoušejte ZDE

Úrokové sazby, očekávaný vývoj v roce 2020

Během nedávné doby Česká národní banka přistoupila bezprostředně dvakrát po sobě ke snížení klíčových úrokových sazeb. V té souvislosti se objevují úvahy, že úrokové sazby hypotečních úvěrů by mohly či dokonce měly klesnout.

Objevila se dokonce vyjádření i poměrně respektovaných ekonomů v tom smyslu, že se dá čekat návrat na úroveň historických minim z přelomu let 2016 a 2017 a dokonce se objevily úvahy, že by sazby mohly klesnout až k hodnotám 1,5 % p.a.

Osobně takový optimismus nesdílím a pokusím se uvést důvody, které mě k tomu vedou.

Úrokové sazby hypoték

Co to je repo sazba?

Pokud se ve vztahu k hypotékám mluví o tom, že ČNB zlevnila sazby, myslí se tím především tzv. repo sazba, ještě přesněji čtrnáctidenní reposazba.

Repo sazba není sazba, za kterou by si banky mohly půjčovat peníze.

Repo sazba je sazba, nebo ještě přesněji řečeno limitní sazba (maximální sazba) za kterou ČNB stahuje z trhu přebytečnou likviditu. Komerční banky mohou u ČNB uložit přebytečné prostředky a tyto prostředky jsou úročeny sazbou maximálně ve výši repo sazby.

Komerční banky nabízí ČNB objemy prostředků a požadují nějakou sazbu. ČNB se tyto nabídky snaží uspokojit a to tak, že nejprve uspokojí ty, které požadují nejnižší úrokovou sazbu. Pokud tedy nějaká banka nabízí, že prostředky u ČNB uloží za maximální sazbu (což je právě ta repo), nemusí se na ni vůbec dostat (ČNB její vklad nepřijme) nebo ho přijme jen částečně.

Pokud byla repo sazba – a bylo to celkem dlouho – pouze 0,05 %, asi pro banky nebylo příliš zajímavé prostředky do ČNB dávat. Naopak pokud repo sazba stoupla např. na 2,25 % (což bylo maximum posledních let, na které se repo sazba dostala na asi pět týdnů v únoru a březnu 2020), dávalo to z pohledu komerčních bank zcela jistě mnohem lepší smysl.

Do jisté míry lze uvažovat tak, že pokud je repo z pohledu komerční banky zajímavá, prostředky do ČNB uloží. Pokud je uloží, nemůže je půjčit klientům (to je to „stahování likvidity z trhu“). Pokud prostředky přece jen použije banka na úvěry, očekává za to přiměřeně vyšší výnos. Úvěr klientovi sebou nese riziko. Vklad u ČNB sebou nenese riziko prakticky žádné.

Problém je, že ty vklady u ČNB jsou na dva týdny. Hypotéka je sice o něco rizikovější, dá víc práce, ale zase zajistí bance nějaký předem známý výnos na dlouhou dobu dopředu. Nemluvě o tom, že do ČNB nelze deponovat neomezené výše prostředků.

Jak se projevuje změna repo sazby?

Snažím se vysvětlit, že repo sazba má na výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů jakýsi vliv, ale ten vliv není jednoznačný, není přímý, není jedna ku jedné.

Pokud ČNB repo sazbu zvedá, hodně se o tom mluví a píše v médiích. Říká se „ČNB zdražuje úvěry“. V takové situaci je logické, že se banky svezou na vlně očekávání klientů a úvěry o něco zdraží. Vždyť přece to udělala ta ČNB... Na uzdě banky drží konkurence, proto růst repo v posledních letech nevyvolával odpovídající růst úrokových sazeb hypotečních úvěrů.

Opačný impuls, t.j. snížení repo sazby ze strany ČNB, logicky tak rychlou reakci nevyvolá.

Porovnání průměrných sazeb hypotečních úvěrů a repo sazby

Vztah mezi průměrnými sazbami a repo sazbou budu ilustrovat na dlouhodobějších datech. Připravil jsem srovnání průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů (zdroj ČNB) a odpovídající repo sazby za posledních asi 16 let (od 1. 1. 2004).

Koncem roku 2008 čelil svět výrazné finanční krizi a následné recesi. Na takový stav reagovala ČNB zcela logicky snižováním úrokových sazeb s cílem podpořit úvěrování a ekonomiku oživit. V srpnu 2008 došlo k prvnímu snížení z 3,75 % na 3,5 % a během následujících asi 16 měsíců postupně až na 1 %. Z grafu je jasně vidět, že na snižování repo sazby trh prakticky nijak nereagoval. Reakce přicházela se značným odstupem a byla spíše výrazem postupně rostoucího optimismu na finančních trzích.

Porovnání průměrné sazby hypoték a repo sazby 

 

Ještě lépe je tato situace zřetelná z dalšího grafu. V něm je zobrazen rozdíl mezi průměrnou sazbou hypotečních úvěrů a repo sazbou.

Rozdíl průměrné sazby hypoték a repo sazby

 

Je vidět, jak v době recese došlo k významnému nárůstu rozdílu mezi repo sazbou (sníženou v zájmu podpory ekonomiky) a mezi průměrnými sazbami (které banky snižovaly jen velmi pozvolna).

Sám fakt snížení repo sazby tedy není důvodem, proč očekávat výraznější snížení sazeb.

