Vliv omezení poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení na dostupnost hypoték se přeceňuje

Česká národní banka už v loni nabádala poskytovatele hypoték, aby „obzvláště obezřetně“ vyhodnocovali žádosti o úvěr s ohledem na příjmy a zadlužení žadatelů. V aktuálním doporučení již definovala konkrétní pravidla, ze kterých vyplývá, že výše dluhu by neměla překročit devítinásobek ročního čistého příjmu a splátka může činit maximálně 45 procent měsíčního čistého příjmu. Nová pravidla ale bývají přeceňována a v důsledku nemusejí mít na dostupnost hypotéky zásadní vliv. Nejvýznamnějším omezením hypoték tak zůstává regulace LTV.

Vliv omezení poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení na dostupnost hypoték se přeceňuje

Doporučení ČNB z roku 2017: DTI < 8 a DSTI < 40 %

Česká národní banka (ČNB) začala výrazněji regulovat poskytování hypoték již v roce 2016, kdy znemožnila sjednávání takzvaných 100% hypoték. Aktuálně je možné sjednávat hypotéky s maximálním poměrem zástavní hodnoty k výši úvěru (LTV) 90 % s tím, že podíl úvěrů v pásmu LTV 80 až 90 % by neměl překročit 15 % objemu sjednaných hypoték. Případné dofinancování hypotéky úvěrem u stejného nebo jiného poskytovatele se považuje za obcházení tohoto pravidla.

V doporučeních ČNB byl od roku 2015 zmiňován také monitoring ukazatelů poměru výše zadlužení k ročním příjmům (DTI, debt-to-income) a poměru sumy splátkových závazků k příjmům (DSTI, debt service-to-income). V loňském roce ČNB nastínila konkrétní hodnoty (DTI větší než 8 a DSTI přesahující úroveň 40 %), kdy je vhodné „obzvláště obezřetně“ posuzovat žádosti, což některé banky již tehdy promítly do svého schvalovacího procesu.

Aktuální doporučení v roce 2018: DTI < 9 a DSTI < 45%.

„V aktuálním doporučení z letošního června stanovila ČNB hodnoty, kterými by se měly od října řídit všechny banky. DTI maximálně 9 znamená, že výše dluhu žadatele o hypotéku by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. DSTI maximálně 45 % pak stanovuje, že žadatel může na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % čistého měsíčního příjmu,“ vysvětluje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.

Překročit limity DTI a DSTI – zjednodušeně 9/45 – je podle ČNB přípustné jen u produkce ve výši 5 % objemu předcházejícího čtvrtletí.

Zavádějící zprávy z médií

Mnohé výpočty ilustrující dopady nových pravidel jsou však značně zavádějící. Velmi nadhodnocována bývá například dosažitelná výše úvěru, čímž se dopad omezení 9/45 neúměrně zvýrazní. „Často se uvádí maximální objem hypotéky dosažitelný v jedné konkrétní bance, která je ale prakticky na okraji trhu, zatímco banky s dominantními tržními podíly poskytují mnohem nižší úvěry,“ upozorňuje David Eim.

Teoretická maxima navíc vycházejí z předpokladu, že má žadatel k dispozici neomezené vlastní zdroje a neomezenou zástavu. „Uvažujeme-li však žadatele s příjmem kolem 25 tisíc Kč měsíčně, nelze předpokládat, že snadno dosáhne na hypotéku 3,5 milionu Kč. Obnáší to totiž vlastní zdroje 350 tisíc Kč, případně další 4 % na daň z nabytí nemovitosti, což v tomto případě činí 140 tisíc Kč. Zdaleka ne každý reálný klient s běžnými příjmy ale má k dispozici vlastního půl milionu,“ dodává David Eim.

Zavádějící mohou být též příklady hypoték s kratší splatností 25 let nebo příklady založené na jednotlivci či bezdětném páru. Velkou část trhu totiž tvoří páry s jedním či dvěma dětmi. Mladé rodiny přitom nemají důvod se omezovat kratší splatností. „Při splatnosti hypotéky 30 let a při aktuálních úrokových sazbách dojde k dosažení limitů 9/45 prakticky v jednu chvíli. Pokud však začneme zkracovat splatnost, parametr DSTI poroste, čímž se zhorší dostupnost hypotéky,“ vysvětluje David Eim.

Častý argument, že opatření nejhůře dopadne právě na mladé rodiny, nemusí být obecně platný. U rodin se navíc posuzují náklady odvozené od počtu osob v domácnosti, což žadatele většinou omezí dříve než DTI a DSTI. „I když vzniká dojem, že nové limity DTI a DSTI mají zásadní vliv na dostupnost hypoték, za nejpřísnější restrikci nadále pokládám omezení LTV,“ uzavírá David Eim s tím, že úvěry, které se nevejdou do mantinelů 9/45, nemusejí být nutně neřešitelné.

V praxi bude zřejmě klient korigovat svůj investiční záměr a bude se zajímat o cenově dostupnější nemovitosti nebo třeba méně atraktivní lokality.

 

---

 

O společnosti Gepard Finance

GEPARD FINANCE jsou specializovanou makléřskou firmou, která působí na trhu 15 let. Jejím hlavním oborem činnosti je poradenství v oblasti hypotečních úvěrů a kompletní zpracování úvěrových a pojišťovacích produktů. Profesionální makléři svým klientům zdarma zajišťují hypotéky, úvěry ze stavebního spoření a pojištění. V současné době disponuje franšízová síť GEPARD FINANCE 100 funkčními obchodními místy, čímž je zajištěna snadná dostupnost a obsluha klientů po celé České republice i na Slovensku. GEPARD FINANCE se v roce 2011 staly největší hypotečně-makléřskou firmou v ČR. Jsou zakládajícím členem Asociace hypotečních makléřů, držitelem značky kvality „FÉR hypotéka“ a prestižního ocenění Superbrands 2017 + 2018.

Tisková zpráva společnosti GEPARD FINANCE a.s.

Vydáno dne: 20. června 2018

Kontakty pro média

Kateřina Prantlová
e-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.
tel.: +420 731 129 167

 

Sdílejte článek

Podobné články z blogu

Na klesajícím hypotečním trhu upevňují Gepard Finance své postavení největšího hypotečního specialisty v České republice

Trh hypoték poklesl od ledna do června v meziročním srovnání dle podkladů Ministerstva pro místní rozvoj o téměř 20 %. Může za to především výrazný propad na začátku roku, který zapříčinily loňské regulace hypoték i vysoké ceny bytů. Gepard Finance...

Úrokové sazby hypoték překvapivě několik měsíců klesají, na podzim ale další snížení cen nečekáme

Minimální úrokové sazby hypoték se pohybovaly v červenci pod 2,65 %. Sazby mírně klesají už šestý měsíc v řadě, což překvapuje nejednoho odborníka ve finančním sektoru. Další zlevňování hypoték očekává na trhu ale jen málokdo. Naopak se nabízí...

Na českém trhu probíhá boom vzdělávacích franšíz. Dynamický vývoj je též v oblasti finančních služeb

Počet franšíz v Česku každoročně roste. Podle aktuálních statistik serveru Franchising.cz jich je již přes 260, zatímco ještě v roce 2010 působilo na českém trhu 150 franšízových konceptů. Nejoblíbenějším oborem je stále gastronomie, o český trh...