Cena úrokových swapů

Pokud se má nějakým způsobem ilustrovat cena dlouhodobých peněz, t.j. peněz na financování fixovaných sazeb hypoték (3 roky, 5 let, 10 let atd.), používá se k tomu cena tzv. úrokových swapů (IRS z anglického interest rate swap).

Úrokový swap je finanční nástroj, kterým se především firmy zajišťují proti pohybu úrokových sazeb v budoucnu. Cena (sazba) úrokových swapů je veličina, o které se dá uvažovat v tom smyslu, že popisuje cenu peněz na trhu.

Pokud jde o cenu swapů, tak ta během posledních asi 5 týdnů (tento článek psán 31. 3. 2020) doslova propadla z hodnot kolem 1,75 % (pětiletý úrokový swap) na hodnoty menší, než 0,75 %.  Za jiných okolností by to byl důvod pro to, abych očekával znatelnější snížení sazeb. Ale za současných okolností snižování sazeb neočekávám a to navzdory nízké ceně IRS.

Zvýšená rizikovost úvěrů

Zatím nevíme a neumíme vyhodnotit, co ekonomiku a tedy nás všechny čeká. Nejistota sama o sobě je pro mě prvním silným argumentem, proč si myslím, že v nejbližší době banky nebudou ceny hypoték snižovat. Co přesně bude nevíme, ale dá se velmi racionálně očekávat, že ekonomika bude čelit oslabení, možná skutečně dojde k recesi a její dosah neumíme ani odhadovat. Faktem ale je, že jsou celá velká odvětví, která jsou současnou situací zcela přímo poškozena: stravování, doprava, cestovní ruch, ale konec konců služby obecně, výroba. Některé oblasti více, některé méně, ale pokud jsme ještě před několika týdny slýchali, že zaměstnanců je nedostatek, že nízký počet zaměstnanců je dokonce limitem dalšího růstu, že mzdy díky tomu stále rostou a stávají se dalším parametrem, který rozvoj brzdí, tak to všechno zřejmě skončilo. Část lidí přijde o práci. Část lidí práci udrží, ale příjmy se jim sníží. Podnikatelé budou mít menší zisky.

Dá se čekat, že taková situace bude mít nějaký dopad do portfolií bank. Část úvěrů se dostane zřejmě do potíží se splácením. Banky na to nutně musí reagovat. A to nejen v oblasti požadavků na klienty, jejich příjmy, parametry hypoték atd., ale i v oblasti cenové. Banky zcela logicky začnou zvýšené riziko promítat do zvýšení tzv. rizikové marže – části úrokové sazby, kterou banka primárně nevnímá jako svůj zisk, ale jako příspěvek na případné krytí možných ztrát v budoucnu, které by mohly plynout z nesplácených úvěrů.

Obavy ze zvýšené rizikovosti jsou aktuálně jasně vidět ve změnách, které už některé banky zavádí.

Omezují se LTV, omezují se některé zdroje příjmů, dohody, agenturní příjmy, příjmy ze zahraničí, pendleři, příjmy z podnikání, omezují se některé obory, ze kterých plyne příjem klienta. Pokud banky budou hypotéky vnímat rizikověji, než dříve, nemají důvod jít s cenou níže.

Odklady splátek

Další velké téma těchto dnů je odklad splátek. Taková akce znamená pro banky velkou administrativní zátěž. Zároveň to je situace, která v sobě zahrnuje podvědomý apel na jistou finanční zdrženlivost, schopnost udržet a vytvářet rezervy. Fakt potřeby, možná dokonce naprosté nutnosti odkládat klientům splátky v okamžiku, kdy sedíme pouhé tři týdny doma, může být vnímán jako důkaz toho, že finanční rezervy domácností nejsou dostatečné. V takové době nedává smysl získávat klienty prostřednictvím cenotvorby. Banky budou klást opět větší důraz na bonitu a dobré zajištění a ne na snahu o co nejširší oslovení klientů.

Pokud do oblasti odkladů splátek vstoupí stát a případně omezí výši účtovaného úroku, bude to mít přímé dopady i do hospodářských výsledků bank. Opět to je argument pro to, aby se banky nepouštěly do zbytečně odvážné cenové politiky.

 

foto David EimAutor článku: 
 
David Eim
GEPARD FINANCE a.s.
 

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

Zlevňování hypoték končí

S dalšími kolegy z branže jsme poskytli vyjádření ohledně vývoje úrokových sazeb pro server Penize.cz.

Úrokové sazby nejsou výsledkem jednoduché úvahy. Na jejich výši se podílí více vlivů.

Především je to vliv zcela objektivní a tím je cena peněz....

Pět nejlepších hypoték na trhu

19. 11. 2019, Finparáda.cz:

Na Finparádě najdete inovovaný žebříček hypoték s aktualizovaným pořadím. Žebříček jsme ještě více přizpůsobili situaci na trhu, a to ve spolupráci s předním zprostředkovatelem hypoték GEPARD FINANCE. Do žebříčku se probojovaly...

Úrokové sazby hypoték dál klesají

18. 9. 2019, iDnes:

Hypotéky zlevňují už sedmý měsíc. Průměrná úroková sazba poklesla z lednových 3,00 procent na srpnových 2,61 procenta. Zájem lidí o hypotéky se však nezvyšuje. Za prvních osm měsíců letošního roku se hypoteční trh propadl v...